作者 | 城投君

擬注冊(cè)20億元超短期融資券

2025年12月8日，銀行間交易商協(xié)會(huì)披露，鹽城東方投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鹽城東方”或“公司”）關(guān)于2025年度第五期超短期融資券項(xiàng)目狀態(tài)更新為已受理。該項(xiàng)目擬注冊(cè)金額20億，品種為超短期融資券，債券存量規(guī)模131.9億，主體評(píng)級(jí)AA+，行業(yè)綜合。此前已發(fā)行的四期超短期融資券實(shí)際發(fā)行額分別為9.3億元、4億元、4.3億元、6億元；票面年利率分別為1.88%、2.06%、1.99%、1.78%。

此外，據(jù)工商信息顯示，12月以來(lái)鹽城東方接連退出4家直接對(duì)外投資企業(yè)。12月5日、7日、7日、12日，分別退出鹽城元潤(rùn)新能源產(chǎn)業(yè)投資基金（持股49.75%）、鹽城東方未來(lái)科創(chuàng)投資合伙企業(yè)（持股99%）、鹽東方產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司（持股100%）、鹽城東投人力資源有限公司（持股100%）；退出上述公司前的投資金額分別為1億元、1.98億元、15億元、2000萬(wàn)元，合計(jì)共18.18億元。

鹽城東方成立于2003年8月，為鹽城市重要的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體之一，主要承擔(dān)鹽城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、安置房建設(shè)及國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)等職能。截至2025年6月末，公司注冊(cè)資本和實(shí)繳資本均為95億元，控股股東和實(shí)際控制人均為鹽城市人民政府。

6月13日，中誠(chéng)信國(guó)際發(fā)布鹽城東方2025年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，確定維持公司主體信用等級(jí)為AA+，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定；確定維持“24鹽投03”“25 鹽投03”“25鹽投04”的債項(xiàng)信用等級(jí)為AA+。

2025年三季度資產(chǎn)負(fù)債率增長(zhǎng)至64.15%

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，鹽城東方2025年三季度營(yíng)業(yè)收入為23.00億元，同比下降17.12%；利潤(rùn)總額4.78億元，凈利潤(rùn)3.83億元，同比增長(zhǎng)13.38%；總資產(chǎn)971.40億元，總負(fù)債623.14億元，資產(chǎn)負(fù)債率64.15%；凈資產(chǎn)348.26億元，凈資產(chǎn)收益率1.78%；經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~8334.99萬(wàn)元；流動(dòng)比率259.83%。

截至2024年末，公司營(yíng)業(yè)收入為34.79億元，同比增長(zhǎng)20.07%；利潤(rùn)總額9.80億元，凈利潤(rùn)8.04億元，同比增長(zhǎng)0.43%；總資產(chǎn)923.36億元，總負(fù)債573.95億元，資產(chǎn)負(fù)債率 62.16%；凈資產(chǎn)349.41億元，凈資產(chǎn)收益率3.77%；經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~1.51億元；流動(dòng)比率230.70%。

2022年-2024年，公司分別收到計(jì)入其他收益的政府補(bǔ)貼2.08億元、1.06億元和2.66億元，政府資金注入和運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼對(duì)公司資本支出和還本付息具有重要支撐。

建設(shè)項(xiàng)目尚需投資合計(jì)約61.32億元

截至2024年末，鹽城東方租賃及物業(yè)管理收入為14.89億元，占比42.81%，毛利率為89.45%。公司通過(guò)政府劃撥或招拍掛的形式獲得土地資源后建設(shè)工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)廠房、實(shí)驗(yàn)中心和孵化基地等園區(qū)物業(yè)并對(duì)外出租，實(shí)現(xiàn)租賃收入；由于經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)會(huì)進(jìn)行招商差額補(bǔ)貼、承租未租物業(yè)，近年來(lái)園區(qū)物業(yè)基本保持滿(mǎn)足狀態(tài)。此外，鹽城東方還購(gòu)置部分商業(yè)物業(yè)對(duì)外進(jìn)行招租。

