昨天，歷經(jīng)31輪大戰(zhàn)，保利以19.8億奪下白云新城018地塊，樓面地價3.77萬/平，溢價率達約17.8%。

說實話，這塊地的火爆程度在我們意料之外，想到會火，沒想到會這么火。

這也是保利繼12月5日以52.75億拿下南泰地塊后，半個月內再次出手。

保利的決心確實太大了，無論是南泰還是白云新城地塊，溢價率都沖到今年第一梯隊，把市場預期也抬了上來。

核心邏輯也很清晰，只拿核心區(qū)域的核心地塊，并且具備足夠的結構性機會。

南泰地塊是海珠西的頂配，配合合適的產(chǎn)品和價格，大概率能成為海珠西乃至輻射荔灣的上游產(chǎn)品。

而白云新城018地塊，可以施展的空間就更大了，幾個重點：

1）白云新城近四年拍出兩宗宅地，新房供應少，產(chǎn)品發(fā)展斷代

2）白云新城內生性很強，客群聚集度非常高

3）018地塊也是白云新城頂配，綜合素質和確定性是同板塊最優(yōu)

近四年以來，白云新城僅僅在今年拍出了兩宗宅地，一宗是兩個月前拍出的齊富路地塊，屬于蕭崗舊改。

而另一宗，就是018地塊了。

其實，我們還看過白云新城后續(xù)的供地計劃，論核心度、城市界面、容積率，還是018地塊更勝一籌。

尤其是，隨著南區(qū)蕭崗留用地規(guī)劃公示發(fā)布，確定為商業(yè)用地，南區(qū)稀缺度和預期直接抬升，018地塊的確定性也被加了一檔。

從地段來看，018地塊緊靠著白云新城南區(qū)，在官方定位上屬于白云新城的商業(yè)中心。

所以，地塊馬路對面就是白云萬達廣場，白云新城主力商圈、總部企業(yè)群、高端酒店都集中在附近。

學校，大概率是民航系學校九年一貫制學校，附近還有培英中學附屬小學。

地鐵方面，約800米到2號線白云公園站。

地塊也更近白云山，直線距離大約800米，可以做出東南向山景產(chǎn)品。

同時，地塊宗地面積31692平，建筑面積52601平，容積率2.3，限高60米，比白云新城近幾年拍出的商住地都要低。（齊富路3.0、云港城地塊3.16、江夏村037地塊3.9）

