上?，F(xiàn)在的二手房不好賣(mài)，其中一個(gè)很重要的原因就是中介賣(mài)二手房動(dòng)力不足。

相比之下，新房卻非常愿意推。

價(jià)錢(qián)肯定是主要原因，畢竟一套新房傭金十幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不等。

去賣(mài)一套二手，想拿到這么多傭金可不容易。

畢竟現(xiàn)在買(mǎi)的最快最多的都是300萬(wàn)以下的房子。

你賣(mài)好幾套老破小頂不上一套新房。

業(yè)主肯定還要砍價(jià)，付錢(qián)還扭扭捏捏。

但是開(kāi)發(fā)商付錢(qián)可痛快多了。

更深層次的原因是，服務(wù)新房的難度比服務(wù)二手房東難多了。

不管你賣(mài)了多少套房子，始終的服務(wù)對(duì)象只有同一個(gè)開(kāi)發(fā)商。

但在二手市場(chǎng)，每一套房子的房東就是一個(gè)“開(kāi)發(fā)商”。

大家的訴求、溝通難易、房子情況都天差地別。

開(kāi)發(fā)商的房子只需要你把客戶帶到售樓處，進(jìn)去之后開(kāi)發(fā)商有一整套標(biāo)準(zhǔn)化流程。

都不需要中介再做什么。

客戶只需要中介帶看一次，往后的服務(wù)和中介基本關(guān)系不大。

但成交的有錢(qián)拿，妥妥地屬于錢(qián)多活少。

買(mǎi)家也不想買(mǎi)二手那么糾結(jié)，總價(jià)越高買(mǎi)家越是糾結(jié)。

因?yàn)楝F(xiàn)在第四代住宅已經(jīng)開(kāi)始了。

性價(jià)比拉滿，前幾代住宅已經(jīng)不夠看了。

甚至三代，三代半的次新房是最危險(xiǎn)的。

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這種局面下，可以說(shuō)上海的四代住宅正在背刺房東。

說(shuō)這句話不是我危言聳聽(tīng)。

我們最近去看了一些上海住宅新規(guī)之后的新房，著實(shí)變化很大。

我們來(lái)看看前后的對(duì)比：

一、真如某玖章項(xiàng)目

這是項(xiàng)目中123平的戶型。

再看之前中海臻如府135平的戶型。

對(duì)比之下，差異非常多。

1、面寬更極致

某玖章項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)是標(biāo)準(zhǔn)的4開(kāi)間朝南。

只有廚房、衛(wèi)生間這些功能性房間朝北。

中海臻如府更大面積的戶型也只有3開(kāi)間朝南，一間臥室只能朝北。

整體13.4米的面寬，在采光視野上優(yōu)勢(shì)非常大。

2、贈(zèng)送面積更多

之前的中海臻如府贈(zèng)送面積包括：

1個(gè)陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送、臥室加衛(wèi)生間5個(gè)一字型飄窗全贈(zèng)送、1個(gè)設(shè)備平臺(tái)。

這個(gè)設(shè)備平臺(tái)在廚房窗戶后面，沒(méi)辦法改造，基本很難有別的用途。

某玖章項(xiàng)目的增送面積包括：

3個(gè)陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送、1個(gè)臥室轉(zhuǎn)角飄窗+2個(gè)衛(wèi)生間一字型飄窗全贈(zèng)送、1個(gè)大號(hào)的設(shè)備平臺(tái)。

