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一、案情介紹

2021年1月，劉明遠(yuǎn)在甲公司居間下，與自稱代表配偶的周志強(qiáng)簽訂《房屋買賣合同》，約定購(gòu)買登記在周志強(qiáng)妻子名下的一號(hào)房屋。簽約當(dāng)日，周志強(qiáng)另簽署一份《承諾書(shū)》，承諾其配偶知情并同意出售房屋；如不屬實(shí)，愿向買方支付“相當(dāng)于定金金額的補(bǔ)償金”，并向中介公司支付“相當(dāng)于傭金的補(bǔ)償金”。

劉明遠(yuǎn)當(dāng)日支付定金10萬(wàn)元。但幾天后，網(wǎng)簽未能完成，周志強(qiáng)拒絕繼續(xù)履約。隨后，其配偶明確表示對(duì)賣房一事毫不知情。

劉明遠(yuǎn)遂起訴周志強(qiáng)及其配偶，要求解除合同、退還定金，并索賠違約金286萬(wàn)元。法院經(jīng)審理認(rèn)定：周志強(qiáng)屬無(wú)權(quán)代理，合同對(duì)其配偶不發(fā)生效力；綜合考慮交易僅處于定金階段、房屋未漲價(jià)、買方亦未盡審慎義務(wù)等因素，酌定周志強(qiáng)賠償違約金20萬(wàn)元。該判決經(jīng)二審維持，已生效。

此后，劉明遠(yuǎn)又以《承諾書(shū)》為依據(jù)，另行起訴，要求周志強(qiáng)支付100萬(wàn)元“定金補(bǔ)償金”及14.3萬(wàn)元“中介費(fèi)補(bǔ)償金”，并要求其配偶承擔(dān)連帶責(zé)任。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回劉明遠(yuǎn)的全部訴訟請(qǐng)求。

理由：本案實(shí)質(zhì)系就同一違約行為重復(fù)主張賠償，《承諾書(shū)》所涉補(bǔ)償金性質(zhì)屬于違約金，已在前案中綜合處理，不得再次索賠。

三、法院說(shuō)理

《承諾書(shū)》并非獨(dú)立合同，而是買賣合同的附屬文件

法院指出，《承諾書(shū)》與房屋買賣合同同日簽署，目的是強(qiáng)化出賣人代理權(quán)限的真實(shí)性，其內(nèi)容依附于主合同，未創(chuàng)設(shè)新的法律關(guān)系。

違約責(zé)任已在前案全面處理

生效的A號(hào)、B號(hào)判決已認(rèn)定周志強(qiáng)構(gòu)成無(wú)權(quán)代理，并結(jié)合實(shí)際損失、過(guò)錯(cuò)程度等因素，酌定違約金20萬(wàn)元。該金額已涵蓋因違約導(dǎo)致的全部合理?yè)p失。

“100萬(wàn)補(bǔ)償金”實(shí)為變相違約金，不得重復(fù)主張

《承諾書(shū)》中所謂“定金相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償金”，本質(zhì)仍是違約責(zé)任形式。根據(jù)《民法典》規(guī)定，違約金應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，過(guò)分高于損失的部分不予支持。原告未證明存在超出20萬(wàn)元的新?lián)p失，故其主張缺乏依據(jù)。

中介費(fèi)補(bǔ)償金無(wú)權(quán)代為主張

劉明遠(yuǎn)并非中介費(fèi)的權(quán)利人，無(wú)權(quán)代替甲公司向周志強(qiáng)索賠所謂“傭金補(bǔ)償金”，該項(xiàng)訴請(qǐng)主體不適格。

配偶不承擔(dān)連帶責(zé)任

因房屋買賣合同對(duì)其不發(fā)生效力，且《承諾書(shū)》系周志強(qiáng)個(gè)人簽署，無(wú)證據(jù)表明用于夫妻共同生活或經(jīng)營(yíng)，故不構(gòu)成夫妻共同債務(wù)。

四、律師提示

本案揭示了一個(gè)常見(jiàn)誤區(qū)：部分購(gòu)房者誤以為“簽了高額承諾書(shū)就能拿百萬(wàn)賠償”，但法院更關(guān)注實(shí)際損失與公平原則。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)提醒：

違約金不是“寫(xiě)多少就賠多少”，法院會(huì)根據(jù)實(shí)際履行情況、損失證據(jù)、雙方過(guò)錯(cuò)綜合調(diào)整；

同一違約行為不得通過(guò)更換名目（如“補(bǔ)償金”“違約金”“賠償金”）重復(fù)索賠；

購(gòu)房時(shí)務(wù)必核實(shí)產(chǎn)權(quán)人身份，若非本人簽約，應(yīng)要求出具公證委托書(shū)，避免陷入無(wú)權(quán)代理風(fēng)險(xiǎn)。