青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴由某中介合同糾紛案

——中介人提供的交易信息不屬于獨(dú)家享有的，委托人通過(guò)其他中介人訂立合同的不構(gòu)成“跳單”

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關(guān)鍵詞民事中介服務(wù)合同 跳單 中介人 報(bào)酬

基本案情

原告青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴稱(chēng)：從2021年3月15日開(kāi)始，原告不斷為被告篩選、推薦并帶被告實(shí)地查看房源，通過(guò)對(duì)原告提供的房源信息進(jìn)行篩選，被告及其家人最終相中了位于市北區(qū)伊春路房產(chǎn)一套。同日，原被告成立口頭居間合同關(guān)系。在原告的持續(xù)努力下，賣(mài)方底價(jià)定在195萬(wàn)元，原告及時(shí)把價(jià)格等其他交易信息如實(shí)向被告反饋，從2021年5月19日至2021年6月10日，原告繼續(xù)根據(jù)被告的要求為被告篩選并推薦房源。2021年6月11日，被告向原告謊稱(chēng)首付不到位，暫時(shí)不買(mǎi)房。后，原告得知被告為逃避向原告支付中介費(fèi)的義務(wù)已私下購(gòu)買(mǎi)了上述房產(chǎn)。被告行為已構(gòu)成根本違約，嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院依法判令：1.被告由某向原告支付中介費(fèi)39900元；2.本案訴訟費(fèi)用及其他訴訟有關(guān)的費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告由某辯稱(chēng)：被告沒(méi)有利用原告或者劉某秀的房源信息、機(jī)會(huì)等條件，并未構(gòu)成違約。首先，原房屋所有人將房屋出售信息通過(guò)貝殼網(wǎng)、鏈家網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)發(fā)布；其次，原房屋所有人并非只委托了一家中介公司出售房屋，而是多家；再次，劉某秀未能實(shí)現(xiàn)由某期望的房?jī)r(jià)190萬(wàn)，其工作并不能促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立；由某并未私下與賣(mài)方成交，成交的雙方是案外人陳某和原房東吳某，并且雙方是通過(guò)中介以明顯低于劉某秀的報(bào)價(jià)成交的。故由某不構(gòu)成“跳單”違約。

法院經(jīng)審理查明：2021年3月15日，由某通過(guò)朋友介紹添加了原告法定代表人劉某秀的微信，由某欲通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)房屋，后原告向由某推薦了部分房源，并帶領(lǐng)由某查看了青島市市北區(qū)伊春路的涉案房產(chǎn)。2021年5月6日，由某給劉某秀發(fā)微信，要求其約房東談?wù)剝r(jià)格，劉某秀回復(fù)“價(jià)格方面190多萬(wàn)夠嗆，估計(jì)200萬(wàn)出頭應(yīng)該差不多”；2021年5月11日，劉某秀給由某發(fā)微信告知由某，房產(chǎn)證已經(jīng)辦好，房東下周一去拿證，由某回復(fù)青雅居房產(chǎn)“好”；2021年5月16日，由某給劉某秀發(fā)微信“劉姐，那個(gè)房子手續(xù)周一辦好，后面怎么弄？我聽(tīng)你安排啊”。2021年5月18日下午，劉某秀通過(guò)微信與由某約定次日下午6:30約房東談價(jià)格。2021年5月19日，劉某秀給由某發(fā)微信把購(gòu)買(mǎi)房屋需要承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用向由某做了說(shuō)明，其中包括中介費(fèi)39900元以及稅費(fèi)等，由某于2021年5月20日回復(fù)劉某秀“姐，昨晚上打電話(huà)說(shuō)了一下，我們家人的意思還是這樣，190萬(wàn)還行，你看加上你的中介費(fèi)4萬(wàn)元，還有稅錢(qián)就要6萬(wàn)元，還有裝暖氣關(guān)門(mén)窗就要四五萬(wàn)！195萬(wàn)就在看看別的房子！190萬(wàn)正好把暖氣和門(mén)窗費(fèi)用省出來(lái)”。2021年7月4日，劉某秀發(fā)現(xiàn)由某已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了涉案房產(chǎn)，向由某發(fā)微信，要求由某支付中介費(fèi)，由某否認(rèn)購(gòu)買(mǎi)了上述房屋。由某曾經(jīng)對(duì)劉某秀的服務(wù)做出過(guò)“超驚喜”的評(píng)價(jià)。在訴訟過(guò)程中，由某承認(rèn)其于2021年6月30日通過(guò)其他中介購(gòu)買(mǎi)了涉案房產(chǎn)，并支付了中介費(fèi)，其購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格為195萬(wàn)元，并稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)此房屋系其家人的意愿。