這個(gè)設(shè)備平臺(tái)的位置在進(jìn)門(mén)旁邊，而且有辦法進(jìn)入，是具有可用性的。

綜合計(jì)算下來(lái)的得房率95%，原來(lái)臻如府的戶型毛估估算下來(lái)85%左右。

也就是說(shuō)我123平的房子和你135平的房子使用面積差不多。

但是我這個(gè)住起來(lái)舒適度還更高。

270°的轉(zhuǎn)角飄窗，視野無(wú)敵。

3、實(shí)際價(jià)格沒(méi)變

某玖章項(xiàng)目均價(jià)11.8萬(wàn)，臻如府二手掛牌也要10萬(wàn)多。

都除以得房率的話，實(shí)際價(jià)格也都是12萬(wàn)了。

對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，肯定買(mǎi)新不買(mǎi)舊了。

而且除了戶型方面的，別的方面也都在提升。

某玖章項(xiàng)目外立面是鋁板、石材、大面積的玻璃，臻如府則是局部石材+真石漆。

此外，架空層也安排上了。

次新房的1樓現(xiàn)在在二手市場(chǎng)都很難賣(mài)，全是砸盤(pán)價(jià)，而且居住體驗(yàn)也不好。

現(xiàn)在變?yōu)榧芸諏樱黾宇~外的使用場(chǎng)景，反而提升了價(jià)值。

二、徐匯某瀾項(xiàng)目

這個(gè)項(xiàng)目的提升更為極致。

1、戶型

這種豪宅產(chǎn)品把視野展示做到了極限。

做出了一個(gè)60多米的“景觀長(zhǎng)廊”。

就是在所有房間里都有大面積的玻璃無(wú)遮擋，墻體是非常少的。

這種窗墻比很高的產(chǎn)品，以前在上海是很少的。

2、層高

拉到了3.55米，3代住宅或者3代半的住宅里面，3.3米就算很高了。

再往前的很多戶型，2.8米-3米是很常見(jiàn)的。

世紀(jì)初頭10年的產(chǎn)品，這種層高很多。

吊頂稍微弄一弄層高降的很明顯，進(jìn)去后就2.6米，很壓抑。

這種話房子想裝中央空調(diào)和地暖就很費(fèi)勁。

越裝房子顯得越小。

3、抬板

業(yè)主僅小區(qū)大門(mén)的時(shí)候就已經(jīng)在2樓了。

實(shí)際的1樓作為地下車(chē)庫(kù)、下沉庭院等等。

這小區(qū)的首層實(shí)際層高相當(dāng)于以前樓盤(pán)的4-5樓了。

屬于是徹底告別低區(qū)。

業(yè)主的使用體驗(yàn)感增加了，關(guān)鍵開(kāi)發(fā)商的地庫(kù)成本還節(jié)省了。

那開(kāi)發(fā)商肯定愿意這么做。

人家的均價(jià)17.88萬(wàn)/平，那市面上那些相同總價(jià)段、價(jià)格更高，價(jià)格相近的二手房都會(huì)被吸走客戶。

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產(chǎn)品的改變核心來(lái)自于規(guī)范的變化。

《上海住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》。

這兩份文件釋放了太多的調(diào)整空間。

1、不計(jì)容的部分變多了

• 架空層、風(fēng)雨連廊滿足一定條件的情況下其建筑面積可不計(jì)入容積率。

• 設(shè)備平臺(tái)滿足一定條件的情況下不計(jì)算建筑面積。

• 高品質(zhì)立面材料在圖紙中注明后，其飾面層可不計(jì)入容積率。

• 設(shè)置在半地下室、住宅底層架空層的小區(qū)內(nèi)部停車(chē)庫(kù)，其建筑面積不計(jì)入容積率。

• 移交政府指定部門(mén)的市政基礎(chǔ)設(shè)施，其建筑面積可不計(jì)入容積率。

• 鼓勵(lì)人車(chē)分流，機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)地下車(chē)庫(kù)出入口頂棚、地下車(chē)庫(kù)出地面樓電梯遮雨棚，其建筑面積可不計(jì)入容積率

• 陽(yáng)臺(tái)面積最高可做到16平，一半不計(jì)容。

• 滿足一定條件的情況下每戶可額外設(shè)置一個(gè)特定條件的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，其建筑面積可不計(jì)入容積率。

• 單一的住宅組團(tuán)用地(Rr)地塊在滿足一定條件的情況下可設(shè)置不超過(guò)項(xiàng)目總面積1%-3%的公共服務(wù)設(shè)施。

連立面材料都不給計(jì)容，就鼓勵(lì)你用好的外立面材料，別還沒(méi)交房就掉墻皮了。

這么多內(nèi)容都指向一點(diǎn)，就是只要你肯在房子之外花心思，就不給你計(jì)容。

附加值允許開(kāi)發(fā)商“做大做強(qiáng)”。

2、希望開(kāi)發(fā)商“做高”

• 局部重點(diǎn)部位建筑高度在滿足一定條件的情況下可適當(dāng)提高，最高不超過(guò)11米。

• 遮蔽突出屋面的附屬設(shè)施的格柵、網(wǎng)架、鏤空蓋頂，其立面及頂面透空率大于50%的，不計(jì)入建筑高度。

• 層高由不宜低于2.80m修改為不應(yīng)低于3.00m。

容積率+限高一般是限制開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重要因素。

這兩項(xiàng)的轉(zhuǎn)圜空間越大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的尺度感和舒適性就會(huì)越高。

四代住宅是居住體驗(yàn)、得房率、產(chǎn)品用料的全方位提升。

但價(jià)格卻沒(méi)有明顯增長(zhǎng)。

房東不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題就是以前的房子被“拋棄”了。

老破小不是最危險(xiǎn)的。

畢竟300萬(wàn)以下的產(chǎn)品，尤其在上海市區(qū)是新房市場(chǎng)的空白。

甚至那些100多萬(wàn)的老破小某種程度上說(shuō)是稀缺產(chǎn)品。

這種2010年之前的產(chǎn)品可能威脅不也不是很大。

這類(lèi)產(chǎn)品現(xiàn)在是明顯弱勢(shì)，價(jià)格早就降的很多了。

所以近十來(lái)年的三代次新房，尤其是價(jià)格還比較堅(jiān)挺的次新房都是被打擊對(duì)象。

如果新房?jī)r(jià)格不能短期內(nèi)大幅度漲上去，那就意味著你的房子還得降價(jià)求生。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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