可以舉棋不定，也要落子無悔。

Part.

1

前段時間，我們發(fā)布了一篇《》，文中介紹了一位朋友買二手房的親身經(jīng)歷。上周幾個朋友聚餐，又和他坐一起詳聊，才明白他為什么這個時候下手買那套房。

介紹一下朋友新買的房——千林郡樓王，建筑面積約230㎡，套內(nèi)面積約195㎡，據(jù)說贈送30多平，最終算下來公攤幾乎可以忽略不計。

我在貝殼上找到了房子的戶型圖，四室兩廳四衛(wèi)，四開間朝南，南向雙（三）套房，還是很多頂豪大平層才有的雙入戶門。

雖然不是四代宅，但南向大陽臺+北向雙陽臺，樓間距百米以上，再加上這個面積，居住舒適度還是非常高的。

雖然是二手房，但交付沒幾年，前業(yè)主不但沒住過，也沒裝修，直接毛坯轉(zhuǎn)手。

最重要的是，他買入的價格只有1.5萬/㎡多點（低樓層）。

看了下同小區(qū)同戶型的掛牌價，或許是樓位、樓層和業(yè)主出手的急迫程度不同，掛牌價差別非常大。

有業(yè)主毛坯掛牌550萬（約2.4萬/㎡），也有業(yè)主精裝之后掛牌530萬（約2.3萬/㎡），再往下還有毛坯掛牌420萬（約1.81萬/㎡）和380萬（約1.64萬/㎡）的，我還看到一套掛牌價和他的入手價差不多的房源——355萬（約1.54萬/㎡）。

再查了一下這個小區(qū)當年公示的備案價，恰好有相似棟樓和房源，樓棟均價約1.95萬/㎡，同戶型房子當初備案價基本都是400萬以上。

也就是說，前業(yè)主如果是按照備案價買的這套房子，交付還沒幾年，就“血虧”近萬離場了。

Part.

2

無獨有偶，同在航天基地的另一位朋友最近也在頻繁吐槽自家小區(qū)二手房的價格降得有點“肉疼”。他住在富力城，據(jù)他說，他們業(yè)主群里面已經(jīng)有業(yè)主掛出不到8000/㎡的價格賣房了。

在貝殼上搜富力城南區(qū)，11月掛牌均價是14985元/㎡，成交均價是9920元/㎡；北區(qū)的價格更低，11月掛牌均價是13484元/㎡，成交均價是8822元/㎡。

朋友說，有業(yè)主的掛牌價已經(jīng)跌破買入價了，更不敢想最終成交價了。要知道，很多房源跌破的買入價并不是在高點那幾年的新房和二手房買入價，而是2018年之前的新房買入價。

朋友郁悶極了，這幾天啥都沒有干，醒來就虧幾萬，比大A還刺激。再這樣下去，他也要呼吁鄰居打響“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”了。

畢竟，當一個小區(qū)有了第一個“斷臂逃離”逃離的業(yè)主，不管他低價出手的原因是什么，他出手的價格大概率就會成為之后成交價的“標的”，未來的購房者只要知道這個價格，就會有坐等降價甚至大幅砍價的底氣。

這不但會導致潛在購房者觀望，也會導致越來越多的業(yè)主降價逃離——當老虎到來，你不用比老虎跑得快，比其他人快就行。

這個時候，指望所有業(yè)主抱團保持定力是不現(xiàn)實更不可能的，“死道友不死貧道”才是大多數(shù)人的認知。

萬萬沒想到，以前在網(wǎng)上看到的其他城市二手房買家和賣家對話的段子，如今在西安也成為現(xiàn)實了——

這套房子我家人都很滿意，最低多少錢能賣？

158萬。

我們是真心喜歡，能不能給個成本價？

成本價298萬。

Part.

3

種種跡象顯示，西安的二手房似乎可以「抄底」了？

不過就我個人體感而言，雖然目前二手房價格已經(jīng)到了比較合適的區(qū)間，很多房源甚至已經(jīng)極具性價比，而且不少小區(qū)房價已經(jīng)趨于穩(wěn)定，但整體而言「筑底」的過程似乎還在繼續(xù)。

數(shù)據(jù)似乎也驗證了我的體感。

12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2025年11月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)》顯示：70個城市的二手房價，無一上漲。

在此之前，12月12日貝殼集團副董事長徐萬剛在一次活動上透露：目前貝殼平臺二手房掛牌量650萬套，較四年前增長60%。

很多人對貝殼在這個時候曝出這個數(shù)據(jù)口誅筆伐，覺得是在唱衰樓市，嚴重點甚至導致二手房價格體系崩塌。不過我個人倒覺得也不算什么太大的問題。

這么多二手房掛牌，不排除有以前炒房的人選擇逃離，但想要通過賣舊換新置換更大更好的房子的人應該占據(jù)大多數(shù)。房地產(chǎn)需要流動，不斷轉(zhuǎn)手、不斷置換才能維持市場健康。

說實話，當我看到朋友裝修完的大平層，再得知那個價格之后，還是非常心動的。如今的新房市場上，雖然因為四代宅的出現(xiàn)得房率越來越高，百分之一百二三都是常態(tài)，但地段和配套都好的新房價格也不含糊啊。

同樣是350萬的總價，同樣是200多平的實得面積，選擇實得面積都在套內(nèi)的建面約230㎡三代次新大平層現(xiàn)房還是實得面積包括大露臺的建面約168㎡全新四代大平層期房，相信很多人都會糾結一下。

畢竟現(xiàn)房二手房代表的是確定性，不但有交付的確定性，還有配套的確定性，真正的所見即所得；而期房不管示范區(qū)呈現(xiàn)的多好，開發(fā)商實力和交付口碑多強，都不能保證交付時百分百兌現(xiàn)。

如果是你，你會怎么選擇呢？

-正文完-

作者 | 王奪予

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

如需轉(zhuǎn)載請聯(lián)系授權

踩盤報告