2025年馬上就要過完了。

結(jié)果就在這最后個(gè)把月的時(shí)間里，德陽公布了最新一版主城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，從2025年12月1日開始正式實(shí)施。

對比2021年的基準(zhǔn)地價(jià)，總結(jié)就兩個(gè)字：降了。

而且土地級別劃分范圍范圍也有一些變化。

這時(shí)候，就有人要問了：基準(zhǔn)地價(jià)降了，房價(jià)得不得降呢？

首先，大家要先搞懂啥子是基準(zhǔn)地價(jià)：

基準(zhǔn)地價(jià)是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日上法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)更新是在土地定級或劃分均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，利用土地收益、市場交易的樣本地價(jià)及地價(jià)指數(shù)等，重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)平均價(jià)格。

這么乍一看，是不是感覺跟房價(jià)沒得關(guān)系？

但是，你先別慌。

先看政策重點(diǎn)，主要是住宅用地（如需看商服用地、公共用地等，可以直接添加下方圖片中的二維碼獲取）。

本次基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍為德陽市城區(qū)，總面積為158.9630平方公里(不含水域面積)。

范圍包括旌陽街道、東湖街道、天元街道、八角井街道、旌東街道、孝感街道、雙東鎮(zhèn)部分、和新鎮(zhèn)部分、黃許鎮(zhèn)部分。

相比2021年，更新范圍減少了44.3643畝。

土地級別劃分范圍

2021年版本

2025年版本

我對比了一下，只有I級住宅用地是沒得變化的，其他幾級都有不同程度的調(diào)整。

比如Ⅱ級土地級別范圍：2021年是南至富春江路（規(guī)劃）、洪湖路，北至錢塘江路（規(guī)劃），2025年就已經(jīng)擴(kuò)展到南至金沙江東路、金沙江西路，北至信江路。

其他級別的劃分范圍，感興趣的朋友可以自己對比一下。

降了！

一級住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)5500元/㎡

2021年版本

2025年版本

2021年，一級住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)是5512元/㎡；2025年，一級住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)是5500元/㎡，每平米少了12元。

相應(yīng)的，二級住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)減少了20元/㎡，三級住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)減少了28元/㎡，四級住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)減少了26元/㎡，五級住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)減少了19元/㎡。

每個(gè)級別的基準(zhǔn)地價(jià)都減少了，總體而言，幅度不算很大，通?；鶞?zhǔn)地價(jià)是3年更新一次，但基準(zhǔn)地價(jià)的上漲或下調(diào)能夠反映出樓市冷暖。

以上這張圖就更清晰地展示了各個(gè)級別的基準(zhǔn)地價(jià)，越紅的范圍，基準(zhǔn)地價(jià)越高。

但是目前的I級范圍內(nèi)，都是以舊房為主，新房很少很少，所以，為啥子都說市中心和旌湖兩岸寸土寸金，一是因?yàn)橥恋刭Y源非常緊缺，二也是因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)最貴。

基準(zhǔn)地價(jià)降了

所以，房價(jià)也會(huì)降？

如果，你認(rèn)為基準(zhǔn)地價(jià)降了，房價(jià)就會(huì)降，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

因?yàn)?，對比德陽各大片區(qū)房價(jià)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，基準(zhǔn)地價(jià)并不能代表也不能影響各個(gè)片區(qū)的均價(jià)高低。

比如旌北新區(qū)河?xùn)|片區(qū)的均價(jià)，在德陽各大片區(qū)中名列前茅，基本上每個(gè)月均價(jià)都在8000元左右，但是這個(gè)片區(qū)又有好多地是在I級范圍呢？

只有北至牡丹江路，南至青衣江路，西至綿遠(yuǎn)河，東至龍泉山路這么一小部分，就是萬達(dá)廣場那一圈。

又比如，雖說I級范圍的基準(zhǔn)地價(jià)最貴，但是所覆蓋的老城區(qū)、旌東片區(qū)的均價(jià)，偏偏又排在中等，均價(jià)在5000-7000之間徘徊。

所以，基準(zhǔn)地價(jià)與房價(jià)之間沒有直接的決定性關(guān)系，只存在間接的關(guān)聯(lián)。

可以理解為，基準(zhǔn)地價(jià)作為“標(biāo)尺”，能反映區(qū)域土地價(jià)值水平，為土地出讓和房產(chǎn)交易提供參考。

在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，地價(jià)占比約為15%-30%， 這意味著地價(jià)上漲可能傳導(dǎo)至房價(jià)，注意看兩個(gè)字，是“可能”，至于房價(jià)的高低，當(dāng)然還會(huì)受其他成本（如建安費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本）和市場承受力制約。?

所以，基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)了，并不代表房價(jià)也會(huì)下調(diào)。

那些看到基準(zhǔn)地價(jià)下降了，就以為房價(jià)會(huì)下降的朋友，可以散了。

下面還有重點(diǎn)

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