觀點(diǎn)網(wǎng) 在海南全島封關(guān)的前一天，中國綠發(fā)再度加碼三亞灣。

12月17日，中國綠發(fā)以20.2億元競得三亞灣新城核心區(qū)約100畝住宅用地，樓面價(jià)13888元/平方米。

這是繼城市更新項(xiàng)目及多宗宅地之后，中國綠發(fā)年內(nèi)第二次在三亞公開市場出手，進(jìn)一步坐實(shí)了在三亞灣持續(xù)重倉、連片開發(fā)的意圖。

從單宗地塊的“地王”屬性，到近兩年在三亞灣不斷疊加的土地儲(chǔ)備，中國綠發(fā)在封關(guān)節(jié)點(diǎn)前，完成一系列具有長期意義的海南資產(chǎn)卡位。

摘下“地王”

12月17日，三亞市三亞灣中心城區(qū)控規(guī)HP02-03-05B地塊正式成交。該地塊由中國綠發(fā)以總價(jià)20.2億元競得，折合樓面價(jià)約13888元/平方米。

從指標(biāo)來看，地塊出讓面積66615.24平方米，約合100畝，容積率2.2，計(jì)容建筑面積約16.65萬平方米，規(guī)劃用途為二類城鎮(zhèn)住宅用地，建筑限高60米。

對比近期三亞市自然資源和規(guī)劃局掛牌出讓的中心城區(qū)控規(guī)HP03-08-09-01、海羅片區(qū)控規(guī)HLB-2-26、崖州灣科技城控規(guī)YK04-08-02等三宗國有建設(shè)用地，這宗地具備鮮明的“地王”氣質(zhì)。

HP02-03-05B位于三亞灣新城中心區(qū)域，靠近新城路、三亞灣路等主干道，距離鳳凰國際機(jī)場僅約6公里距離，城市界面成熟，周邊教育、醫(yī)療及生活配套相對完善。

在三亞主城區(qū)可供開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅地塊日益稀缺背景下，這類低容積率、規(guī)模完整、區(qū)位成熟的百畝宅地，本身就少見。

2.2容積率與60米限高要求，意味著項(xiàng)目更適合規(guī)劃為20層左右的小高層或改善型產(chǎn)品，相比三亞灣片區(qū)部分2.5容積率地塊，居住舒適度與景觀視野上更具優(yōu)勢。

事實(shí)上，三亞灣土地市場熱度仍在延續(xù)。

按照出讓安排，12月18日，也就是海南全島封關(guān)當(dāng)日，三亞灣新城海坡片區(qū)還將迎來一宗體量不小的住宅用地掛牌出讓。

該地塊占地約152畝，起始總價(jià)為29.5億元，在今年三亞已推出的住宅用地中，無論規(guī)模還是起拍金額，均處于高位水平。

從出讓條件來看，該宗地塊對競買主體設(shè)定了較高門檻，競拍方需具備世界500強(qiáng)企業(yè)背景或省、市屬國有企業(yè)資質(zhì)，同時(shí)還需承諾在未來五年內(nèi)于三亞完成不少于100億元的投資。

結(jié)合當(dāng)前三亞灣片區(qū)開發(fā)布局來看，中國綠發(fā)在該區(qū)域已形成一定的項(xiàng)目基礎(chǔ)，并呈現(xiàn)出持續(xù)、連片布局的明顯傾向。

業(yè)內(nèi)不少聲音都猜測，這宗“巨無霸”地塊大概率還是會(huì)被綠發(fā)收入囊中……

“老玩家”加碼

若將時(shí)間線拉長，中國綠發(fā)此次摘地并非孤立行為，而是在三亞灣長期布局中的又一次加注。

中國綠發(fā)前身魯能集團(tuán)，是最早一批進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場的大型企業(yè)之一。

早在20年前，魯能便在三亞灣啟動(dòng)了大體量開發(fā)，形成了占地約1萬畝、綿延9公里海灣的魯能三亞灣項(xiàng)目。

最高光的2016年，魯能三亞灣項(xiàng)目開盤實(shí)現(xiàn)約21億元銷售額，全年累計(jì)成交2199套、21.93萬平方米，總銷售額44.92億元，奪得當(dāng)年三亞樓市銷冠。

此后，隨著海南自貿(mào)港建設(shè)逐步推進(jìn)，魯能三亞灣市場關(guān)注度逐漸回落，項(xiàng)目銷售節(jié)奏轉(zhuǎn)入以消化存量為主的尾盤階段。

另外，盡管魯能在海南仍有海藍(lán)福源、山海天、馨海華府等項(xiàng)目持續(xù)在售，但整體市場聲量與早期高峰時(shí)期相比，已明顯趨于平淡。

然而近兩年，形勢開始逆轉(zhuǎn)，中國綠發(fā)在海南的拿地節(jié)奏明顯加快。

2024年12月18日，中國綠發(fā)率先在文昌國際航天城板塊一次性摘得8宗住宅用地，總成交價(jià)5.23億元；兩天后，又在三亞灣海坡板塊競得一宗安居房用地。

當(dāng)年，中國綠發(fā)在海南拿地總金額約7.11億元，更多帶有試水和鋪墊意味。

視野回到今年10月29日，中國綠發(fā)以13.59億元摘得三亞灣新城HP02-02-10、HP02-02-11兩宗合宗地塊，使用權(quán)面積約142.52畝。

值得注意的是，該項(xiàng)目同時(shí)需承擔(dān)16億元無償配建任務(wù)，包括約24萬平方米安置房、幼兒園及環(huán)衛(wèi)設(shè)施等。若將配建成本一并計(jì)入，項(xiàng)目綜合樓面地價(jià)約為1.38萬元/平方米，實(shí)際投入接近30億元。

這兩宗地塊并非普通招拍掛項(xiàng)目，而是被納入三亞灣新城城市更新（一期）“2+2”地塊整體范疇。

早在8月，中國綠發(fā)便以29.61億元競得該城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體，涉及總用地面積約397畝。

地塊在空間上與既有項(xiàng)目相互毗鄰，在開發(fā)上有望形成聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步強(qiáng)化中國綠發(fā)在三亞灣新城片區(qū)的連片優(yōu)勢。

總而言之，中國綠發(fā)此輪在三亞灣持續(xù)加碼，更像是一種中長期的土地資產(chǎn)配置。

近年來，三亞灣也有樓盤推出大平層產(chǎn)品。但從區(qū)位條件來看，HP02-03-05B地塊與海岸線距離較近，周邊交通及公共配套相對集中，完全具備打造大平層豪宅的整體訴求。

公開市場數(shù)據(jù)顯示，三亞灣住宅成交價(jià)格大致維持在每平方米4萬-5萬元區(qū)間，核心區(qū)可供開發(fā)的住宅用地?cái)?shù)量有限。

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