2000 米深的海底，一頭 40 噸的鯨魚生命終結(jié)，緩緩下沉。它的遺骸將在未來(lái)幾十年里，滋養(yǎng)一套完整的生態(tài)系統(tǒng)：鯊魚、鼠尾魚、盲蝦、食骨蠕蟲，乃至依賴化學(xué)合成的貽貝與�？�。這一過程被稱為 “鯨落”，一個(gè)殘酷而富有詩(shī)意的自然現(xiàn)象—— 死亡與新生在此完成交接。

上世紀(jì)90年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本發(fā)行量最大的報(bào)紙《讀賣新聞》發(fā)表社論，稱“房地產(chǎn)泡沫如病入膏肓的巨鯨，沉沒才能滋養(yǎng)實(shí)業(yè)之�！�，“鯨落理論”自此成了日本社會(huì)污名化房地產(chǎn)的話術(shù)，各大媒體推波助瀾，流毒20年，誘導(dǎo)出了日本經(jīng)濟(jì)的致命幻象。不過，現(xiàn)實(shí)是殘酷的。在房地產(chǎn)低迷后，日本制造業(yè)投資萎縮了28%，創(chuàng)新更是停滯了十年之久。鯨落之后萬(wàn)物未生，只有斷骨連筋的產(chǎn)業(yè)陣痛。

有意思的是， 2021 年，中國(guó)房地產(chǎn)觸頂下沉后，曾經(jīng)荼毒日本的話術(shù)又被好事者拾了過來(lái)，一鯨落，萬(wàn)物生，一種樂觀的預(yù)期如海洋傳說(shuō)般蔓延開來(lái)。他們相信，巨鯨的倒下將釋放被其 “ 吸走 ” 的社會(huì)資源與金融活力，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新與消費(fèi)升級(jí)讓出空間。高房?jī)r(jià)的枷鎖將被打破，年輕人的未來(lái)將重獲自由，一個(gè)更健康、更均衡的經(jīng)濟(jì)生態(tài)將破土而出。

五年過去，巨鯨已落。但預(yù)想中的萬(wàn)物復(fù)蘇并未到來(lái)。相反，我們目睹的是一片“大海不安，萬(wàn)物凋敝” 的生態(tài)危機(jī)。房?jī)r(jià)普跌超過40%，土地市場(chǎng)陷入冰凍，地方財(cái)政告急，消費(fèi)持續(xù)降級(jí)，青年失業(yè)率高企，銀行體系承壓……那個(gè)曾被千夫所指的行業(yè)，其衰落帶來(lái)的不是解脫，而是系統(tǒng)性陣痛。網(wǎng)絡(luò)輿論場(chǎng)悄然轉(zhuǎn)向，曾經(jīng)被斥為“奸商代言人”“四大惡人”的孟曉蘇，今年在其呼吁拯救行業(yè)的言論下，竟開始一邊倒地出現(xiàn)“這才是良心專家”“挺孟老”的評(píng)論。

這巨大的認(rèn)知反差，迫使我們追問一個(gè)根本性問題：我們究竟誤解了什么？房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)生態(tài)中，到底扮演著何種角色？為什么它的衰落，沒有帶來(lái)預(yù)想中的生機(jī)？

01

認(rèn)知錯(cuò)位：我們錯(cuò)把大海當(dāng)成了鯨魚

對(duì)房地產(chǎn)最普遍的誤判，是將它視為一個(gè)可以剝離的“支柱產(chǎn)業(yè)”，一頭可以在不影響生態(tài)的前提下倒下的“巨鯨”。這種認(rèn)知在本質(zhì)上是錯(cuò)誤的。

房地產(chǎn)不是海洋中的一個(gè)物種，它本身就是孕育其他物種的“大�！保墙�(jīng)濟(jì)生態(tài)的底層操作系統(tǒng)。

理解這一點(diǎn)，需要回溯中國(guó)財(cái)富創(chuàng)造的底層密碼。
生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關(guān)系，生產(chǎn)關(guān)系反過來(lái)促進(jìn)或束縛生產(chǎn)力的發(fā)展�；仡欀袊�(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛歷程，有三次制度變革居功甚偉，分別是：農(nóng)村聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制、 90 年的土地有償使用以及 98 年住房制度改革�？梢哉f(shuō)，如果沒有這三次變革開啟的國(guó)運(yùn)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)比今天可能要差很多。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在1989年、1990年為4%左右，但隨后突然急升至1992年的13.2%，并從1992年到1996年，保持了長(zhǎng)達(dá)5年兩位數(shù)左右的增長(zhǎng)。很多研究將這一輪增長(zhǎng)歸功于鄧小平的南方講話。而事實(shí)上，在南方講話發(fā)表之前的1991年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就已經(jīng)開始了快速攀升，當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從1990年谷底的3.9%，猛增到8%。

