01

有了新邏輯

歷史總是在不經(jīng)意間轉(zhuǎn)折。

這個十二月，中指院、克而瑞等機構(gòu)，默契停發(fā)“房企銷售百強排行榜”。

要知道，地產(chǎn)行業(yè)每月一放榜的習慣，至少有十幾年了。

可以說，崇尚高周轉(zhuǎn)的“唯規(guī)模論”時代徹底結(jié)束了。

回望過去十幾年，房地產(chǎn)開發(fā)邏輯簡單粗暴：拿地、蓋樓、賣房。

房子像流水線上的工業(yè)品，而購房者掏出的真金白銀，只是榜單上的一串數(shù)字，購房者本身是被忽視的，需求是被“平均化”的。

當潮水退去，不再比拼誰賣得快、誰規(guī)模大，房地產(chǎn)的下半場，該比什么？

說實話，這是時代之問，命題很大。

不過，市場會慢慢給出了一些參考。

比如成都的貝宸S1 項目，最近就引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

這項目只有108套房，示范區(qū)開放不到兩個月，竟然吸引了全國50多家開發(fā)商、服務商到場考察。

上到集團董事長、總裁，下到設計、研發(fā)、投資、營銷各個條線負責人，地產(chǎn)人紛紛入川“取西經(jīng)”。

行業(yè)很久沒出現(xiàn)過，能讓同行扎堆調(diào)研的項目，何況此番盛況不是在北上廣深，而是在成都。

媒體及開發(fā)商現(xiàn)場調(diào)研后，感受相似：覺得驚艷，又發(fā)現(xiàn)很多地方“反常識”。

開發(fā)商的感受可能更復雜一些。有位全國頭部房企的集團設計總，感慨地說：

今年上海、深圳很多售價20萬/㎡的新頂豪，建設成本投入，還不如這個項目。他們想得真全，做得真細。

有幾個例子能體現(xiàn)這種反常識。

當初貝好家拿這塊地沒多久，周邊地價漲了，一路之隔的地塊拍到41200元/㎡。

就算貝好家什么都不做，每平都有一萬三的價差。常規(guī)操作下，開發(fā)商會將這部分價差轉(zhuǎn)化為利潤落袋為安。

但貝好家把這幾個億潛在利潤，又砸進了項目。

據(jù)了解，貝宸S1成本價每平超過3萬元，遠高于2.7萬的地價。

懂行的都知道，住宅項目里，地價通常占總成本的50%-60%，建造成本占 20%-35%，這是行業(yè)控制利潤的常規(guī)操作。

只有別墅，建造成本接近或超過樓面價，像貝宸S1 這種小高層，建造成本超地價的情況，確實少見。

此外，出于現(xiàn)金流壓力，當前大多數(shù)項目，從拿地到開盤很少超過半年。

這點上，貝宸S1又反常識了，拿地到開盤歷時14個月，花費數(shù)倍于同行的時間打磨產(chǎn)品，驗證設計。

類似的反常識的操作還有很多。所以，同行才會感慨貝宸S1真敢砸錢，想得真細。

02

數(shù)據(jù)大于經(jīng)驗

再說說另一個讓人意外的操作。

一般樓盤做產(chǎn)品驗證，要么是小比例打樣，要么只針對關(guān)鍵節(jié)點局部測試，核心是控制時間和成本，確保快速開盤。

貝宸S1 的做法完全不同：它搞 1:1 實景打樣，重點覆蓋建筑立面、景觀細節(jié)和精裝智能部件。

貝宸S1的1:1異地打樣現(xiàn)場圖

尤其是建筑立面，用了上海中心大廈這類公建地標才會用的“異地打樣”法—— 在項目附近租空地，花 8 個月時間，把建筑造型、雙曲線工藝、超規(guī)格材料及川西特色景觀，原樣還原了一遍。

貝宸S1意境創(chuàng)想圖

這種嚴苛的驗證，最終讓復雜的“花瓣式”布局成功落地。

而“花瓣式”布局的出現(xiàn)，不僅僅是美學的考量，更是一次數(shù)據(jù)對經(jīng)驗的宣戰(zhàn)。

行業(yè)里一直有個“共識”：房子必須正南正北。貝宸S1通過大數(shù)據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在日照相對較少的成都，超過70%的潛在客戶認為，“景觀視野的價值高于房屋朝向”。

基于這個結(jié)論，貝宸S1大膽突破傳統(tǒng)格局，對108戶住宅進行了1006個關(guān)鍵視野點位的模擬。通過精密的計算，四棟建筑被巧妙地偏轉(zhuǎn)了角度。

