今日（12月18日），海南自貿(mào)港正式啟動(dòng)封關(guān)運(yùn)作。

“一線放開、二線管住、島內(nèi)自由”的政策制度落地實(shí)施，也標(biāo)志著海南進(jìn)入全面開放的新階段。

海南曾因全域限購(gòu)、5年社保/限售等政策，被業(yè)內(nèi)稱為“樓市調(diào)控最嚴(yán)省份”。2024年初，海南優(yōu)化調(diào)控政策，如?？趯⑾拶?gòu)區(qū)社保要求維持5年不變，非限購(gòu)區(qū)降至2年，限售年限從5年縮短至2年，同時(shí)放寬企業(yè)購(gòu)房等條件。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）注意到，就在今日和封關(guān)前一日（12月17日），中國(guó)綠發(fā)連續(xù)斥資近50億元拿下三亞中心區(qū)約252畝地塊，此前不少能源企業(yè)也紛紛南下“掃貨”。

從市場(chǎng)情況看，海南整體房?jī)r(jià)也有所回穩(wěn)。

海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1—10月，全省新建商品房銷售額1279.51億元，同比增長(zhǎng)17.4%；銷售面積775.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.0%；成交均價(jià)16506元/平方米，同比上漲8.7%，每平方米較去年提升1323元。

土拍市場(chǎng)洶涌

今年以來(lái)，海南核心地段地塊成為企業(yè)爭(zhēng)奪焦點(diǎn)，不少“老玩家”開啟了持續(xù)加倉(cāng)模式。

12月18日，中國(guó)綠發(fā)以底價(jià)29.49億元競(jìng)得三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP03-08-09-01地塊，折合樓面價(jià)約1.32萬(wàn)元/平方米。該地塊占地約152畝，容積率2.2，限高60米，北側(cè)臨水兼具河景與二線海景資源。

值得注意的是，出讓文件要求，競(jìng)得人須自交地之日起5年內(nèi)在三亞市域新增投資總額不低于100億元。

這也是繼12月17日約20億元拿下三亞灣HP02-03-05B地塊百畝宅地之后，中國(guó)綠發(fā)再次出手，短短兩天斥資近50億元拿地。

中國(guó)綠發(fā)是海南樓市典型的“老玩家”，其前身魯能集團(tuán)是最早進(jìn)入海南的大型房企之一，2020年魯能集團(tuán)股權(quán)整體劃轉(zhuǎn)至中國(guó)綠發(fā)后，延續(xù)海南布局。

近兩年，中國(guó)綠發(fā)加速回歸海南市場(chǎng)，2024年以7.11億元在文昌、三亞拿地試水后，2025年進(jìn)一步加大投入：2025年10月以13.59億元摘得三亞灣新城一宗合宗地塊（由兩宗相鄰地塊組成），需承擔(dān)約16億元無(wú)償配建任務(wù)，實(shí)際投入接近30億元。

除了“老玩家”持續(xù)加倉(cāng)，海南樓市還吸引了多家跨界資本尤其是能源企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)入局。

公開資料顯示，今年6—9月，三亞迎來(lái)土拍浪潮，總成交金額超95億元，占2024年三亞財(cái)政收入的六成以上。遼寧方大集團(tuán)、陜西恒源系等能源大鱷豪擲重金拿下核心地塊，部分“煤老板”也將海南作為轉(zhuǎn)型與資產(chǎn)配置的重要目的地。

與此同時(shí)，外來(lái)民企也嶄露頭角，在至理數(shù)據(jù)發(fā)布的1—11月海南房企銷售榜中，上海民企大華集團(tuán)成交套數(shù)、面積躋身前三，表現(xiàn)亮眼。

?？跇鞘?每經(jīng)資料圖

12月18日下午，一位海口房企人士向每經(jīng)記者表示，今年海口的土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新變化，近期海口、三亞等掛出的地塊多采用“定點(diǎn)勾地”模式，通過(guò)設(shè)定競(jìng)買資質(zhì)、投資要求等條件，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與住宅的協(xié)同布局。這也反映出政策在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行精準(zhǔn)引導(dǎo)，這么做更容易吸引優(yōu)質(zhì)房企入場(chǎng)，避免了一些企業(yè)盲目拿地的風(fēng)險(xiǎn)。

有山東客戶“掃貨”上百套房

今年以來(lái)，海南樓市擺脫此前平淡態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)跑贏全國(guó)行情。

海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—10月，全省新建商品房銷售額1279.51億元，同比增長(zhǎng)17.4%；銷售面積775.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.0%；成交均價(jià)16506元/平方米，同比上漲8.7%，每平方米較去年提升1323元。

