2025 年末，住建部在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上釋放的系列政策信號，恰逢房地產(chǎn)市場處于新舊模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點。

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn) “需求企穩(wěn)、庫存改善但結(jié)構(gòu)失衡” 的特征：新房與二手房交易總量保持穩(wěn)定，商品房待售面積連續(xù) 9 個月環(huán)比下降，11 月較 2 月減少 4585 萬平方米，但部分城市庫存壓力仍存，房企融資難題與交付風(fēng)險尚未完全化解。在此背景下，政策既延續(xù)了 “持續(xù)用力推動止跌回穩(wěn)” 的短期目標(biāo)，又強(qiáng)化了 “構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展新模式” 的長期導(dǎo)向，形成 “長短結(jié)合、標(biāo)本兼治” 的調(diào)控框架。

從宏觀經(jīng)濟(jì)視角看，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其平穩(wěn)運(yùn)行直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長與民生保障。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出 “著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，住建部新政正是對這一部署的具體落地，通過供需兩端協(xié)同發(fā)力、制度改革與精準(zhǔn)調(diào)控相結(jié)合，為房地產(chǎn)市場注入穩(wěn)定預(yù)期。

二、政策核心框架：供需雙向發(fā)力與制度革新

（一）供給端改革：控增量、盤活存量與品質(zhì)升級

供給端政策的核心邏輯是 “優(yōu)化結(jié)構(gòu)、化解風(fēng)險”。一方面，通過 “因城施策控增量、去庫存”，從源頭改善供求關(guān)系。新政明確鼓勵收購存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，這一舉措既拓寬了存量房消化渠道，又完善了住房保障體系，實現(xiàn) “一舉兩得”。結(jié)合城市更新與城中村改造擴(kuò)大實施規(guī)模，2026 年將在 100 萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)容，通過貨幣化安置等方式激活市場需求，助力庫存去化。

另一方面，供給端改革聚焦 “品質(zhì)提升” 與 “風(fēng)險防控”。新政強(qiáng)調(diào)實施房屋品質(zhì)提升工程，推進(jìn) “好房子” 建設(shè)，從設(shè)計、材料、建造到運(yùn)維全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)，同時構(gòu)建 “好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)” 的四級建設(shè)體系，滿足居民改善性需求。在房企監(jiān)管方面，進(jìn)一步發(fā)揮 “白名單” 制度作用，支持合理融資需求，同時通過做實項目公司制、推行主辦銀行制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，防范債務(wù)風(fēng)險。

（二）需求端支持：釋放剛性與改善性住房需求

需求端政策的關(guān)鍵在于 “精準(zhǔn)賦能” 與 “預(yù)期引導(dǎo)”。新政賦予城市政府更大調(diào)控自主權(quán)，允許其 “適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，打破了此前 “一刀切” 的調(diào)控模式，使政策更貼合地方市場實際。值得關(guān)注的是，當(dāng)前改善性需求潛力持續(xù)釋放，二手房交易占比已從 2021 年的 28% 提升至 45%，“好房子” 供需兩旺，新政通過深化住房公積金制度改革、支持 “賣舊買新” 等舉措，進(jìn)一步激活這一核心需求群體。

租金回報率的穩(wěn)步提升為需求端提供了重要支撐。目前百城租金回報率達(dá) 2.4%，超越無風(fēng)險收益率、接近公積金貸款利率，這一變化強(qiáng)化了住房的居住屬性，為房價企穩(wěn)奠定基礎(chǔ)，也增強(qiáng)了購房者的市場信心。政策通過穩(wěn)定就業(yè)與收入預(yù)期、優(yōu)化購房環(huán)境，構(gòu)建起 “需求釋放 — 市場企穩(wěn) — 信心回升” 的良性循環(huán)。

（三）長效機(jī)制構(gòu)建：三大制度革新筑牢發(fā)展根基

新政的核心突破在于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，通過三大制度改革實現(xiàn) “立破并舉”。在銷售制度上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn) “所見即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險，同時規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，保障購房人權(quán)益。這一改革直擊此前預(yù)售制下的資金挪用、交付違約等痛點，將推動行業(yè)從 “高杠桿、快周轉(zhuǎn)” 向 “重品質(zhì)、穩(wěn)運(yùn)營” 轉(zhuǎn)型。