真正對(duì)這一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)啟動(dòng)起到關(guān)鍵性作用的，是1990年正式推出的城市土地有償使用制度。正是這一改革，盤活了沉淀多年的城市財(cái)富，使地方政府特別是城市政府“一夜暴富”。一舉扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)城市服務(wù)欠賬累累，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)入不敷出的尷尬局面，開始了世界城市發(fā)展史上前所未有的高速城市化進(jìn)程。

1998 年的住房制度改革，停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化社會(huì)化的新體制，房改不僅釋放了巨大的消費(fèi)需求，更盤活了人類歷史上規(guī)模最大的存量資產(chǎn)價(jià)值。這些財(cái)富一夜之間造就了龐大的有產(chǎn)階層，社會(huì)信用急劇膨脹，帶動(dòng)了銀行業(yè)爆炸式的增長(zhǎng)，進(jìn)而通過金融系統(tǒng)放大到整個(gè)經(jīng)濟(jì)。這絕非簡(jiǎn)單的“泡沫制造”，而是一場(chǎng)深刻的財(cái)富證券化革命。

這一過程的本質(zhì)，是將整個(gè)國(guó)家的土地信用貨幣化。地方政府通過出讓土地使用權(quán)獲得原始資本，投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；居民通過房產(chǎn)抵押獲得消費(fèi)與創(chuàng)業(yè)資金；銀行體系則依托不斷增值的房地產(chǎn)構(gòu)建起龐大的信用派生能力。

房地產(chǎn)由此成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)這部“國(guó)富機(jī)器”的核心傳動(dòng)裝置。它不像農(nóng)業(yè)或制造業(yè)那樣直接創(chuàng)造實(shí)物產(chǎn)品，卻通過信用創(chuàng)造功能，為所有行業(yè)提供了賴以生存的“流動(dòng)性海水”。

地價(jià)越高，土地收益越多，地方政府補(bǔ)貼能力越強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)，中央政府的財(cái)政收入就越好。從某種意義來(lái)講，中國(guó)產(chǎn)業(yè)超強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和中央財(cái)政的連年盈余，很大一部分都是從地方政府的土地收益轉(zhuǎn)移過去的。房地產(chǎn)帶動(dòng)的絕不只是房地產(chǎn)業(yè)自身，而是涉及了投資、消費(fèi)和出口所有宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響一定會(huì)是全面性的——至少會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過股市對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響：不僅地方政府，而且中央政府；不只是房地產(chǎn)行業(yè)，而是所有其他行業(yè)，都無(wú)法在房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退中獨(dú)善其身。

在今天，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行信貸比重約 40%，相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力約 50%，資產(chǎn)價(jià)值占城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)富約 60%，456結(jié)構(gòu)勾勒出的，不是一頭鯨魚的輪廓，而是整個(gè)海洋的生態(tài)邊界。點(diǎn)這里，了解云資管

當(dāng)這片“大海”的溫度驟降、流動(dòng)性枯竭時(shí)，所有依賴其生存的“海洋生物” —— 從地方政府的公共服務(wù)，到建筑裝修業(yè)的數(shù)千萬(wàn)就業(yè)，再到普通家庭的財(cái)富預(yù)期與消費(fèi)信心 —— 都將面臨生存危機(jī)。我們期待的“萬(wàn)物生”，在海水變得冰冷貧瘠的那一刻，就已失去了最基本的生態(tài)前提。

