過(guò)去20年，是房產(chǎn)黃金二十年，不僅保值還增值。這么說(shuō)吧，如果你2000年在北京買套房，搞不好現(xiàn)在就身價(jià)過(guò)億。

如今，大家更擔(dān)憂的是會(huì)不會(huì)迎來(lái)史詩(shī)級(jí)大逆轉(zhuǎn)？畢竟這兩年的情況大不相同，很多房子跌價(jià)30%，有的甚至腰斬，所以眼下大家更為關(guān)注的是，當(dāng)前樓市的真實(shí)狀態(tài)是怎樣的，資金目前處于一個(gè)什么樣的階段。

其實(shí)，曹德旺此前就已經(jīng)指出，要警惕樓市存在的巨大泡沫和未來(lái)趨勢(shì)，認(rèn)清現(xiàn)實(shí)刻不容緩。

01.從數(shù)據(jù)解讀樓市現(xiàn)狀

①買房需求高峰已過(guò)

這話可以用數(shù)據(jù)說(shuō)明，比如過(guò)去10年，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，全國(guó)約有1.4億農(nóng)村人口進(jìn)城落戶，還有不少人雖沒(méi)遷戶口，但也在城里買了房。

根據(jù)官媒數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到65.2%，進(jìn)程基本進(jìn)入尾聲。

②房?jī)r(jià)已經(jīng)漲得太多

拉長(zhǎng)周期來(lái)看房?jī)r(jià)，20年前對(duì)比現(xiàn)在，很多城市房?jī)r(jià)漲了幾倍，甚至有的漲了10倍以上。甚至連不少中小城市房?jī)r(jià)也普遍過(guò)萬(wàn)，大城市更是高達(dá)十幾萬(wàn)一平，這樣高昂的價(jià)格，已經(jīng)超出很多人的承受范圍了。

③購(gòu)房的人正在減少

這兩年，我們正面臨著出生人口持續(xù)下降，以及老齡化加劇。導(dǎo)致2022年打破紀(jì)錄首次出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)。

這種趨勢(shì)下，很多年輕人完全可以繼承爺爺奶奶、父母留下來(lái)的房子，他們沒(méi)有購(gòu)房需要，房?jī)r(jià)的下行壓力可能更大。

02.未來(lái)樓市的走向

如今，市場(chǎng)變幻莫測(cè)。對(duì)于買賣房子的人來(lái)說(shuō)。不僅要讀懂當(dāng)前形勢(shì)，還得搞清楚未來(lái)樓市的發(fā)展趨勢(shì)，這樣才有助于做出正確決策。

①城市之間分化 加劇

以前買房不分城市，閉著眼睛買都能賺，以后的邏輯就不一樣了，“房子將跟著人走”，有人、有產(chǎn)業(yè)支撐的地方，房產(chǎn)才能保值增值。

這種趨勢(shì)下，城市的分化就愈發(fā)明顯了，有數(shù)據(jù)顯示，2025年三四線城市人口凈流出達(dá) 312 萬(wàn)人，而一線及強(qiáng)二線城市持續(xù)吸引人口流入。

這也預(yù)示著，以后像北上廣深等超一線大城市，以及成都、杭州、西安、廈門等新一線城市，由于經(jīng)濟(jì)商業(yè)資源、科技文化和教育等優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)水平還有進(jìn)一步拉升機(jī)會(huì)。

而其他缺乏發(fā)展，人口外流加劇的小城市，伴隨著市場(chǎng)需求更加萎靡，未來(lái)小城市房?jī)r(jià)沒(méi)有太大的上漲空間。

②房子本身也會(huì)分化

除了城市分化，未來(lái)不同類型的住宅走勢(shì)也會(huì)不同。

下行周期里，首先被拋棄的可能是房齡很老的老舊小區(qū)。畢竟，鋼筋、水泥也是有壽命的，這類房子居住體驗(yàn)只會(huì)越來(lái)越差。

其次，普通超高樓，像這種住著不接地氣，設(shè)施多，未來(lái)維修成本高，消防救援難度大的高樓，時(shí)間久了可能越來(lái)越不受歡迎。

而未來(lái)最受歡迎的樓盤，概況來(lái)講。就是三個(gè)關(guān)鍵詞：低密、改善，好物管。比如多層洋房?，F(xiàn)在已經(jīng)有很多懂行的人開(kāi)始從高層轉(zhuǎn)移到這類房子。

03.將來(lái)：買房容易賣房難

其實(shí)關(guān)于這一點(diǎn)，之前曹德旺就已經(jīng)說(shuō)了：房子只不過(guò)是一堆磚瓦水泥，不值錢。

而最近幾年，越來(lái)越多的人也開(kāi)始發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)不再給我們帶來(lái)財(cái)富增值，反而存在不必要的開(kāi)支，比如月供、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等，這些都是雷打不動(dòng)的支出。

如果房?jī)r(jià)再跌，資產(chǎn)縮水加上持有壓力，會(huì)讓人更加焦慮。

那么，未來(lái)三年，到底應(yīng)該如何處理房產(chǎn)問(wèn)題呢？

首先，剛需準(zhǔn)備好，入場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)了。如今房?jī)r(jià)增速放緩，購(gòu)房門檻降到歷史最低，還有各種購(gòu)房補(bǔ)貼，這些對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是大利好。只是！買房還需謹(jǐn)慎，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一二線城市的品質(zhì)盤仍然具有一定的潛力。

其次，賣家要有心理準(zhǔn)備，賣掉多余的非優(yōu)質(zhì)房面臨不小的挑戰(zhàn)。如今市場(chǎng)掛牌量激增，買房需求銳減，想要快速變現(xiàn)，就需要在價(jià)格上給出更多讓利，這個(gè)要有心理準(zhǔn)備。

尤其是現(xiàn)在各地都在以保障房補(bǔ)充市場(chǎng)，這種情況下，多房者的賣房難度也可想而知。

所以，是時(shí)候清醒一點(diǎn)了——靠投資買房暴富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。曹德旺的話想表達(dá)的也是別炒房，年輕人可以考慮租房，小城市多余的房子最好也別留了。