2021年至2022年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性“拐點(diǎn)”或“分水嶺”，市場(chǎng)走向由上行行情轉(zhuǎn)為下行行情，房?jī)r(jià)由上漲區(qū)間轉(zhuǎn)為下跌區(qū)間，樓市的分化效應(yīng)逐漸走強(qiáng)，一線城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)比超一線城市大，二線城市的房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)比一線城市大等，郊區(qū)房?jī)r(jià)的下跌幅度比城區(qū)大，次中心地段或邊緣地段的房?jī)r(jià)比中心地段或核心地段大等。

2025年，除了中心地段或核心地段的“好房子”價(jià)格上漲之外，大部分新房和二手房的價(jià)格都出現(xiàn)了幅度不同的下跌。做為固定資產(chǎn)的房產(chǎn)品具有消費(fèi)與投資的雙重屬性，購(gòu)房人從住房的居住功能中感受了房產(chǎn)品的消費(fèi)屬性，從住房的保值、減值和增值功能中認(rèn)知了房產(chǎn)品的投資屬性。2021年至2022年之前，買房的人大部分都賺了，買房的時(shí)間越早賺的越多。

2021年至2022年之后，買房的人大部分都虧了，有些高位“站崗者”或“接盤俠”虧了幾十萬(wàn)，有些虧了幾百萬(wàn)，有些還不起房貸的“負(fù)資產(chǎn)者”把房子“拱手”送給了銀行，持有大量“房貸房”的銀行現(xiàn)在以30%的折價(jià)“甩賣”房產(chǎn)，銀行房貸也“扛不位了”，各地都有經(jīng)濟(jì)人士感嘆：“房子再不能這么跌下去了”。

適量炒房行為有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，過(guò)量炒房行為不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和持續(xù)，過(guò)度投機(jī)增加了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。為了扼制和消除過(guò)度炒房或投機(jī)行為，房地產(chǎn)管理部門遵循了“房子是用來(lái)住”的調(diào)控政策導(dǎo)向。在2021年至2022年之前，北上廣深等樓市熱門城市曾是炒房大軍的“熱土”，紛紛涌入的眾多投資者看中的不是住房本身的居住屬性，而是房?jī)r(jià)不斷攀升所帶來(lái)的巨大贏利空間。

過(guò)去10多年，房?jī)r(jià)如同脫韁的野馬，一路高歌猛進(jìn)，炒房者賺的“盆滿缽滿”，普通購(gòu)房者則望房興嘆，大城市的居民購(gòu)房壓力巨大，社會(huì)資源錯(cuò)配，地方政府果斷出手，多次出臺(tái)了一系列抑制性調(diào)控政策，從限購(gòu)、限貸到限售，從提高首付比例到加強(qiáng)稅收調(diào)節(jié)，“組合拳效應(yīng)”有效遏制了炒房行為的蔓延，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度逐漸降溫。

房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超居民收入增速，炒房人將房產(chǎn)品異化為金融杠桿下的投機(jī)工具，有些企業(yè)主抵押廠房，貸款炒房，代持購(gòu)房等亂象扭曲了市場(chǎng)供需關(guān)系，樓市非理性繁榮的背后是土地財(cái)政模式下地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度綁定，地價(jià)與房?jī)r(jià)相互推升，“惡性循環(huán)”使得地方陷入“經(jīng)營(yíng)城市”的路徑依賴。

從“炒房致富”轉(zhuǎn)向“住有所居”，各地推進(jìn)保障住房建設(shè)，建立租購(gòu)并舉的住房體系，當(dāng)房產(chǎn)剝離金融屬性時(shí)，房產(chǎn)品重新回歸居住的本質(zhì)。多輪房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)控需要“精準(zhǔn)滴灌”而非“大水漫灌”，注重因城施策，通過(guò)信貸、土地、稅收等工具組合，既抑制投機(jī)需求，又保障剛需改善，唯有堅(jiān)持“房住不炒”定位，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正成為民生福祉的基石。

從2021年或2022年到2025年，北上廣深等城市的房?jī)r(jià)在多重因素的影響下步入下行通道。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2025年11月，一線城市整體環(huán)比10月下降0.4%，其中北京、廣州、深圳的新房分別降了0.5%、0.5%和0.9%；一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比10月降了1.1%，其中北京、上海、廣州、深圳分別降了1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。

各大城市累計(jì)的二手房?jī)r(jià)跌幅為10%到30%，個(gè)別樓盤房?jī)r(jià)出現(xiàn)“腰斬”，遠(yuǎn)郊房下調(diào)100萬(wàn)也“脫不了手”。各地樓市調(diào)控逆轉(zhuǎn)，從正向抑制性調(diào)控轉(zhuǎn)為反向刺激性調(diào)控，業(yè)主紛紛下調(diào)二手房掛價(jià)，開(kāi)發(fā)商順勢(shì)推出打折和買房送車位等優(yōu)惠活動(dòng)。從樓市“高歌猛進(jìn)”到“門可羅雀”，炒房和投機(jī)過(guò)熱的變本加厲和過(guò)冷的無(wú)人問(wèn)津都不利于樓市的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

過(guò)去在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)，通過(guò)行政調(diào)控手段實(shí)現(xiàn)了樓市“去金融化”目標(biāo)，現(xiàn)在在房?jī)r(jià)過(guò)快下跌時(shí)，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)方式達(dá)到了“房子不是用來(lái)炒的”目的。過(guò)去采取的人為行政調(diào)控和現(xiàn)在采用的自發(fā)市場(chǎng)調(diào)節(jié)都達(dá)到了“房子是用來(lái)住的”成效。新哲學(xué)即是廣效論或效用哲學(xué)，同樣、相似、同等的人為調(diào)控和自發(fā)調(diào)節(jié)效果適從新房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)哲學(xué)一致性的等效果原理或等效果性的一致原理。一個(gè)原理，多種表述，一致性即是等一原理，同樣性即是等同原理，相似性即是等似原理。