02

歷史回聲：泡沫與轉(zhuǎn)型的必然之路

承認(rèn)房地產(chǎn)的“海洋”屬性，并非為其過往的一切辯護(hù)。這片大海確實(shí)曾波濤洶涌，泡沫翻騰，甚至呈現(xiàn)出“綁架經(jīng)濟(jì)” 的險(xiǎn)惡態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)金融化催生了一個(gè)龐大的“食利階層”。早期通過拆遷、囤房獲利者，部分演變?yōu)橐蕾囐Y產(chǎn)增值而脫離生產(chǎn)性勞動(dòng)的角色。這種模式滋生投機(jī)，加劇貧富分化，扭曲社會(huì)價(jià)值觀。更關(guān)鍵的是，它讓地方政府形成了難以擺脫的“土地財(cái)政依賴癥”，在“賣地-基建-升值-再賣地”的循環(huán)中，將城市發(fā)展與房地產(chǎn)價(jià)格深度捆綁。

這種模式的不可持續(xù)性，頂層設(shè)計(jì)者早有洞察。網(wǎng)絡(luò)流傳的所謂“天涯神貼十三步”，無(wú)論真假，其描述的路徑 —— 從激活市場(chǎng)、創(chuàng)造繁榮，到主動(dòng)擠壓泡沫、引導(dǎo)軟著陸，最終推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 —— 在邏輯上與過去幾年的宏觀政策軌跡存在驚人的暗合。

它揭示了一個(gè)殘酷而清醒的共識(shí)：這場(chǎng)轉(zhuǎn)型不是可選項(xiàng)，而是必答題；不是周期性的調(diào)整，而是發(fā)展模式的根本轉(zhuǎn)向。中國(guó)政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)的依賴，房住不炒，是毋庸置疑的長(zhǎng)期方向。

問題在于，一場(chǎng)主動(dòng)的、漸進(jìn)式的“瘦身”計(jì)劃，遭遇了百年未遇的、劇烈的外部風(fēng)暴沖擊。轉(zhuǎn)型的設(shè)計(jì)師們或許預(yù)見到了內(nèi)部的陣痛，但未必完全預(yù)料到外部環(huán)境會(huì)以如此迅猛、惡劣的方式，將“軟著陸”的跑道瞬間抽走。

03

風(fēng)暴來(lái)襲：當(dāng)轉(zhuǎn)型撞上“超級(jí)大周期”

中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之路，恰好踏入了人類經(jīng)濟(jì)史上一個(gè)關(guān)鍵的“換擋間隙期”。

正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫·熊彼特在《經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論》中指出的，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的本質(zhì)是“創(chuàng)造性破壞”。每一輪由技術(shù)創(chuàng)新（如鐵器、蒸汽機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)）驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)飛躍，都必須以淘汰舊的生產(chǎn)體系為代價(jià)。當(dāng)前，我們正處在上一個(gè)破壞周期（以房地產(chǎn)和傳統(tǒng)基建為代表）的尾聲，而下一個(gè)由AI等新技術(shù)引領(lǐng)的創(chuàng)造周期尚在破曉前夕，這正是經(jīng)濟(jì)感到停滯的根本原因。

世界正處于“舊引擎已衰，新引擎未強(qiáng)” 的尷尬真空地帶。傳統(tǒng)增長(zhǎng)模式的紅利耗盡，而新一輪技術(shù)革命帶來(lái)的增量財(cái)富還遠(yuǎn)未覆蓋下行壓力。全球經(jīng)濟(jì)陷入一種“內(nèi)卷式”的存量博弈狀態(tài)，恰如劉慈欣在《三體》中描繪的 “黑暗森林” —— 宇宙的資源有限，不同文明之間只有猜疑，沒有信任，為了自身的絕對(duì)安全，必須先發(fā)制人，扼殺對(duì)手于萌芽之中。

在這一宏大背景下審視中國(guó)房地產(chǎn)的“硬著陸”，其性質(zhì)發(fā)生了根本變化。它不再僅僅是一個(gè)國(guó)內(nèi)部門的主動(dòng)調(diào)整，而成為一場(chǎng)內(nèi)外壓力疊加的“完美風(fēng)暴”。

從外部看，美國(guó)憑借美元霸權(quán)，通過激進(jìn)加息引導(dǎo)全球資本回流，客觀上刺破了以高杠桿為特征的全球（包括中國(guó)）資產(chǎn)價(jià)格泡沫。同時(shí)，其在芯片等高科技領(lǐng)域的遏制戰(zhàn)略，意圖鎖死中國(guó)向產(chǎn)業(yè)鏈頂端攀升的通道。這兩者結(jié)合，形成了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“破舊”與“立新”的雙重狙擊。

