上海再次成為四大一線城市中唯一房?jī)r(jià)上漲的城市。

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月，上海新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，而北京、廣州和深圳則分別下降0.5%、0.5%和0.9%。

這一數(shù)據(jù)放在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景中顯得尤為突出。11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格呈現(xiàn)“環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大”的趨勢(shì)。

其中，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從同比數(shù)據(jù)看，差異更加顯著。11月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.2%，上海卻實(shí)現(xiàn)了5.1%的同比漲幅。

相較之下，北京、廣州和深圳同比分別下降2.1%、4.3%和3.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，上海新房?jī)r(jià)格連續(xù)多月保持上漲，核心原因在于供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。開(kāi)發(fā)商聚焦核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，推出高端改善型產(chǎn)品，契合了市場(chǎng)真實(shí)需求，這種“核心區(qū)供給主導(dǎo)”的模式，使上海新房市場(chǎng)在整體下行周期中保持獨(dú)立行情。

上海新房市場(chǎng)在11月迎來(lái)一波集中供應(yīng)潮，但冷熱不均。

當(dāng)月，上海共計(jì)29個(gè)樓盤(pán)入市，其中均價(jià)10萬(wàn)+的高端住宅項(xiàng)目達(dá)到13個(gè)，幾乎占據(jù)半壁江山。

在這些新盤(pán)中，有7個(gè)項(xiàng)目因認(rèn)購(gòu)人數(shù)不足取消了搖號(hào)，13個(gè)項(xiàng)目單次推盤(pán)量不足100套。

即使在這種市場(chǎng)環(huán)境下，仍然有3個(gè)樓盤(pán)對(duì)外宣稱(chēng)“日光”，即招商·林嶼湖畔、尚園和澐啟濱江。

高端豪宅市場(chǎng)與普通住宅市場(chǎng)的嚴(yán)重分化是11月上海樓市的鮮明特點(diǎn)。

位于人民廣場(chǎng)板塊的嘉里金陵華庭三期均價(jià)20.6萬(wàn)元/平方米，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)153%，網(wǎng)簽率達(dá)到87.5%，是當(dāng)月唯一網(wǎng)簽率突破80%的項(xiàng)目。

湯臣君品三期“瑄廷”推出49套332～398平方米的合院別墅，均價(jià)19.68萬(wàn)元/平方米，認(rèn)購(gòu)率也達(dá)到了142%。

華潤(rùn)置地的澐啟濱江項(xiàng)目于11月25日結(jié)束首批次認(rèn)籌，總認(rèn)購(gòu)量273組，首批推出房源122套，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到223.77%。

與豪宅市場(chǎng)火熱形成鮮明對(duì)比的是上海部分非核心區(qū)項(xiàng)目表現(xiàn)相當(dāng)?shù)兔浴?/p>

11月上海共有14個(gè)樓盤(pán)網(wǎng)簽率低于10%，其中7個(gè)零網(wǎng)簽項(xiàng)目，既有位于主城區(qū)但產(chǎn)品力滯后的項(xiàng)目，也有區(qū)位短板明顯的遠(yuǎn)郊盤(pán)。

位于靜安不夜城板塊的蘇河融景，11月30日開(kāi)盤(pán)推出50套房源，備案均價(jià)118031元/平方米，認(rèn)購(gòu)率62%，但截至12月初未能實(shí)現(xiàn)一套網(wǎng)簽。

遠(yuǎn)郊盤(pán)的去化壓力更為明顯，位于臨港泥城的光明星城推出324套剛需房源，備案均價(jià)24435元/平方米，因板塊庫(kù)存高、配套落地緩慢，開(kāi)盤(pán)后網(wǎng)簽掛零。

仔細(xì)觀察上海豪宅市場(chǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣現(xiàn)象：雖然認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)火爆，但認(rèn)購(gòu)到網(wǎng)簽的轉(zhuǎn)化并不理想。

截至12月初的數(shù)據(jù)顯示，黃浦綠城黃浦one項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率138%，但網(wǎng)簽率僅為41%；虹口金茂璞元認(rèn)購(gòu)率104%，網(wǎng)簽率僅19%；楊浦保利譽(yù)濱江認(rèn)購(gòu)率105%，網(wǎng)簽率也只有14%。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，一方面，高端購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)更為敏感，不急于完成最終交易；另一方面，上海豪宅市場(chǎng)年底供應(yīng)量爆發(fā)，可供選擇的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目增多，高凈值買(mǎi)家擁有更多選擇權(quán)。

二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)有所不同。11月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降1.1%，上海二手住宅價(jià)格環(huán)比也下降了0.8%，同比下跌4.6%。

盡管如此，上海的二手房交易量卻在11月份創(chuàng)下近7個(gè)月的新高。

據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，2025年11月，上海二手房網(wǎng)簽成交合計(jì)22943套，環(huán)比10月份的18483套上漲約24%。剛需化特征突出，總價(jià)300萬(wàn)元以下的二手房成交占比達(dá)60%。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，當(dāng)前市場(chǎng)特征是政策與市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的結(jié)果呈現(xiàn)。在上海房地產(chǎn)多重政策組合拳推動(dòng)下，剛性需求持續(xù)釋放，形成總價(jià)敏感型客戶(hù)主導(dǎo)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征。

多家機(jī)構(gòu)預(yù)判，市場(chǎng)將延續(xù)11月運(yùn)行態(tài)勢(shì)，掛牌量仍呈縮減趨勢(shì)，核心區(qū)域高性?xún)r(jià)比房源的成交節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。得益于“滬六條”政策的長(zhǎng)尾效應(yīng)持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)12月成交量將維持高位運(yùn)行，“以?xún)r(jià)換量”的趨勢(shì)在12月也將延續(xù)。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2025年1～11月，上海商品住宅銷(xiāo)售金額前十項(xiàng)目合計(jì)銷(xiāo)售1126億元，入圍門(mén)檻提升至64.6億元。

整體來(lái)看，年末的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤其激烈。華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口三家企業(yè)銷(xiāo)售額相互咬得很緊，三者差距在20億元左右。在華潤(rùn)置地操盤(pán)澐啟濱江首戰(zhàn)告捷后，壓力隨即給到中海地產(chǎn)與招商蛇口聯(lián)手操盤(pán)的安瀾上海。

某機(jī)構(gòu)上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇認(rèn)為，短期內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格壓力仍存，但優(yōu)質(zhì)地段的核心資產(chǎn)價(jià)值支撐穩(wěn)固。

“短期壓力依舊存在。”盧文曦認(rèn)為，新房市場(chǎng)隨著高端項(xiàng)目入市高峰期已過(guò)，能對(duì)價(jià)格的拉抬效應(yīng)減小。相反，遠(yuǎn)郊區(qū)域新盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)還在繼續(xù)，勢(shì)必對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一定壓力，因此年末新房?jī)r(jià)格能否保持環(huán)比上漲需要一些標(biāo)桿樓盤(pán)的強(qiáng)有利支撐。