文/上海進深 嚴(yán)明會

孫濤在上海的獨立首戰(zhàn)，成績逐漸明朗。

首次開盤，金海雲(yún)墅推出了4#、5#、14#三棟樓，一共106套房源，包含建面約112㎡小高層、約144-155㎡兩面寬疊墅、約159-181㎡三面寬疊墅。

均價68888元/㎡，最終收獲104組認(rèn)籌。

開盤后項目官宣：

疊墅日光、小高層去化率超80%。

截至12月18日，實際網(wǎng)簽41套，去化率39%。

其中，74套小高層（含1套85㎡非標(biāo)）網(wǎng)簽23套，網(wǎng)簽率約31%；32套疊墅網(wǎng)簽18套，網(wǎng)簽率約56%。

確實如官宣所說，疊墅銷售表現(xiàn)優(yōu)于小高層。

客觀而言，在當(dāng)前上海新房市場中，這樣的簽約速度并不算慢。

隨后，項目迅速展開了一場戰(zhàn)術(shù)調(diào)整。

距首開僅一個月，12月17日，項目火速啟動二開認(rèn)籌，計劃12.25開盤。

此次推出78套房源，均價72999元/㎡。

分別是1#、11#、12#三棟樓，包括48套126㎡四房小高層，均價65584元/㎡；以及30套160-182㎡疊拼，均價81835元/㎡。

相比于首次開盤，二開的策略也做了調(diào)整。

1、產(chǎn)品斷舍離，客群更聚焦

總量有縮減，果斷砍掉了首開去化相對平淡的112㎡小高層，新推出126㎡改善四房；首批賣得好的疊墅，此次進一步聚焦于160㎡以上的大戶型。

調(diào)整之后，改善標(biāo)簽愈發(fā)純粹。

2、價格結(jié)構(gòu)性上漲

二期的加推均價較首開漲了4111元/㎡。

小高層戶型升級之外，新推樓棟（1#）位于社區(qū)更靜謐的內(nèi)部區(qū)域，規(guī)避了上一批次（4#）緊鄰金海高架這個不利因素。

一批次112㎡戶型均價為61912元/㎡，此次126㎡戶型均價為65584元/㎡，漲價幅度超3600元/㎡。

暢銷的疊墅產(chǎn)品，整體價格則基本持平，位置更靠近西側(cè)的濕地公園了。

3、搶收意圖明顯

從拿地到入市不足半年，首開到二開僅隔一月，項目的推進節(jié)奏很快。

一切指向同一個目標(biāo)：搶收年末，鎖定業(yè)績。

看一下一房一價：

126㎡小高層：

因西側(cè)緊靠濕地公園，因此西邊戶定價整體高于東側(cè)，邊戶的轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計，導(dǎo)致溢價較高，整列單價均價67935元/㎡，總價均價8567282元/㎡，東邊戶價格次之。

層差方面，沒有明顯跳差。6層以上價格趨于穩(wěn)定，每升高一層，單價遞增約300元/㎡。

疊墅中有不少價格彩蛋：

172-182㎡的中疊，均價6.97萬/㎡，套均1200萬左右。

168㎡上疊邊套，單價在8.4-8.6萬/㎡，套均1400萬左右。

面積最大的181㎡下疊，均價9萬/㎡左右，總價在1600萬級，這和同環(huán)線唐鎮(zhèn)的高層樓盤一個價格，但是由于附贈較多，空間利用率超180%，居住體驗也更好。