從內(nèi)部看，為應(yīng)對(duì)空前復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)際安全局勢(shì)，國(guó)家必須將大量資源投向國(guó)防、科技自立等“安全賬戶”，這在一定程度上擠占了本可用于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)保障與刺激消費(fèi)的財(cái)政與金融資源。

于是，一個(gè)令人窒息的循環(huán)開始形成：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)引擎（以房地產(chǎn)為代表）急速失速，導(dǎo)致地方財(cái)政困難、就業(yè)市場(chǎng)收縮、居民財(cái)富縮水；而新經(jīng)濟(jì)引擎尚在襁褓，且面臨外部打壓與內(nèi)部資源約束，無(wú)法快速填補(bǔ)前者留下的巨大缺口；兩者疊加，全社會(huì)進(jìn)入“資產(chǎn)負(fù)債表衰退” —— 企業(yè)不愿借貸投資，家庭不愿借貸消費(fèi)，所有人都忙于修復(fù)受損的資產(chǎn)負(fù)債表，經(jīng)濟(jì)陷入通縮與低欲望的螺旋。

這殘酷地印證了那個(gè)道理：沒有舊大海的相對(duì)穩(wěn)定，就談不上在新大陸的開拓。當(dāng)整個(gè)海洋系統(tǒng)因核心要素的崩潰而動(dòng)蕩時(shí)，所有物種的生存都面臨威脅，遑論進(jìn)化與新生。

杭州“六小龍”的案例頗具啟示。這座以數(shù)字經(jīng)濟(jì)聞名的新一線城市，之所以能在孵化獨(dú)角獸企業(yè)上領(lǐng)先，與其地方政府能“投入巨量資源”密不可分。而這份底氣的根源，正是杭州在上一輪周期中相對(duì)健康、穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地財(cái)政，為其積累了寶貴的轉(zhuǎn)型“彈藥”。

04

結(jié)語(yǔ)：穩(wěn)住基本盤，等待新黎明

因此，“一鯨落，萬(wàn)物生”的浪漫想象，建立在一種機(jī)械的、零和的經(jīng)濟(jì)觀之上。它認(rèn)為資源是靜態(tài)的，一個(gè)部門的衰落會(huì)自動(dòng)流入其他部門。但現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)是一個(gè)高度復(fù)雜、深度耦 合的動(dòng)態(tài)生態(tài)系統(tǒng)。

房地產(chǎn)的“落”，不是一頭鯨魚尸體的溫和沉降，而是一場(chǎng)引發(fā)海嘯、洋流紊亂、溫度驟變的“生態(tài)基礎(chǔ)塌陷”。它 所卷走的，不僅是鋼筋水泥的價(jià)值，更是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的信用錨、政府的財(cái)政能力、家庭的財(cái)富信心和社會(huì)的穩(wěn)定預(yù)期。

當(dāng)下，呼吁穩(wěn)定房地產(chǎn)，絕非走回頭路，更不是拯救“吸血鬼”。它是在搶救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“生態(tài)基礎(chǔ)”，是在暴風(fēng)雨中穩(wěn)住船的底艙，是在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換最脆弱的“驚險(xiǎn)一躍”時(shí)刻，防止失足墜入深淵。

不是要重回房?jī)r(jià)飛漲的老路，而是要通過“止血、化債、保交樓、穩(wěn)預(yù)期”等非常手段，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)蔓延，為修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表、釋放消費(fèi)潛力、培育新質(zhì)生產(chǎn)力，爭(zhēng)取至關(guān)重要的時(shí)間與空間。

真正的“萬(wàn)物生”，不會(huì)來(lái)自一個(gè)行業(yè)的殉道，而只能孕育于一個(gè)穩(wěn)定、健康、升級(jí)后的新生態(tài)之中。穩(wěn)住房地產(chǎn)這個(gè)“基本盤”，不是終點(diǎn)，而是為中國(guó)經(jīng)濟(jì)穿越這場(chǎng)“超級(jí)大周期”的黑暗，迎接以新質(zhì)生產(chǎn)力為標(biāo)志的新黎明，保住最寶貴的火種與方舟。

巨鯨已落，但海洋不能死去。唯有大海重歸安寧與豐饒，真正的萬(wàn)物生長(zhǎng)，才可能在這片古老而又年輕的土地上，再次降臨。

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