據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月底，合肥二手房市場(chǎng)交出了一份讓人亮眼的答卷，前11個(gè)月，合肥二手房在以價(jià)換量的加持下成交了5.6萬(wàn)套房源，保持著較高的市場(chǎng)活躍度。

NO.1|壹

以價(jià)換量，前11個(gè)月合肥二手房成交5.6萬(wàn)套

近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整，但對(duì)合肥二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)依然保持著較高的活躍度。從近一年合肥二手房成交情況來(lái)看，成交量方面，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出波動(dòng)中保持相對(duì)活躍的態(tài)勢(shì)。2024年12月達(dá)到階段性高點(diǎn)6234套后，2025年初受春節(jié)等因素影響出現(xiàn)回落，但3月迅速反彈至6517套，之后基本維持在每月4500-6000套區(qū)間。

截至2025年11月，合肥當(dāng)年二手房成交量累計(jì)約5.6萬(wàn)套，這一數(shù)據(jù)表明，市場(chǎng)仍然保持著相當(dāng)較高的流動(dòng)性，市場(chǎng)依然保持著較高的需求。

再來(lái)看下二手房?jī)r(jià)格，近一年合肥二手房?jī)r(jià)格幾乎每月都在下滑，從2024年11月的1.57萬(wàn)/㎡開(kāi)始，到2025年11月已跌至1.13萬(wàn)/㎡，累計(jì)跌幅高達(dá)28%。

特別是2025年6月以后，價(jià)格下跌速度明顯加快，從1.35萬(wàn)/㎡跌至11月的1.13萬(wàn)/㎡，僅用5個(gè)月時(shí)間就下跌了16.3%。

另外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，合肥二手房已經(jīng)連續(xù)31個(gè)月價(jià)格持續(xù)下跌。并且在6月份、8月份的跌幅達(dá)到今年之最，下降0.9%，9月份下跌幅度放緩，跌幅0.5%，10月份下跌幅度再次拉大，跌了0.7%，11月份跌幅則再一次被擴(kuò)大，跌了0.9%。

這種“以價(jià)換量”的市場(chǎng)策略，清晰地反映在議價(jià)空間的變化上。隨著價(jià)格持續(xù)走低，買家在交易中的話語(yǔ)權(quán)不斷增強(qiáng)，議價(jià)率從2024年底的7.70%一路攀升至2025年11月的9.87%。

也就是說(shuō)，現(xiàn)在在合肥買賣二手房，平均每100萬(wàn)的掛牌價(jià)，最終成交價(jià)可能只有90萬(wàn)出頭。對(duì)于那些在房?jī)r(jià)高位入手的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這無(wú)異于“割肉拋售”。

而根據(jù)近期二手房新增房源數(shù)據(jù)來(lái)看，近幾個(gè)月合肥二手房新增房源持續(xù)下跌，2025年3月達(dá)到25592套的高點(diǎn)后，新增房源整體呈下降趨勢(shì)，11月已降至15596套。

這表明隨著價(jià)格持續(xù)下跌，越來(lái)越多的業(yè)主選擇暫緩出售，進(jìn)入觀望狀態(tài)，等待市場(chǎng)回調(diào)，這也表明目前二手房?jī)r(jià)格再下調(diào)的空間有限，其實(shí)目前合肥部分二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌無(wú)可跌。

NO.2|貳

市場(chǎng)下行，高傭金引發(fā)市場(chǎng)質(zhì)疑

在合肥二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下行、買賣雙方均承受巨大壓力的背景下，有一個(gè)群體的收入似乎并未受到同等沖擊——房產(chǎn)中介。

目前合肥二手房中介市場(chǎng)形成了較為穩(wěn)固的雙巨頭格局，其中貝殼系和中墅地產(chǎn)合計(jì)市場(chǎng)占有率超過(guò)80%。

在傭金標(biāo)準(zhǔn)上，合肥市場(chǎng)普遍實(shí)行賣家承擔(dān)0.5-1%，買家承擔(dān)1-1.5%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這意味著，一套200萬(wàn)的二手房交易，中介費(fèi)總額通常在3-5萬(wàn)元之間。