所以說，近白云山+近商業(yè)+帶學校+成熟界面+低密度，018地塊的基本面，已經(jīng)是領先一大截。

那么，它將來到底要賣多少錢、要做什么產(chǎn)品才合適？能不能進一步引爆白云新城？

今天，我們來大膽猜測一下。

實際可售樓面地價4.15萬/平

要賣到6.2萬/平才能保本

首先，任何項目定價，都繞不開地價這條底線。

而保利白云新城018地塊，名義樓面地價就是3.77萬/平。

但按用地規(guī)劃條件，保利還需要配建道路、河涌綠地、公服、以及025地塊約4670方建面的服務設施。

扣除這些配建成本后，018地塊實際可售樓面地價，已經(jīng)去到了4.15萬/平。

什么概念？

比海珠南泰地塊更貴，快要追上金融城的樓面地價了。

對比白云新城近幾年出讓地塊，這個價位著實不便宜，比兩個月前拍出的齊富路地塊差不多貴了7000元/平。

我們也有一個獨家的成本測算模型，可以推演到一個合理、安全的價格區(qū)間。

按照4.15萬/平可售樓面價，參考周邊的地價、市場，綜合開發(fā)商正常建安成本、以及項目高標準建設計算，售價至少去到6.2萬/平才能保本。

賣到7萬/平，才有9%左右的利潤率。

如果按這么推算，保利將來的定價至少要6.5萬/平起，6.5-7萬/平上下都是合理的。

這個價位，也注定了保利將來要做改善性產(chǎn)品，才能匹配這塊地的成本。

白云新城二手豪宅賣6-9萬/平

置換鏈條跑起來了

第二個問題，如果保利賣6.5-7萬/平，在白云新城有市場嗎？

這就要參考板塊的新房和二手市場的情況了。

目前，白云新城主流新房定價為5.8-8萬/平，140-270平大平層，但是是舊規(guī)產(chǎn)品。

而二手房這邊，小戶型和大戶型分化，豪宅大戶型保值度更高。

70-90方左右小戶型，今年二手主流成交價在4-5.2萬/平左右。

以四大金剛（保利云禧、中海云麓公館、珠江嶺南苑、首開龍湖天奕）為首的140平以上大平層，成交價還是6萬/平以上，個別還能去到9萬/平以上。

所以，如果保利將新房定價到6.5-7萬/平，做改善+新規(guī)產(chǎn)品，相比二手豪宅賣6-9萬/平，性價比這張牌能打出來，甚至還可能有倒掛。

另一方面，白云區(qū)“內生性”明顯，本身就有一波穩(wěn)定的購買力。

白云新城的買家，是不會走出這個板塊買房的，置換距離越近越好，同時非常講究“同類相吸”。

比如說，白云區(qū)某個產(chǎn)業(yè)鏈上的龍頭在一個小區(qū)買了房，就能拉動同一產(chǎn)業(yè)鏈上的其他企業(yè)主一起扎堆。

首開龍湖天奕，之所以從一手火到二手市場，背后就有這個原因。

就最近這一個月，保利拿地前夕，整個白云新城的二手市場，也出現(xiàn)了一點異動。

以四大金剛為代表，都有新增待上架房源，并且?guī)Э慈藬?shù)大幅上升。

這些新增待上架房源，看似不多，但相比他們的放盤量來看，差不多多了50%。

其實，白云新城業(yè)主一向惜售，不輕易放盤，但放出來的優(yōu)質二手大多不愁賣。

像保利云禧東區(qū)成交周期大約3個月，首開龍湖天奕2個多月，比海珠西光大花園更短。

現(xiàn)在這種情況，直接說明白云新城二手業(yè)主在急著出貨，并且不缺人接手，置換鏈條非常完整。

這就為新房市場騰出最直接的購買需求了。

做改善性大戶型，給白云新城上強度

還有一個問題，保利會做到多大的戶型？

還是看回板塊情況。

70-90平小戶型，雖然供應少，但去化周期長達20個月，說明對不上主力客群需求。

稀缺度更高的，是90-130平剛改以及改善性產(chǎn)品，去化周期僅1.9個月。

其次是130-170平大戶型，庫存量多，但去化快；170-200平豪宅產(chǎn)品，庫存量低，去化周期也比較短。

所以，讓我猜測的話，如果保利想跑量，可以做90-130平產(chǎn)品；也可以搭配170-200平或以上的大戶型，做高低配。

還有一點不要忽略，白云新城現(xiàn)售新房和二手房，全是舊規(guī)產(chǎn)品，使用率多數(shù)在80-90%之間。

四大金剛大多是10年樓齡，無論從產(chǎn)品設計還是社區(qū)維護，都很難和新房相比。

拿某個二手戶型來舉例，141平只能做三房，只有兩個開間朝南，兩個臥室朝北，陽臺只有5米左右寬度。

4年樓齡的次新房首開龍湖天奕，189平大平層，也是做三房，還不是LDKG公區(qū)。

甚至前幾年的新房舊規(guī)產(chǎn)品，140平只是常規(guī)的四房兩衛(wèi)，沒有LDK，還是高層產(chǎn)品、2梯4戶。

保利要碾壓這些舊規(guī)產(chǎn)品，too easy，迭代空間還相當大。

新規(guī)產(chǎn)品、戶型格局、收納系統(tǒng)、交付標準、超配會所、低密度小高層......

這些技能放在白云新城，殺傷力太猛了，但對保利來說就像開卷考試。

畢竟，保利的產(chǎn)品迭代能力，有目共睹。

就好比保利天曜，從500米歸家大道光曜禮道，到實景的星曜會所、大戶型實景樣板間再到地下車庫展示區(qū)，把豪宅體面感延續(xù)到豪宅內外。

| 保利天曜

還有最近開放實體展示區(qū)的保利辰園湖境，約70米寬的山河如意門，星辰會所聯(lián)通500米環(huán)湖步道，總價僅300多萬起，就能匹配以前豪宅才有的配套。

| 保利辰園湖境實拍

保利的做法就是用盡全力，讓每個地方都有迭代感。

這也是現(xiàn)在市場的趨勢，做出迭代、做出超配，才能吸引客戶。

說回來，這次拿下白云新城018地塊，還真有種熹妃回宮的感覺。

1993年，保利第一個項目就是白云新城的南航小區(qū)，此后還打造了保利云禧，也是國際航空產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新城舊改的主導方。

保利在白云新城的扎根深，對客群與市場的脈搏也摸得準，基于此，保利打造高端產(chǎn)品線不難，當然更可以嘗試全新的產(chǎn)品系列。

假如說，白云萬達旁+九年制民航系學校+近白云山+小高層+新規(guī)戶型，再搭配保利全新系列豪宅，就是超配了。

如果，將來保利首開賣7萬/平，算正常水平，畢竟周邊二手大戶型都要6萬/平以上。

如果賣6.5-7萬/平，大概率能引爆白云新城市場，這和現(xiàn)在新房舊規(guī)產(chǎn)品存在一定重疊空間，選新不選舊很合理。

如果單價6.5萬/平以內，那估計就要搶了，一二手倒掛，用原來的舊規(guī)產(chǎn)品價格可以買到新規(guī)產(chǎn)品，整個白云新城的價格體系都要重新構建。

所以，如果你想在白云新城改善置換，強烈建議，先等等保利這個項目。