2025年的蘭州樓市，展現(xiàn)出了一種令人眩暈的加速度。就在我們還在討論所謂的“第四代住宅”——那些帶著空中花園、大露臺(tái)的垂直森林——是否適應(yīng)西北的氣候時(shí)，蘭州市自然資源局在11月26日的一紙通知，似乎直接將進(jìn)度條拉到了“第五代”。這份名為《關(guān)于進(jìn)一步支持房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)化實(shí)施的若干措施》的文件，雖然充滿了枯燥的行政術(shù)語(yǔ)，但如果你仔細(xì)研讀，會(huì)發(fā)現(xiàn)它不僅是一份技術(shù)指南，更是一份關(guān)于蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)如何“活下去”并“活得好”的生存宣言。

讓我們剝離掉那些復(fù)雜的公文辭藻，看看這到底意味著什么。在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，蘭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，像全國(guó)許多城市一樣，陷入了一種高密度、高周轉(zhuǎn)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中。開(kāi)發(fā)商為了利潤(rùn)最大化，將每一寸土地都蓋滿了房子，而購(gòu)房者只能在“鴿子籠”里選擇。但現(xiàn)在，游戲規(guī)則徹底變了。新政中最引人注目的，莫過(guò)于對(duì)建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)的松綁。這實(shí)際上是政府在告訴開(kāi)發(fā)商：請(qǐng)?jiān)斐龈玫姆孔樱覀兘o你政策上的“補(bǔ)貼”。

比如，新政明確允許套內(nèi)面積大于140平方米的住宅，可以在起居廳設(shè)置挑空空間，這部分挑空只要不超過(guò)套內(nèi)面積的25%，就不計(jì)入容積率。用大白話說(shuō)，就是你可以合法地?fù)碛幸惶住翱罩袆e墅”，那個(gè)高達(dá)兩層、氣派非凡的客廳，在計(jì)算面積時(shí)只算一層。這對(duì)于改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是巨大的誘惑。再加上封閉陽(yáng)臺(tái)的一半面積不計(jì)入容積率，以及對(duì)“第五立面”（屋頂）和架空層的豁免，這意味著未來(lái)的新房，其實(shí)際使用面積和空間感將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房產(chǎn)證上的數(shù)字。這是一種變相的“降價(jià)提質(zhì)”，用物理空間的“送”，來(lái)刺激市場(chǎng)對(duì)于高品質(zhì)住宅的渴望。

但這不僅僅是關(guān)于豪宅的游戲。這份文件展現(xiàn)出的另一種務(wù)實(shí)精神，是對(duì)城市功能的重新思考。新政特別提到了對(duì)“高坪區(qū)域”的規(guī)劃優(yōu)化，點(diǎn)名了桃樹(shù)坪、青白石、彭家坪、伏龍坪等區(qū)域，鼓勵(lì)建設(shè)低多層、聯(lián)排的高品質(zhì)住宅。這是一個(gè)非常明確的信號(hào)：蘭州正在試圖擺脫“攤大餅”式的高密度開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)而利用地形優(yōu)勢(shì)，在山上做“減法”，打造真正的低密度富人區(qū)或宜居區(qū)。這既是對(duì)蘭州特殊地形的尊重，也是對(duì)市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)分層——山下剛需高密度，山上改善低密度。

更為犀利的是，政策制定者顯然看到了開(kāi)發(fā)商資金鏈的窘境和商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩危機(jī)。允許土地出讓金交50%就能辦規(guī)劃手續(xù)，這在幾年前是不可想象的，它直接緩解了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。而允許閑置的商業(yè)用地調(diào)整為保障性住房或養(yǎng)老、托幼設(shè)施，則是對(duì)過(guò)去幾年“商業(yè)綜合體大躍進(jìn)”的一次理性糾錯(cuò)。蘭州不需要那么多空置的寫(xiě)字樓和商鋪，但蘭州需要養(yǎng)老院和幼兒園。這種將“死資產(chǎn)”盤(pán)活為“民生配套”的思路，是極其明智的城市外科手術(shù)。

此外，停車位配建比例下調(diào)至0.8車位/戶，這也是一個(gè)極其接地氣的調(diào)整。在過(guò)去，過(guò)高的車位配建指標(biāo)往往逼得開(kāi)發(fā)商挖深基坑，成本高昂，最后轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，或者導(dǎo)致大量車位閑置。0.8的比例，更符合當(dāng)下蘭州家庭的實(shí)際擁車情況和公共交通的發(fā)展現(xiàn)狀，這實(shí)際上是在為房?jī)r(jià)“擠水分”。

當(dāng)然，所有這些利好背后，都潛藏著一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：蘭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底告別了普漲時(shí)代，進(jìn)入了“產(chǎn)品力為王”的淘汰賽。政府通過(guò)釋放容積率紅利，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商去卷品質(zhì)、卷設(shè)計(jì)、卷社區(qū)配套。那些架空層的共享空間、風(fēng)雨連廊、鄰里中心，不再是豪宅的專利，而將成為新盤(pán)的標(biāo)配。

這對(duì)于持幣觀望的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)復(fù)雜的時(shí)刻。一方面，未來(lái)的新房子注定會(huì)比現(xiàn)在的老房子更好住、更寬敞、更智能；但另一方面，這也意味著你手中那些設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)、配套陳舊的二手房，其資產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)進(jìn)一步被稀釋。這就是市場(chǎng)進(jìn)化的代價(jià)。我們正在見(jiàn)證蘭州樓市從“有房住”向“住好房”的劇烈轉(zhuǎn)型，這不僅僅是建筑形態(tài)的迭代，更是城市中產(chǎn)階級(jí)生活方式的一次被動(dòng)或主動(dòng)的升級(jí)。

一點(diǎn)思考：

• 面對(duì)新政下即將涌現(xiàn)的這些擁有挑空客廳、超大贈(zèng)送面積的“第五代住宅”，你是否會(huì)選擇賣掉市中心地段雖好但居住體驗(yàn)陳舊的“老破小”或“偽改善”，去置換一套位置稍遠(yuǎn)但品質(zhì)極高的“新物種”？
• 在未來(lái)的蘭州，地段和產(chǎn)品，究竟誰(shuí)才是資產(chǎn)保值的硬通貨？