12月18日，海南自貿(mào)港正式啟動(dòng)封關(guān)運(yùn)作，這標(biāo)志著海南將成為一個(gè)“境內(nèi)關(guān)外”的特殊區(qū)域，政策上類似香港的“境外”地位。

“一線放開(kāi)，二線管住，島內(nèi)自由”的監(jiān)管模式落地，海南進(jìn)入全面開(kāi)放新階段。但問(wèn)題來(lái)了：?樓市還能靠政策紅利再火一把嗎？

從“冰封”到“松綁”，海南樓市曾經(jīng)經(jīng)歷了什么？?

2018年4月，海南出臺(tái)全國(guó)最嚴(yán)樓市限購(gòu)令，全域限購(gòu)，部分城市甚至只能本地人購(gòu)房。沒(méi)有五年社保沒(méi)有海南身份很難買(mǎi)房。一夜之間，樓市被“凍住”。

但2024年初，政策開(kāi)始松動(dòng)：?？谙拶?gòu)區(qū)社保要求維持5年，非限購(gòu)區(qū)降至2年；限售年限從5年縮至2年；企業(yè)購(gòu)房條件放寬。

這是作為“樓市調(diào)控最嚴(yán)省”的海南，在執(zhí)行了6年的全域限購(gòu)后，各市縣政策陸續(xù)迎來(lái)松動(dòng)。

那么，海南的樓市因此變好了嗎？

效果如何？數(shù)據(jù)說(shuō)話：?

• 封關(guān)前一周（12月8-14日），海口住宅備案成交370套，環(huán)比暴漲127%。
• 三亞更猛：2024年上半年商品住宅成交增幅近50%，房地產(chǎn)投資前景排名躍升28位。
• 1-10月，三亞經(jīng)濟(jì)圈新房銷售額同比飆升48.4%，三亞市均價(jià)突破3.1萬(wàn)/㎡，同比漲超30%。
• 全省1-10月新房銷售額同比增17.4%，均價(jià)同比漲8.7%。

新的機(jī)會(huì)來(lái)了。就在海南封關(guān)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)之際，海南樓市成交已經(jīng)出現(xiàn)成交井噴，果然，每一次海南迎來(lái)國(guó)家級(jí)政策大利好時(shí)，最早爆發(fā)的，總是樓市，這次也不例外。

?那么，歷史會(huì)重演？但這次“火候”有點(diǎn)不一樣?。

這樣的樓市爆發(fā)場(chǎng)景，對(duì)于海南來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不是第一次了。

上一次，是2009年的國(guó)際旅游島政策，一時(shí)間，三亞的樓盤(pán)，售價(jià)最高直飆16萬(wàn)元/平米。政策和房地產(chǎn)沒(méi)有關(guān)系，但最火的，卻是海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

全國(guó)各地的炒房客，云集海南，從?？诘饺齺?，從瓊海到儋州，海南的大街小巷，各大售樓處，都擠滿了掛著全國(guó)各地車牌的機(jī)動(dòng)車。

“東北人”占領(lǐng)海南島，也差不多是從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始的。

還有更早的一次，是35年前海南特區(qū)成立，“十萬(wàn)人才下海南”，遍及全島的房產(chǎn)樓花，巔峰期每300人就有一家地產(chǎn)公司，以至于這波房地產(chǎn)泡沫破裂后，海南用了十余年才慢慢消化，樓市更是一蹶不振，直到在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展的行情下，才逐漸恢復(fù)元?dú)狻?/p>

這次海南封關(guān)，海南樓市雖然也暴漲了，但這個(gè)暴漲的幅度，和前兩次相比，只能算是小巫見(jiàn)大巫。

不可否認(rèn)，市場(chǎng)熱度還是有的。在炒房這件事情上從未缺席的浙江人來(lái)了，煤老板來(lái)了，房企也來(lái)了。

昨天和今天，中國(guó)綠發(fā)兩天內(nèi)以將近50億元拿下三亞市中心的兩幅地塊，持續(xù)加倉(cāng)。中國(guó)綠發(fā)，前身是魯能集團(tuán)，2020年整體劃轉(zhuǎn)至中國(guó)綠發(fā)后，延續(xù)了在海南的地產(chǎn)布局。

遼寧方大集團(tuán)、陜西恒源系等能源企業(yè)，也都在今年重金投資，拿下三亞的核心地塊。

但熱度還是大不如前了。為什么？海南現(xiàn)在還是執(zhí)行樓市限購(gòu)政策的少數(shù)幾個(gè)省市之一。

現(xiàn)在，全國(guó)大多數(shù)城市，包括二線省會(huì)城市，樓市限購(gòu)政策已經(jīng)成為歷史，但海南只是適當(dāng)放松了限購(gòu)，并沒(méi)有完全取消。

大概也是希望盡量降低海南封關(guān)對(duì)樓市的沖擊，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作。

未來(lái)海南的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？

已經(jīng)在2024年封關(guān)運(yùn)行的珠海橫琴，可以作為參考。

橫琴的樓市，在封關(guān)之前，也經(jīng)歷了一波狂飆突進(jìn)，從2009年僅8000元/平米，到2019年，價(jià)格翻了5倍以上。

暴漲之后是暴跌。2022年，橫琴的房?jī)r(jià)直接從5.6萬(wàn)元/平米跌到4.7萬(wàn)元/平米。今年12月，橫琴的新房均價(jià)約3.1萬(wàn)元/平米，同期，珠海全市的新房公示均價(jià)約22534元/平米，相比之下，橫琴還是珠海樓市的“天花板”，最高的備案價(jià)一度躍升到7.65萬(wàn)元/平米。

封關(guān)，能快速聚集物流業(yè)、中高端制造業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展，顯著拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。目前，已經(jīng)有很多制造業(yè)大廠進(jìn)入海南投資建廠，海南也已經(jīng)在海外進(jìn)行大規(guī)模的招商引資，未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有大量的外資企業(yè)進(jìn)入海南。

同時(shí)，貿(mào)易服務(wù)從業(yè)人員以及希望在海南封關(guān)后尋找機(jī)會(huì)的投資者、創(chuàng)業(yè)者也會(huì)流入海南，這些都會(huì)給海南樓市帶來(lái)新的市場(chǎng)需求，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)海南樓市都是持續(xù)的利好。

海南封關(guān)是長(zhǎng)期利好，但樓市已告別“瘋漲時(shí)代”。?短期看?，政策松綁可能刺激部分需求；?長(zhǎng)期看?，產(chǎn)業(yè)和人口才是支撐房?jī)r(jià)的核心。

海南的“政策市”底色未變，但“接盤(pán)俠”未必好找。