萬科為應(yīng)對行業(yè)調(diào)整與自身流動性壓力，正在積極構(gòu)建多元化的資產(chǎn)退出通道，其核心目標(biāo)是盤活存量資產(chǎn)、補充現(xiàn)金流、優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，并推動業(yè)務(wù)模式從“重”向“輕”轉(zhuǎn)型 。

資產(chǎn)證券化與基金運作

萬科正大力借助資產(chǎn)證券化工具為商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等運營成熟的資產(chǎn)建立退出路徑。其中，發(fā)行公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金） 是關(guān)鍵舉措。例如，以杭州西溪印象城為底層資產(chǎn)的中金印力消費REIT已成功上市，募集資金達32.6億元，這部分資金主要用于償還項目負債并釋放現(xiàn)金流入。同時，萬科也在積極籌備萬緯物流REIT和泊寓保障性租賃住房REIT的發(fā)行申報工作。

在REITs上市前，萬科還通過設(shè)立Pre-REITs基金來提前盤活資產(chǎn)。2024年8月，萬科聯(lián)合中信、泰康等機構(gòu)設(shè)立了規(guī)模為22.34億元的中信萬科消費基礎(chǔ)設(shè)施基金，用于收購北京舊宮萬科廣場和深圳龍崗萬科廣場。萬科在基金中初始持有較高份額，但會通過向后續(xù)投資人（如中郵人壽）轉(zhuǎn)讓部分份額來回籠資金，并最終保留約20%的份額，實現(xiàn)資產(chǎn)出表并保留持續(xù)經(jīng)營收益。

大宗資產(chǎn)與股權(quán)交易

直接出售資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)是萬科快速回籠大額資金最直接的方式。2024年以來，多個標(biāo)志性項目完成了交易：

? 上海七寶萬科廣場：萬科將持有的50%權(quán)益以23.84億元轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展，實現(xiàn)了15.7%的內(nèi)部收益率。

? 上海南翔印象城MEGA：萬科將48%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新加坡政府投資公司（GIC），自身持股比例從50%降至2%，基本完成退出。

? 深圳灣超級總部基地地塊：萬科以22.35億元的價格完成了該地塊使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以減少非主業(yè)資產(chǎn)對資金的占用。

萬科管理層表示，2024年計劃通過資產(chǎn)交易回款不低于300億元，規(guī)模將超越2023年實現(xiàn)的123億元。

與各方合作盤活資產(chǎn)

萬科積極與各類投資者合作，拓展退出渠道。合作方包括境內(nèi)外金融機構(gòu)投資者（如GIC）、本地國企、保險公司等。例如，萬科大股東深圳地鐵集團不僅認購了中金印力消費REIT近30%的份額（約10億元），還通過參與項目收購等方式為萬科提供流動性支持。

戰(zhàn)略背景與考量

萬科大力構(gòu)建資產(chǎn)退出通道，是基于以下幾方面的戰(zhàn)略考量：

? 應(yīng)對短期流動性壓力：截至2023年末，萬科的有息負債約為3200.5億元，其中一年內(nèi)到期的約624.2億元，面臨顯著的債務(wù)償還壓力。通過出售資產(chǎn)、發(fā)行REITs等方式快速回籠資金，是緩解當(dāng)前困境最直接的手段。公司目標(biāo)是在未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上。

? 推動業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型：房地產(chǎn)行業(yè)進入新階段，萬科旨在改變過去依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向以運營和服務(wù)為核心的“輕資產(chǎn)”模式。公司正執(zhí)行“一攬子瘦身方案”，聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)管理和租賃住宅三大主業(yè)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財務(wù)投資。建立“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，能夠讓公司更專注于提升運營效率和服務(wù)質(zhì)量。

總而言之，萬科建立資產(chǎn)退出通道是其應(yīng)對當(dāng)前挑戰(zhàn)、謀劃長遠未來的核心戰(zhàn)略。這不僅是為了“活下去”的應(yīng)急之策，更是為了“活得好”的轉(zhuǎn)型之路。