在目前以買家占主導(dǎo)的市場(chǎng)情況下，這筆中介費(fèi)用基本協(xié)商由賣家來(lái)承擔(dān)，或者買家承擔(dān)自己的部分但對(duì)于房源總價(jià)降低，這表現(xiàn)在議價(jià)空間上，其實(shí)也是變相賣家來(lái)承擔(dān)。對(duì)于在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，尤其二手房?jī)r(jià)格基本腰斬的情況下，對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)這筆費(fèi)用無(wú)異于雪上加霜。而對(duì)于買方而言，盡管房?jī)r(jià)有所下降，也是增加購(gòu)房成本。

合肥樓市航拍圖

其實(shí)，這種情況在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行周期中，顯得尤為引人注目。

以行業(yè)龍頭貝殼為例，根據(jù)公開(kāi)信息，2025年第三季度，公司凈收入達(dá)到231億元，同比增長(zhǎng)2.1%。前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入723.91億元，同比增長(zhǎng)16.14%。

與此形成對(duì)比的是，同期許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)收出現(xiàn)了兩位數(shù)甚至更大幅度的下滑。貝殼能在市場(chǎng)下行周期中保持營(yíng)收增長(zhǎng)，其高傭金模式無(wú)疑起到了關(guān)鍵作用。另外貝殼高管團(tuán)隊(duì)的天價(jià)薪酬成為輿論焦點(diǎn)，2024年CEO彭永東薪酬達(dá)4.01億元，執(zhí)行董事單一剛薪酬2.99億元，2023年兩人合計(jì)年薪更是高達(dá)12.42億元。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，貝殼這種不論新房或者二手房這種高傭金模式引發(fā)了越來(lái)越多的討論。

NO.3|叁

合肥首創(chuàng)二手房交易菜單式服務(wù)

面對(duì)高傭金帶來(lái)的交易成本壓力，合肥市近期推出了創(chuàng)新性的“菜單式”二手房交易服務(wù)模式。

這種模式打破了傳統(tǒng)中介打包收費(fèi)的方式，允許交易雙方根據(jù)實(shí)際需求，自由選擇服務(wù)項(xiàng)目，按需付費(fèi)，費(fèi)用透明。

根據(jù)服務(wù)菜單，多項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)如政策咨詢、房源匹配、實(shí)地帶看和房源推廣均為免費(fèi)。

而專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)則明碼標(biāo)價(jià)：價(jià)格談判協(xié)助和合同指導(dǎo)與審核各1000元；貸款代辦服務(wù)根據(jù)買方(5000元)和賣方(6000元)略有差異；過(guò)戶交割統(tǒng)一為2000元。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果僅需基礎(chǔ)服務(wù)，理論上可以幾乎零成本完成交易；即使需要全套服務(wù)，總費(fèi)用也遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)中介的打包收費(fèi)。

這種模式創(chuàng)新，不僅降低了二手房交易成本，更重要的是提高了服務(wù)透明度，讓買賣雙方能夠清楚知道每一筆費(fèi)用的去向。

NO.4|肆

結(jié)語(yǔ)

市場(chǎng)分化將更加明顯。從數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管整體價(jià)格下行，但合肥二手房市場(chǎng)仍然保持著相對(duì)活躍的交易量，這說(shuō)明真實(shí)需求依然存在。

未來(lái)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)一步分化：一方面，部分業(yè)主因資金壓力不得不“割肉”拋售；另一方面，資金充裕的購(gòu)房者則迎來(lái)難得的入市機(jī)會(huì)。

短期內(nèi)，這種趨勢(shì)可能仍將持續(xù)，然而高傭金模式面臨可持續(xù)性質(zhì)疑。在買賣雙方均承受巨大市場(chǎng)壓力的情況下，中介服務(wù)的高收費(fèi)模式越來(lái)越難以獲得市場(chǎng)認(rèn)同。

合肥推出的“菜單式”服務(wù)模式，可能是行業(yè)變革的重要信號(hào)，預(yù)示著未來(lái)二手房交易服務(wù)將向更透明、更靈活、成本更低的方向發(fā)展。