最終實現(xiàn)了“既保證采光，又能最大化看到交子云塔等金融城景色”的效果。

這就是用數(shù)據(jù)代替“經(jīng)驗主義”的好處。過去很多造房邏輯，其實帶著點“想當然”的傲慢。

比如，有些項目為了顯得高端，硬上智能系統(tǒng)，但又不舍得花錢花心思，落地后，充其量叫“遙控”。

家里裝幾個開關(guān)，連個APP經(jīng)常掉線，最后成了擺設。很雞肋。

智能系統(tǒng)應該是靈魂，而不是裝飾品、擺設。

在貝宸S1，我們就看到了“真智能”。

一個數(shù)據(jù)對比非常直觀：國內(nèi)目前比較先進的智能住宅，受控信息點位置大概是80個。

在這里，以375平米戶型為例，接入環(huán)境控制、影音娛樂、家用電器、凈水軟水、安防、傳感器等19大類智能設備，總數(shù)達到310個以上；

還用上了新能源車使用的毫米波雷達和AI傳感器技術(shù)。

貝宸S1 375戶型傳感器分布示意圖

他們與華為深度聯(lián)合研發(fā)，以華為鴻蒙智家系統(tǒng)為基座，打通了美諾電器、朗綠五恒、YKK門窗、日立空調(diào)、巴赫燈光等不同品牌的設備壁壘，一些品牌是因為這個項目才首次接入華為鴻蒙智家。

在此基礎上，項目全屋部署了多種AI傳感器，構(gòu)成了“六感智能系統(tǒng)”。

例如，“眼感”系統(tǒng)通過21個照明傳感器，實現(xiàn)光隨人走、色溫隨時間調(diào)節(jié)；“鼻感”則通過新風系統(tǒng)與智能馬桶的主動異味分解因子，保持空氣純凈。

最難得的是，這種智能并不是關(guān)起門來“自嗨”，而是物理邊界，從私區(qū)室內(nèi)一路延伸到了社區(qū)公區(qū)，甚至把眼光放長，為未來十年的生活提前留了“后門”。

比如，考慮到未來機器人產(chǎn)品的普及，項目抹平了所有臺階。從地下室到大堂，從會所到停車場，沒有一個坎。所有的門，包括家政間的電梯門，都是電動的。

這意味著，未來的商品機器人，可以一路暢通無阻，直接乘電梯到家門口。

對未來生活場景的預埋，是不是很像新能源汽車初始化算力和接口，等待OTA升級？

貝殼集團副董事長、貝好家CEO徐萬剛說，全屋智能應用中國落地得最好，貝宸S1擁有代際領先優(yōu)勢。

從設備聯(lián)動和場景適配性上來看，貝宸S1的智能系統(tǒng)確實做得比較扎實。

某種程度上，它的造房邏輯很像造新能源車，用飽和式的投入，把未來感設計、極致用戶體驗，都提前考慮進去。

03

不炫技

除了科技含量，這個項目的飽和式投入，還體現(xiàn)在美學和生活場景的融合上。

很多項目，景觀只是擺設，就連不少豪宅，也只是堆砌名貴樹種、異形雕塑，追求第一眼華麗。

貝宸S1的思路是讓景觀融合生活，他們構(gòu)建了一套“全維立體景觀系統(tǒng)”，核心目標是打造一個“風景里的家”。

貝宸S1下沉庭院實景圖

具體怎么做？

完全突破多數(shù)豪宅重在地面園林的局限，去做“地面+地下+空中+建筑銜接處”的全空間覆蓋。

這是一種大開大合的手筆。

為了支撐這個小目標，項目引入兩百余種特色植物、千余噸天然石材，營造出“雖由人作，宛自天開”的野奢感。

置身其中，你不會感到刻意的匠氣，只有一種粗糲而旺盛的自然生命力。

這套立體景觀系統(tǒng)，還藏著極具巧思的創(chuàng)新。

住高層的人普遍會有一個痛點，那就是人與土地的失聯(lián)感很重，不接地氣。

貝宸S1 375戶型“空中四重院”花園陽臺位置示意圖

貝宸S1通過“空中四重院”的設計，利用錯落布局，給每戶人家“塞”進了四個花園陽臺。

這打破了高層住宅的局限，實現(xiàn)庭院空間與居住空間的穿插融合，真正實現(xiàn)“風景里的家”。

而375戶型中的戶內(nèi)空中花園，提供東方特色的自然禪意式花園和充滿現(xiàn)代感的藝術(shù)時尚花園兩種風格，供業(yè)主提前挑選并全實景交付。

為保障業(yè)主的長期居住體驗，項目還規(guī)劃了專業(yè)人員上門養(yǎng)護服務，并贈送三年養(yǎng)護期（第四年起提供自主可選的付費維護服務）。

貝宸S1 375戶型戶內(nèi)空中花園實拍圖

另外，對公共空間，他們也進行了創(chuàng)新重塑。

像很多小區(qū)的架空層，喜歡做封閉功能盒子，改成棋牌室、茶室，但后期往往缺乏運營，閑置了。

貝宸S1團隊沒有照搬舊經(jīng)驗，他們進行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，大家最樸素的愿望其實是能在小區(qū)里，“走一走、看一看、一坐坐”。

貝宸S1架空層實景圖

于是，他們決定把架空層徹底打開，構(gòu)建“泉、花、石、苔”四大主題自然花園，讓架空層成為立體景觀的一部分。必要的社區(qū)功能空間，挪至地下會所，顯得更純粹。

