看到一組數(shù)據(jù)，來自小胖看房的統(tǒng)計：

截至11月的最新成交占比:

上海200萬以下二手房成交的月占比，已經(jīng)超過了5成。

今年年中的時候，這個數(shù)據(jù)還只是4成。

300萬以下的成交，已經(jīng)超過了7成。

從成交環(huán)線和面積段來看，市區(qū)老破小和郊區(qū)動遷，已然撐起了上海二手房成交的半邊天。

還有一個真實案例。

有個加我好友的95后小伙，最近剛在鎮(zhèn)寧路附近買了個39平的小2室。

總價200多萬。

我問他，郊區(qū)同樣價格能買個寬敞明亮的次新電梯兩房，干嘛擠在市區(qū)老破?。?/p>

他的回答，代表了相當(dāng)一部分年輕人的?新認知：

假如我住在郊區(qū)，每天上班通勤來回3小時，一個月就是60多個小時。

60多個小時啊，這些時間我用來搞副業(yè)、學(xué)習(xí)、健身，甚至聊個妹子談個戀愛，都比擠在地鐵里當(dāng)罐頭強好多倍。

我買的不是大一點的房子，是時間和自由。

果然，這就是上海老破小為什么這么有市場的原因之一。

Z世代們不再迷信一步到位的神話，也不相信大一點的房子能夠漲幅更高，開始變得極度務(wù)實。

低總價、低負債、短通勤、強配套、高務(wù)實……你說他買老破小是向下兼容吧，其實何嘗不是生活品質(zhì)的提升。

網(wǎng)上很多大V嘲諷和貶低上海老破小，我覺得他們都不食人間煙火：

預(yù)算不高，又很剛需，非要騙人去遠郊買新房，拿傭金嗎？

現(xiàn)在的老破小，大家應(yīng)該都有感受，蠻香的。

第一，老破小距離高點，已基本觸底腰斬。

2020-2022年，那一波上海樓市行情+民辦搖號，直接帶動了掛戶口學(xué)區(qū)老破小的起飛。

當(dāng)時不僅是市區(qū)老破小動輒9-10萬，連閔行春申板塊的高興花園，這種外環(huán)外學(xué)區(qū)老破小，成交單價都沖到過10萬+。

現(xiàn)在回頭看，距離高點已完成腰斬。

老破小總價基數(shù)低，以價換量的效果，比次新和豪宅來得明顯。

單價4-5萬，總價一兩百萬，無論你在靜安、普陀、徐匯、長寧、楊浦、虹口，都能挑挑揀揀，掛牌很多。

大概半年前前，我在本號算過貝殼外網(wǎng)掛牌100多萬市區(qū)老破小的數(shù)據(jù)。

看這篇。

繃不住了？上海市區(qū)內(nèi)環(huán)邊老破小，竟然只賣100萬了

曾經(jīng)被嫌棄的高價老破小，因價格腰斬后，已經(jīng)觸達到了剛需的可承受線。

就像大家經(jīng)常調(diào)侃的那句：

老破小賣3、400萬看不上，但要是只賣100多萬，是真香。

第二，現(xiàn)在上海市區(qū)老破小租金回報率，真挺高的。

現(xiàn)在定存利率，已經(jīng)低到可憐。

但市區(qū)老破小卻普遍能提供3%，甚至不少已經(jīng)有4%以上的租金回報率。

看以前寫的這兩篇：

昨天發(fā)的100萬上海市區(qū)老破小，4.2%租金回報率背后，藏著3大陷阱

100多萬買上海市區(qū)老破小，下限高租金上限博動遷，是陷阱嗎？

現(xiàn)在很多上海市區(qū)老破小的租金回報率，已基本全面超越次新和豪宅了。

學(xué)票溢價也被砸到地板價了。

第三，老破小的三大購買力依舊堅挺。

第一類還是教育剛需，看這篇。

上海家長，別急?。W(xué)區(qū)房溢價，注定還會往下走

第二類是預(yù)算有限的青年剛需。

我能明顯感受到，現(xiàn)在有越來越多年輕人愿意選擇老破小作為立足上海的首站。

他們看中的是低總價、通勤短、配套全的優(yōu)勢，中環(huán)內(nèi)老破小的通勤時間非常幸福，比郊區(qū)次新房每天能節(jié)省2個小時通勤。

第三類是本地置換的老年群體。

與外地人偏好郊區(qū)新房不同，上海一些老年人有深刻的地段情結(jié)。

他們在同一區(qū)域生活幾十年，社交圈子也在這附近，即使置換也堅持一室換兩室、高樓換低層，在熟人社區(qū)里延續(xù)生活網(wǎng)絡(luò)。

這部分購買力常被市場忽視，也是市區(qū)老破小交易的穩(wěn)定基石。

當(dāng)然最近兩年還多了一些拆遷投機群體，但是一般人你沒有內(nèi)部關(guān)系和消息，我依舊建議別碰。

老破小同樣是高度分化的市場，可以抓住價格觸底期，但也要規(guī)避風(fēng)險。

是否值得買有這6大前提：

1、地鐵地段學(xué)區(qū)配套優(yōu)秀，起碼要中上水準；

2、有動遷預(yù)期最好，板塊有潛力；

3、挖到遠低于市場價的筍盤；

4、有一兩百萬不想存銀行，買不起或不想買次新，錢沒地方去，可以擇低而入；

5、關(guān)注供需關(guān)系，像黃浦靜安徐匯長寧這種區(qū)位好，低總價且供需相比楊浦虹口普陀要緊張的，遇到筍盤算算租售比和回報率，更值得購入。

6、老破小最難的不是房子老，這可以通過裝修改造。

最難的是選對鄰居！最難的是選對鄰居！最難的是選對鄰居！

重要的事情說三遍。

千萬別選到了事多愛吵架、愛在家里制造噪音、喜歡往家里撿紙殼垃圾的鄰居。

不要不好意思，真正簽字付錢之前，對門和樓上敲敲門，微笑送個水果打個招呼，看看對方的第一印象和談吐、脾氣，是不是合你口味。

7、最最重要的，別抱著升值的想法。