而在海南眾多城市中，三亞的“頂流”地位依舊無(wú)可撼動(dòng)。

海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—10月，三亞經(jīng)濟(jì)圈銷售額達(dá)742.45億元，同比飆升48.4%，增速領(lǐng)跑全省四大經(jīng)濟(jì)圈；三亞市新房銷售額同比增長(zhǎng)56.4%，成交均價(jià)達(dá)31467元/平方米，同比上漲超30%。

克而瑞報(bào)告顯示，在2024年交易量高位基礎(chǔ)上，三亞2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成，房地產(chǎn)投資前景排名升至第30位，較去年提升28位。

2025年1—11月海南房企成交排名情況 來(lái)源：至理數(shù)據(jù)

另?yè)?jù)至理數(shù)據(jù)，今年1—11月，海南房地產(chǎn)成交套數(shù)位居前三的企業(yè)分別為保利發(fā)展、華潤(rùn)置地以及大華集團(tuán)。

12月18日下午，保利海南區(qū)域方面向每經(jīng)記者表示，公司旗下項(xiàng)目在海南市場(chǎng)表現(xiàn)突出，其中三亞保利天珺穩(wěn)居成交面積與套數(shù)雙料冠軍，保利伴山瑧悅亦位列區(qū)域成交前列，均為“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品系標(biāo)桿之作。

“近期，海南旅居市場(chǎng)進(jìn)入旺季，乘著全島啟動(dòng)封關(guān)運(yùn)作之勢(shì)，三亞上客量環(huán)比有所提升。隨著封關(guān)政策的具體落地推進(jìn)，市場(chǎng)進(jìn)一步感知到政策的便捷與利好，預(yù)估年底成交量將迎來(lái)一波穩(wěn)步上漲?！北＠Ｄ蠀^(qū)域方面進(jìn)一步補(bǔ)充。

華潤(rùn)置地海南區(qū)域方面則向每經(jīng)記者表示，目前公司在海南的成交主要依托海棠悅府、三亞觀嵐、華潤(rùn)石梅灣等項(xiàng)目，三個(gè)項(xiàng)目的銷售額分別是三亞海棠區(qū)第一、三亞市區(qū)第二，以及萬(wàn)寧第二。

“這幾個(gè)都是大規(guī)模片區(qū)統(tǒng)籌類型項(xiàng)目，即由文旅、商業(yè)運(yùn)營(yíng)或環(huán)境整治帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)、提升區(qū)域整體人居價(jià)值的開發(fā)路徑，最終形成‘居住+環(huán)境+文旅+投資’的一體化模式，契合海南‘島內(nèi)自由’政策下的高端人才、高端游客以及高端資本流入需求，吸引全國(guó)實(shí)力客群?！比A潤(rùn)置地海南區(qū)域方面續(xù)稱。

每經(jīng)資料圖

大華集團(tuán)海南區(qū)域一位人士也向每經(jīng)記者透露，因看好項(xiàng)目產(chǎn)品力以及海南發(fā)展?jié)摿Γ衼?lái)自山東的客戶購(gòu)買了大華錦繡海岸項(xiàng)目上百套小戶型商辦產(chǎn)品。

“對(duì)部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，通過(guò)自持核心資產(chǎn)，既能享有未來(lái)資產(chǎn)增值的潛力，又能借助海南‘雙15%’稅收等優(yōu)惠政策優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)際上是為參與自貿(mào)港的長(zhǎng)期發(fā)展提前鎖定了一張全能通行證?！鄙鲜銎髽I(yè)人士認(rèn)為。

注：雙15%稅收優(yōu)惠，是指?企業(yè)所得稅優(yōu)惠，對(duì)注冊(cè)在海南自由貿(mào)易港并實(shí)質(zhì)性運(yùn)營(yíng)的鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅；?個(gè)人所得稅優(yōu)惠?，對(duì)在海南工作的高端人才和緊缺人才，其個(gè)人所得稅實(shí)際稅負(fù)超過(guò)15%的部分予以免征。?

在同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)看來(lái)，海南封關(guān)將從需求端推動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘信c租賃市場(chǎng)增長(zhǎng)。未來(lái)海南將迎來(lái)三類主體增量：制造業(yè)大廠、外資企業(yè)等投資人群，貿(mào)易服務(wù)類人才，以及旅游度假人群。這一趨勢(shì)已顯現(xiàn)升溫跡象，今年三季度海南全省房?jī)r(jià)每平方米同比上漲超1000元，三亞、?？凇⒘晁葏^(qū)域的結(jié)構(gòu)性升溫更為明顯。

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