總的來說，從下沉庭院，到開敞式架空層，再到每家每戶的空中花園，最后到屋頂?shù)摹暗谖辶⒚妗?，景觀在這里不再是點綴，而是無死角滲透的，流動的空間。

所以，給人一種感覺，明明只是20多畝的小地塊，卻做出很豐富的內(nèi)容。

再看一些細節(jié)，同樣是貼近生活的設計思路。

貝好家在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，中國人洗腳的頻率高于泡澡。但在傳統(tǒng)的豪宅設計里，主臥往往只擺放浴缸，想泡腳得端著盆去接水。

很多人覺得這是小事，不值得花心思。貝好家就專門設計泡腳池，在次臥老人房精裝交付，并在主臥盥洗室、過道等處預留了智能泡腳桶點位，方便全家人使用。

人體工學研究顯示，抬高67公分是最舒適的姿勢，他們就把家政間的洗衣機位置做了抬高設計。

其實，從科技感到景觀，再到設計細節(jié)，你會發(fā)現(xiàn)這個項目和很多豪宅最大的區(qū)別在于，不炫技。

它所有的打磨，都試圖貼近真實的生活場景。說白了，是為生活在這里的具體的人設計，而不是為設計而設計。

4

不做開發(fā)商

看到這里，不少人會好奇貝好家的來頭—— 這是家什么公司？

有必要給大家做個介紹，它是貝殼旗下平臺，成立于2023年7月，主打“用數(shù)據(jù)驅(qū)動開發(fā)”。

成立兩年多來，貝好家在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州等地，累計落地17個項目。

其中，絕大多數(shù)項目和開發(fā)商合作，貝宸S1是少有的獨立拿地、獨立操盤的項目。

如果按照以前的邏輯，我們可以說，貝好家已經(jīng)是初具規(guī)模的開發(fā)商了。

但深入了解它的開發(fā)模式后，我們發(fā)現(xiàn)不能簡單類比。

傳統(tǒng)開發(fā)邏輯是B2C：開發(fā)商根據(jù)經(jīng)驗，覺得什么房子好，造出來，然后賣給你。

貝好家的邏輯是C2M（Customer to Manufacturer）

簡單說就是，“你需要啥，我造啥”，遵循以人定房。

雖然通過合作做了很多項目，但貝殼說自己并不想做開發(fā)商。他們把自己定位為服務商——

以C2M全鏈解決方案，做開發(fā)商的伙伴。

這個定位有點像汽車界的“華為鴻蒙智行”。華為不直接造車，而是提供獨立的智能汽車解決方案，給合作伙伴賦能。貝好家的C2M 模式也類似，靠貝殼平臺的海量數(shù)據(jù)做支撐。

貝殼線上APP每個月有幾千萬人瀏覽，大家看什么房子、關(guān)注哪些細節(jié)、吐槽什么痛點，這些都是最真實的客戶聲音。

整合分析這些數(shù)據(jù)，貝好家可以精準地告訴開發(fā)商：

合適的拿地價格是多少？房子定什么價？戶型該做多大？甚至，可以提供物業(yè)費定價建議，替你考慮項目全周期的事。

在貝宸S1身上，他們就這么做，測算了未來20年的物業(yè)費用，所以算這么細，是因為很多豪宅的會所、高科技設備，前兩年有保修期還好，過幾年維修費上漲，物業(yè)費覆蓋不了，最后只能荒廢。這就是用數(shù)據(jù)提前規(guī)避問題。

雖然貝宸S1賣得很好，在成都2000萬以上頂豪成交中，開盤不到一個月就沖到全市累計網(wǎng)簽量第二，但在貝好家看來，讓他們興奮的不是數(shù)據(jù)，而是這個項目，驗證了C2M模式的可行性。

也證明，“住得好>賣得好、客戶需求>開發(fā)經(jīng)驗”的產(chǎn)品觀，在當下是成立的。

這也回應了外界最困惑的地方：為什么不計成本地做飽和式投入？

因為，貝好家把貝宸S1當“超級樣板”打造，核心使命是跑通新邏輯。

05

樣板效應

從行業(yè)維度看，貝宸S1是成都罕見的，可以比肩北上廣頂豪產(chǎn)品的產(chǎn)品，還可能是行業(yè)新舊動能轉(zhuǎn)換的樣板。

回想一下，智能手機取代功能機，新能源車超越燃油車，本質(zhì)上不是技術(shù)上的簡單堆砌，而是“用戶體驗”的升維打擊。

房地產(chǎn)也是如此。

當房子回歸到居住屬性，舊的“經(jīng)驗主義”開發(fā)邏輯必然失效。在迷霧重重的轉(zhuǎn)型期，行業(yè)有了一個可供參考的新坐標。

這或許意味著，地產(chǎn)行業(yè)真的要進入新時代了：

行業(yè)重心從供給側(cè)交還給需求側(cè)。

全文完。

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