最近幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒比較低落。今天來(lái)說(shuō)點(diǎn)“提神”的事情，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行調(diào)整之際，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)居然開(kāi)始回漲了。

這個(gè)城市就是深圳隔壁城市——香港。

據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署(簡(jiǎn)稱(chēng)“差估署”)報(bào)告顯示，今年前九個(gè)月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)止跌回升，漲幅約1.14%。另有數(shù)據(jù)顯示，香港一手住宅成交量已連續(xù)9個(gè)月突破千宗，追平2019年3月至11月創(chuàng)下的歷史紀(jì)錄。二手市場(chǎng)全港20大主要屋苑成交量連續(xù)10周維持在40宗以上。

而有“香港樓市教父”之稱(chēng)施永青先生說(shuō)，香港樓價(jià)將在三年內(nèi)突破2021年的高點(diǎn)，相比今年3月的低位漲幅將達(dá)41.85%。這輪上漲行情能持續(xù)六年，從2025年一直漲到2031年，累計(jì)漲幅可能達(dá)到85%。

現(xiàn)在不論這個(gè)預(yù)測(cè)準(zhǔn)不準(zhǔn)確，但是實(shí)際上香港樓市就是止跌回漲了。從今年5月份開(kāi)始，香港樓市就出現(xiàn)明顯的止跌回漲跡象，一直延續(xù)到現(xiàn)在，并沒(méi)有太大的反復(fù)。

香港樓市回升的現(xiàn)象固然重要，但背后的原因或許更值得思考。

2024年2月份，香港樓市全面“撤辣”，也就是全面取消了相關(guān)的限制。且取消交易環(huán)節(jié)額外印花稅，即取消額外印花稅、買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅，大大降低了交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本，尤其是對(duì)非永居居民購(gòu)房變得非常友好了。直白點(diǎn)講，就是激起了內(nèi)地居民赴港購(gòu)房的欲望。

不過(guò)這個(gè)全面“撤辣”的短期效果并沒(méi)有立竿見(jiàn)影，第二季度，香港樓市成交量繼續(xù)走低，成交額也是大幅下降。但這并不能說(shuō)全面“撤辣”沒(méi)有效果，很多措施的效果需要時(shí)間，以及需要其他措施配合起來(lái)才會(huì)更有效果。

那么促使香港樓市開(kāi)始回升的核心實(shí)踐是什么？

利率的降低。今年早些時(shí)候，美元一直在釋放降息的信號(hào)，而9月份美聯(lián)儲(chǔ)今年首次降息餓了25個(gè)基點(diǎn)，香港同步下調(diào)隔夜貼現(xiàn)率，各大銀行將最優(yōu)惠利率降至5.125%，新建住宅按揭利率從3.5%跌至3.375%，部分優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的利率甚至可以到3%以下。

美元開(kāi)啟降息周期意味著香港也將進(jìn)入降息周期，因?yàn)槟壳跋愀蹖?shí)行是與美元聯(lián)系匯率制度，即港元跟隨著美元走。

利率進(jìn)入下行周期將會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期事件，再結(jié)合取消或是降低交易環(huán)境的稅費(fèi)，將大大降低購(gòu)房者的綜合購(gòu)房成本。尤其是利率的降低，將其房產(chǎn)持有期間的成本，或者說(shuō)是增加了持有期間的收益率。

這無(wú)疑有利于提升香港樓市的交易活躍度，從而也促使了香港樓市止跌回升，甚至重回上漲通道。

雖然內(nèi)地樓市的整體情況與香港樓市有一定差異性，但是內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度當(dāng)年很多都是借鑒香港的。實(shí)際上，一線城市及部分強(qiáng)二線城市的樓市與香港樓市還是有一定可比性的。香港樓市的回暖或許對(duì)內(nèi)地大城市樓市理應(yīng)有一定的啟發(fā)。