租賃板塊的項(xiàng)目建設(shè)方面，截至2025年3月末，公司在建及擬建項(xiàng)目計(jì)劃總投資規(guī)模合計(jì)46.00億元，尚需投資31.12億元，公司面臨一定的投資壓力；且該業(yè)務(wù)資金回籠周期較長(zhǎng)，需關(guān)注公司運(yùn)營(yíng)及資金平衡情況。

截至2024年末，鹽城東方的貿(mào)易收入為10.35億元，占比29.75%，毛利率為-0.03%。依托鹽城經(jīng)開(kāi)區(qū)國(guó)家級(jí)綜合保稅區(qū)的優(yōu)勢(shì)，公司采用以銷(xiāo)定采的方式，從事礦產(chǎn)品、有色金屬等品種的國(guó)內(nèi)外貿(mào)易業(yè)務(wù)。2024年受市場(chǎng)行情波動(dòng)影響，貿(mào)易業(yè)務(wù)小幅虧損。

房產(chǎn)銷(xiāo)售收入為6.29億元，占比18.07%，毛利率為18.98%。公司承接鹽城經(jīng)開(kāi)區(qū)范圍內(nèi)安置房建設(shè)及銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。截至2025年3月末，在建安置房項(xiàng)目尚需投資15.34億元，公司面臨一定的資本支出壓力。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)發(fā)板塊收入為1.78億元，占比5.12%，毛利率為11.99%。該業(yè)務(wù)由子公司負(fù)責(zé)，采取委托代建的方式進(jìn)行地下通道工程、道路拓寬改造工程等。公司每年均能實(shí)現(xiàn)一定規(guī)模的回款，但受地方政府財(cái)力等因素影響，代建業(yè)務(wù)回款仍存在一定滯后。截至2025年3月末，該業(yè)務(wù)在建項(xiàng)目計(jì)劃總投資1.48億元，尚需投資0.48億元；擬建項(xiàng)目計(jì)劃總投資14.38億元；在建項(xiàng)目尚需投資及擬建項(xiàng)目總投資合計(jì)達(dá)14.86億元。

其他業(yè)務(wù)收入為1.48億元，占比4.26%，毛利率為59.73%。包括污水處理、酒店經(jīng)營(yíng)、融資租賃、環(huán)境清潔收入等。

綜合上述尚需投資項(xiàng)目情況，即租賃板塊建設(shè)項(xiàng)目尚需投資31.12億元，房產(chǎn)銷(xiāo)售板塊安置房項(xiàng)目尚需投資15.34億元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)板塊項(xiàng)目尚需投資14.86億元。截至2025年3月末，鹽城東方建設(shè)項(xiàng)目尚需投資金額合計(jì)約61.32億元。

受限資產(chǎn)占凈資產(chǎn)比重達(dá)60%

作為鹽城市重要的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體之一，鹽城東方資產(chǎn)主要由貨幣資金、應(yīng)收類(lèi)款項(xiàng)、存貨和投資性房地產(chǎn)等構(gòu)成，并呈現(xiàn)以流動(dòng)資產(chǎn)為主的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

截至2024年末，公司總資產(chǎn)為923.36億元。流動(dòng)資產(chǎn)為584.42億元，主要為應(yīng)收類(lèi)款項(xiàng)、存貨、貨幣資金。非流動(dòng)資產(chǎn)為338.94億元，主要為投資性房地產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)。

其中，其他應(yīng)收款為334.35億元，主要為公司與政府單位及當(dāng)?shù)貒?guó)企的往來(lái)款，2024年同比增長(zhǎng)56.82%主要系區(qū)域內(nèi)平臺(tái)間拆借資金增加；部分款項(xiàng)賬齡較長(zhǎng)，對(duì)公司資產(chǎn)變現(xiàn)能力造成一定影響。

