文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

只有一棟樓的綠城黃浦ONE，二批次加推的是一期之外的另一半，也就是東邊單元，戶型與首開(kāi)也完全相同。

此批次推出56套高層，戶型建面155-193㎡，均價(jià)172000元/㎡，相較于上一批次微漲。

項(xiàng)目在12月18日開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)。

不過(guò)，綠城黃浦ONE將開(kāi)盤(pán)日期放到了明年1月3號(hào)，元旦假期的最后一天。

緩緩?fù)票P(pán)，似乎是想把銷售周期拉長(zhǎng)，慢慢蓄客。

前不久，一共只有112套房源的黃浦ONE啟動(dòng)分銷，傭金相當(dāng)誘人：

單套傭金50萬(wàn)，跳點(diǎn)傭金80萬(wàn)。

一批次在10月30日至11月3日展開(kāi)認(rèn)購(gòu)，均價(jià)17000元/㎡，56套房源最終收獲77組有效認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率約138%。

11月8日首開(kāi)，項(xiàng)目官宣首開(kāi)勁銷80%、建面約155㎡戶型售罄。

按此計(jì)算，也就是剩下12套193㎡戶型沒(méi)賣掉。

至今一個(gè)多月過(guò)去，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，綠城黃浦ONE已售33套，去化率約59%。

從銷售表來(lái)看，155㎡房源已售20套，193㎡房源已售13套。

可以看出，綠城黃浦ONE在高總價(jià)區(qū)間去化還是有壓力的。

一般而言，大戶型的均價(jià)會(huì)稍高。

在綠城黃浦ONE的定價(jià)邏輯中，中間套小戶型的均價(jià)是高于邊套大戶型的。

一批次155㎡戶型單價(jià)均價(jià)為171438元/㎡，套均2657萬(wàn)；193㎡戶型單價(jià)均價(jià)為168846元/㎡，套均3261萬(wàn)。

155㎡小戶型均價(jià)比193㎡大戶型的均價(jià)高出了2592元/㎡。

二次推盤(pán)，價(jià)格策略也做了調(diào)整。

在均價(jià)漲2000元/㎡的前提下，155㎡、193㎡戶型均價(jià)漲幅分別為2762元/㎡、1386元/㎡。

155㎡小戶型均價(jià)比193㎡大戶型的均價(jià)高出了3966元/㎡，價(jià)差進(jìn)一步拉大。

在名義樓層的7層和26層為分界設(shè)置了較大的價(jià)格跳差，在12-25層之間，每向上一層單價(jià)僅增加600元/㎡。

總結(jié)一下就是：

好賣的戶型更貴了，相對(duì)不那么好賣的，謹(jǐn)慎微漲。

另外，二批次還拉大了低區(qū)、高區(qū)的層差。

豪宅的抉擇，往往落在總價(jià)上。

從這個(gè)角度看，黃浦ONE的155㎡戶型在當(dāng)下黃浦核心區(qū)是具有一定稀缺性的。

周邊新盤(pán)面積越做越大的趨勢(shì)下，用大約2500萬(wàn)級(jí)的總價(jià)買(mǎi)入黃浦的機(jī)會(huì)，確實(shí)越來(lái)越少。

這個(gè)戶型，成了區(qū)域里一道難得的低門(mén)檻。

而193㎡戶型則跳入了另一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)：總價(jià)段落在2700-3650萬(wàn)區(qū)間，正面迎戰(zhàn)已入市的安瀾上海與澐啟濱江。

競(jìng)爭(zhēng)之外，黃浦ONE單棟樓的社區(qū)形態(tài)，也讓它面臨另一重考驗(yàn)。

部分預(yù)算達(dá)到3000萬(wàn)級(jí)的客群，往往也對(duì)規(guī)?；鐓^(qū)、景觀氛圍和配套空間有更高期待，這卻是單棟樓項(xiàng)目難以完全滿足的。

簡(jiǎn)單說(shuō)，155㎡占的是稀缺，193㎡拼的是綜合力。

綠城黃浦ONE的開(kāi)發(fā)商是上海良康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，法定代表人王毅，公司背后的實(shí)控方是保利集團(tuán)旗下的保利金磚資本投資有限公司。王毅則是保利金磚資本投資有限公司的董事長(zhǎng)。