在融資制度上，推行主辦銀行制，建立房企與銀行的長期穩(wěn)定合作關(guān)系，既解決了企業(yè)融資難、融資貴問題，又通過銀行監(jiān)管強(qiáng)化了風(fēng)險防控。在開發(fā)制度上，做實項目公司制，明確權(quán)責(zé)邊界，防范項目層面的經(jīng)營風(fēng)險。三大制度相互支撐，構(gòu)成了房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的 “四梁八柱”。

此外，新政還完善了住房全生命周期管理體系，建立房屋安全體檢、資金保障與質(zhì)量保險制度，通過個人賬戶與公共賬戶相結(jié)合的資金機(jī)制，破解老舊小區(qū)維修資金不足難題，強(qiáng)化住房安全保障。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動與 “物業(yè)服務(wù) + 生活服務(wù)” 模式的探索，進(jìn)一步延伸了房地產(chǎn)服務(wù)鏈條，提升了居住價值。

三、市場影響預(yù)判：短期穩(wěn)預(yù)期與長期促轉(zhuǎn)型

（一）短期：市場信心回升，庫存壓力進(jìn)一步緩解

新政的集中釋放將有效提振市場信心。供給端的存量盤活政策將加速庫存去化，尤其是三四線城市的商品房庫存有望通過保障性住房轉(zhuǎn)化、城中村改造安置等渠道得到消化。需求端的精準(zhǔn)支持將推動剛性與改善性需求有序釋放，預(yù)計 2026 年一季度新房與二手房交易量將保持穩(wěn)中有升態(tài)勢，房價將逐步企穩(wěn)。

房企融資環(huán)境將持續(xù)改善，“白名單” 制度的深化實施將為優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供穩(wěn)定的資金支持，有助于化解行業(yè)債務(wù)風(fēng)險，保障 “保交房” 任務(wù)持續(xù)推進(jìn)。地方政府將加快出臺配套政策，如優(yōu)化限購限貸、提高公積金貸款額度等，政策效應(yīng)有望在春節(jié)前后集中顯現(xiàn)。

（二）長期：行業(yè)轉(zhuǎn)型加速，高質(zhì)量發(fā)展成主流

新政推動的制度改革將深刻改變房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)。現(xiàn)房銷售制的推進(jìn)將壓縮高杠桿房企的生存空間，加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰，促使企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升與服務(wù)創(chuàng)新。房企將更多布局持有型物業(yè)，如長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，形成 “開發(fā) + 運(yùn)營” 的多元化盈利模式，契合 “租購并舉” 的發(fā)展導(dǎo)向。

“好房子” 建設(shè)與城市更新的深度融合，將推動住房供給從 “有沒有” 向 “好不好” 轉(zhuǎn)變，綠色、智慧、適老化成為住房開發(fā)的核心關(guān)鍵詞。隨著房屋品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)水平的提升，住房的長期價值將進(jìn)一步凸顯，行業(yè)增加值在 GDP 中的占比將保持穩(wěn)定，成為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐。

四、結(jié)語：政策協(xié)同發(fā)力，共筑市場平穩(wěn)發(fā)展新格局

住建部此次釋放的政策信號，既回應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的突出矛盾，又為行業(yè)長期發(fā)展指明了方向。短期來看，供需兩端的精準(zhǔn)施策將有效鞏固市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，緩解庫存壓力與融資難題；長期來看，三大基礎(chǔ)制度改革與高質(zhì)量發(fā)展導(dǎo)向，將推動房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)深刻轉(zhuǎn)型，從規(guī)模擴(kuò)張的舊模式轉(zhuǎn)向質(zhì)效提升的新模式。

值得注意的是，政策的落地效果仍依賴于地方政府的執(zhí)行力度與協(xié)同配合，如何平衡 “因城施策” 與 “全國統(tǒng)籌”、“短期穩(wěn)市場” 與 “長期促轉(zhuǎn)型”，將是未來調(diào)控的關(guān)鍵。隨著政策效應(yīng)的持續(xù)釋放與行業(yè)生態(tài)的逐步優(yōu)化，房地產(chǎn)市場有望形成 “供需平衡、價格穩(wěn)定、風(fēng)險可控、品質(zhì)提升” 的良性發(fā)展格局，為中國式現(xiàn)代化建設(shè)提供堅實支撐。