應(yīng)收帳款為121.49億元，主要為鹽城經(jīng)開(kāi)區(qū)財(cái)政局的應(yīng)收帳款，占總額的60%以上，回收進(jìn)度受鹽城經(jīng)開(kāi)區(qū)財(cái)政情況影響存在不確定性。

2024年公司應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款合計(jì)455.84億元，規(guī)模占總資產(chǎn)比例為49.37%。

存貨71.89億元，主要為土地使用權(quán)及代建項(xiàng)目投入成本；貨幣資金45.42億元。

投資性房地產(chǎn)221.15億元，主要為對(duì)外租賃的商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)廠房，每年可獲得較為穩(wěn)定和可觀的租金收益。

長(zhǎng)期股權(quán)投資59.99億元，其他非流動(dòng)性金融資產(chǎn)為42.53億元；包括上市公司股權(quán)、非上市公司股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資基金和股權(quán)投資基金等；整體收益較好但波動(dòng)較大。

受限方面，截至2024年末，公司受限資產(chǎn)合計(jì)211.47億元，主要為31.73億元的貨幣資金、33.45億元的存貨、145.67億元的投資性房地產(chǎn)，0.62億元的無(wú)形資產(chǎn)，受限原因?yàn)楸ＷC金、質(zhì)押存單、借款抵押等。受限資產(chǎn)占同期凈資產(chǎn)的60.52%；受限資產(chǎn)占比較大一定程度影響公司對(duì)資產(chǎn)的運(yùn)用。

2025年3月末總債務(wù)達(dá)555億 非標(biāo)融資超70億

截至2024年末，鹽城東方總債務(wù)為528.39億元，總負(fù)債為573.95億元，資產(chǎn)負(fù)債率為62.16%。同期流動(dòng)負(fù)債為253.32億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債為140.56億元，非流動(dòng)負(fù)債為320.63億元。

其中，短期借款為47.08億元，2024年新增質(zhì)押并保證借款、抵押并保證借款。應(yīng)付賬款為22.20億元，其中與鹽城東軒資產(chǎn)管理發(fā)展有限公司的未結(jié)算賬款賬齡已超過(guò)1年，涉及金額908.38萬(wàn)元。其他應(yīng)付款為21.02億元，包括往來(lái)款、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、代收代付、保證金、押金。

長(zhǎng)期借款為183.11億元，2024年新增質(zhì)押并保證借款、抵押并保證借款、抵押并質(zhì)押借款、保證并抵押并質(zhì)押。應(yīng)付債券為90.97億元。長(zhǎng)期應(yīng)付款合計(jì)38.03億元，包括應(yīng)付融資租賃款，以河?xùn)|污水處理廠專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)金、新韓貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金為主的專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2024年末，公司短期債務(wù)為203.06億元，長(zhǎng)期債務(wù)為325.34億元，短期債務(wù)占總債務(wù)比重為38.43%。從債務(wù)類(lèi)型來(lái)看，公司融資渠道多元。截至2025年3月末，公司總債務(wù)555.88億元，其中銀行借款為272.72億元，債券融資為168.60億元，非標(biāo)融資為72.62億元，超短融、票據(jù)等其他類(lèi)型為41.94億元。

或有負(fù)債方面，截至2025年3月末，公司對(duì)外擔(dān)保余額合計(jì)162.20億元，占同期末經(jīng)調(diào)整的所有者權(quán)益比重為48.16%，擔(dān)保規(guī)模較大，同時(shí)經(jīng)營(yíng)性對(duì)外擔(dān)保業(yè)務(wù)存在代償情況，需關(guān)注或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

2024年EBITDA利息保障倍數(shù)為0.48

2022年至2024年，鹽城東方經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為1.11億元、1.17億元、1.51億元；投資現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-12.02億元、-27.81億元、-109.52億元；籌資現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為18.27億元、22.80億元、107.43億元。