2021年5月5日，案外人陳某（被告由某之夫）通過(guò)居間方某乙房產(chǎn)中介與房產(chǎn)原所有人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，支付了15,000元的中介費(fèi)，并辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

山東省青島市市北區(qū)人民法院于2021年12月16日作出（2021）魯0203民初9064號(hào)民事判決：被告由某支付原告青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介費(fèi)39900元。宣判后，被告由某提出上訴。山東省青島市中級(jí)人民法院于2022年6月22日作出（2022）魯02民終4730號(hào)民事判決：一、撤銷(xiāo)山東省青島市市北區(qū)人民法院（2021）魯0203民初9064號(hào)民事判決；二、由某支付青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介費(fèi)10000元；三、駁回青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

裁判理由

法院生效判決認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：(一)青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是否具備原告主體資格；(二)由某是否應(yīng)向青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付中介費(fèi)39900元。

一、青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是否具備原告主體資格

劉某秀作為青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的法定代表人，劉某秀就涉案房產(chǎn)通過(guò)微信等方式與被告由某進(jìn)行溝通，系履行職務(wù)行為，其有權(quán)以青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司產(chǎn)名義起訴，由某主張青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司主體不適格，依據(jù)不足，法院不予支持。

二、由某是否應(yīng)向青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付中介費(fèi)39900元

由某與青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司之間未簽訂書(shū)面中介合同，未對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)作出明確約定，未限制由某接受其他中介服務(wù)。在青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與由某的微信聊天記錄中也曾提到，房東讓其調(diào)價(jià)，調(diào)價(jià)后看了3個(gè)客戶(hù)，都不是青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司店里的，可見(jiàn)涉案房產(chǎn)不是由青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司獨(dú)家提供中介服務(wù)。本案中，青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與由某就涉案房屋買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行協(xié)商，青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司告知由某中介費(fèi)數(shù)額，由某曾表示房屋價(jià)格加上中介費(fèi)數(shù)額過(guò)高，未對(duì)中介費(fèi)達(dá)成一致。由某家人最終系通過(guò)其他中介公司，以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，并向該中介公司支付了中介服務(wù)費(fèi)15000元。根據(jù)民法典第965條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。”由某及其家人通過(guò)其他中介公司完成涉案房屋交易的行為，不構(gòu)成青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司主張的所謂“跳單”的違約行為，青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司以由某違約要求由某支付全部中介費(fèi)用無(wú)依據(jù)，不予支持。二審?fù)忂^(guò)程中，由某申請(qǐng)證人鄭某出庭作證，證人當(dāng)庭出示了其與由某的微信聊天記錄，可以看到鄭某為由某提供了多處房源供其選擇，并完成帶看房屋、協(xié)商成交價(jià)格等中介服務(wù)，最終促成涉案房屋買(mǎi)賣(mài)。由某系在青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司處得到涉案房屋初步信息后，要求鄭某提供涉案房屋具體信息，并完成最終交易，該行為存在一定過(guò)錯(cuò)。并且，本案中，青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司前期已為由某提供房源信息、帶看房屋、協(xié)調(diào)看房時(shí)間等中介服務(wù)，付出了一定勞動(dòng)，綜合全案，酌定由某向青島某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付1萬(wàn)元費(fèi)用為宜。綜上，由某的上訴請(qǐng)求部分成立。

裁判要旨

禁止“跳單”是民法典的新增規(guī)定，是對(duì)誠(chéng)信核心價(jià)值觀的弘揚(yáng)，有利于維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。在中介服務(wù)合同中沒(méi)有明確約定禁止委托人與其他中介服務(wù)提供者進(jìn)行交易且多個(gè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)同一房屋提供中介服務(wù)的情況下，購(gòu)房者作為委托人，對(duì)比多家機(jī)構(gòu)的服務(wù)后選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的行為不構(gòu)成跳單。

關(guān)聯(lián)索引

《中華人民共和國(guó)民法典》第965條

一審：山東省青島市市北區(qū)人民法院（2021）魯0203民初9064號(hào)民事判決（2021年12月16日）

二審：山東省青島中級(jí)人民法院（2022）魯02民終4730號(hào)民事判決 （2022年6月22日）

入庫(kù)編號(hào)：2024-08-2-123-002

來(lái)源： 山東高法

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構(gòu)建和諧社會(huì)