鹽城東方2024年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-0.59億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~利息保障倍數(shù)為0.05，流動(dòng)比率為230.70%，速動(dòng)比率為202.32%。

近年來(lái)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金持續(xù)保持凈流入態(tài)勢(shì)但規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲現(xiàn)能力總體表現(xiàn)一般；公司自營(yíng)項(xiàng)目、股權(quán)投資等持續(xù)投入致使其投資活動(dòng)現(xiàn)金保持凈流出態(tài)勢(shì)，且缺口持續(xù)擴(kuò)大；由于公司債務(wù)償還金額逐年增長(zhǎng)，加大公司對(duì)外融資的需求，公司主要通過(guò)債務(wù)融資及吸收投資等方式籌集資金，2024年籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流入規(guī)模較大，主要系公司子公司收到少數(shù)股東增資款所致。

2024年鹽城東方EBITDA為13.84，主要由經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)和對(duì)外投資產(chǎn)生的投資收益構(gòu)成；同期EBITDA利息保障倍數(shù)為0.48。由于公司債務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)致利息支出不斷增加，并且對(duì)外投資收益受經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)行情影響穩(wěn)定性較低，公司EBITDA存在一定波動(dòng)。

總體來(lái)看，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流和EBITDA對(duì)利息支出的保障能力較低，償債指標(biāo)有待改善。

銀行授信方面，截至2025年3月末，公司獲得銀行授信總額為613.83億元，尚未使用授信額度為287.97億元，備用流動(dòng)性充足。

評(píng)級(jí)報(bào)告提示五項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)

中誠(chéng)信國(guó)際在跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，需要從以下五個(gè)方面關(guān)注公司未來(lái)發(fā)展。

第一，鹽城東方債務(wù)規(guī)模逐年增長(zhǎng)，短期償付壓力較大。2024年由于子公司少數(shù)股東增資帶來(lái)的權(quán)益規(guī)模增長(zhǎng)，公司財(cái)務(wù)杠桿率有所下降，但整體水平仍偏高；同時(shí)，截至2025年3月末總債務(wù)555.88億元，其中短期債務(wù)198.06億元，面臨較大的短期償付壓力。

第二，鹽城東方面臨一定資本支出壓力。公司仍有一定規(guī)模代建和自營(yíng)業(yè)務(wù)的在建及擬建項(xiàng)目，面臨一定的資本支出壓力，加之自營(yíng)項(xiàng)目回報(bào)周期較長(zhǎng)，后續(xù)運(yùn)營(yíng)及資金平衡情況需關(guān)注。

第三，鹽城東方其他應(yīng)收款增幅大且占資產(chǎn)比重高。公司對(duì)外拆借規(guī)模大幅上升，2024年末其他應(yīng)收款同比增長(zhǎng)56.82%至334.35億元，占同期末總資產(chǎn)比重為36.21%，負(fù)面影響公司資產(chǎn)流動(dòng)性。

第四，鹽城東方對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)需關(guān)注。公司對(duì)外股權(quán)和基金投資規(guī)模較大，2024年投資收益同比減少96.75%至0.19億元，2025年一季度回升至1.59億元，需關(guān)注對(duì)外投資的回收風(fēng)險(xiǎn)及收益穩(wěn)定性。

第五，鹽城東方或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。截至2025年3月末，公司對(duì)外擔(dān)保余額合計(jì)162.20億元，擔(dān)保規(guī)模較大，同時(shí)經(jīng)營(yíng)性對(duì)外擔(dān)保業(yè)務(wù)存在代償情況，需關(guān)注或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)、公司債券年度報(bào)告、公司主體與相關(guān)債項(xiàng)跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告、公司債券受托管理事務(wù)報(bào)告、公開(kāi)債券募集說(shuō)明書(shū)及行業(yè)研報(bào)等公開(kāi)數(shù)據(jù)。