本輪房地產(chǎn)周期，全國(guó)各個(gè)城市均實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)的較大幅度調(diào)整。但與此同時(shí)，卻有一項(xiàng)費(fèi)用巍然不動(dòng)。

沒(méi)錯(cuò)，就是物業(yè)費(fèi)。

過(guò)去在市場(chǎng)上行期，房?jī)r(jià)水漲船高，人們更多關(guān)注資產(chǎn)收益率，而很少去關(guān)注物業(yè)費(fèi)這種長(zhǎng)期持有所需支付的費(fèi)用。

而對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)的收繳是一個(gè)不輕松的過(guò)程，且它也是一項(xiàng)未來(lái)難以漲價(jià)的費(fèi)用，一開(kāi)始不定高，后面就難提上來(lái)了。所以在房?jī)r(jià)上行期中，物業(yè)費(fèi)也跟著悄悄上漲。

物業(yè)費(fèi)的痛，在下行期被放大

在2015年，廈門(mén)的物業(yè)費(fèi)大致是島內(nèi)3.5元/㎡/月，島外是2.5元/㎡/月。

但17年后至今，新樓盤(pán)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越高，如今已經(jīng)來(lái)到了島內(nèi)5元/㎡/月，島外3.5-4元/㎡/月的水平（參考閱讀：比房?jī)r(jià)更牛！10年來(lái)，廈門(mén)房子的這樣費(fèi)用只漲不跌）。再加上0.5元/㎡/月左右的公維金，一套島內(nèi)100平的房子，每月物業(yè)費(fèi)就要550元，島外100平的房子，每月物業(yè)費(fèi)也要350-400元。

本身，前幾年買(mǎi)房的朋友們，就已經(jīng)因?yàn)橘I(mǎi)在房?jī)r(jià)高點(diǎn)、利率高點(diǎn)、公攤率高點(diǎn)等種種高點(diǎn)而負(fù)擔(dān)不堪?，F(xiàn)如今，除了每月的高額月供外，還有高額的物業(yè)費(fèi)需要繳納，更算得上是雪上加霜。原本在上行期不關(guān)心的物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在交起來(lái)就覺(jué)得疼多了。

△ 帶恒溫泳池的新盤(pán)

而且經(jīng)過(guò)這一兩年的迭代更新，周邊新盤(pán)紛紛配備了泳池、會(huì)所和精裝架空層，需要維護(hù)的項(xiàng)目更多，反而物業(yè)費(fèi)還沒(méi)漲。對(duì)比之下，老項(xiàng)目業(yè)主們對(duì)于這物業(yè)費(fèi)，多少也有交的心不甘、情不愿的感覺(jué)。

物業(yè)降費(fèi)浪潮開(kāi)啟？

目前，廈門(mén)的房?jī)r(jià)大多已回到了2015年，房?jī)r(jià)降了這么多，物業(yè)費(fèi)是不是也該動(dòng)一動(dòng)？總不能業(yè)主們資產(chǎn)大幅度縮水，消費(fèi)通縮，物業(yè)還穩(wěn)賺不賠…

物業(yè)自己，肯定是不愿意降的。但拗不過(guò)部分項(xiàng)目業(yè)主們的堅(jiān)持：不降物業(yè)費(fèi)，就拒絕繳納；不降物業(yè)費(fèi)，就成立業(yè)委會(huì)換掉物業(yè)…

這可謂抓住了物業(yè)的兩個(gè)命脈：繳交率直接關(guān)系團(tuán)隊(duì)KPI和公司利潤(rùn)，要是被業(yè)委會(huì)換掉，那連飯碗都沒(méi)了。

所以今年以來(lái)，我們看到了以集美中交和美新城小區(qū)為代表，率先進(jìn)行了物業(yè)降費(fèi)，住宅從2.78元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)，降到了2.1元/㎡/月，降幅約25%，雖跟不上房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度，但總算是減輕了業(yè)主們的生活壓力。

而最近，翔安某核心地段，實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁邊那個(gè)高峰期房?jī)r(jià)均價(jià)賣(mài)上4萬(wàn)/㎡，交房約3年的次新小區(qū)，也加入了物業(yè)降費(fèi)。如下：

該小區(qū)原來(lái)的物業(yè)費(fèi)有多高呢？高層住宅，含公維金4.38元/㎡，洋房住宅，含公維金4.68元/㎡。連20-30萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位，加上公維金，每個(gè)月都要105元物業(yè)費(fèi)。

要知道它周邊現(xiàn)在是有兩個(gè)新盤(pán)在售的，那兩個(gè)新盤(pán)，無(wú)論是公區(qū)的美輪美奐程度，還是水景、架空層、會(huì)所等，都要比它更勝一籌。

不僅如此，旁邊的兩個(gè)新盤(pán)，房?jī)r(jià)均價(jià)只是其當(dāng)初房?jī)r(jià)的7折…然后它們的物業(yè)費(fèi)是多少呢？也是3.98元/㎡/月。可謂加量不加價(jià)。

該小區(qū)原先的高物業(yè)費(fèi)，一對(duì)比，就毫無(wú)邏輯了。這或許也成為了該小區(qū)業(yè)主爭(zhēng)取降物業(yè)費(fèi)的核心動(dòng)力，當(dāng)然他們最終也爭(zhēng)取成功了物業(yè)降費(fèi)。降完后，高層住宅降了1.13元/㎡/月，洋房住宅降了1.3元/㎡/月，車(chē)位降了30元/個(gè)/月，降幅大概在30%。

物業(yè)費(fèi)該不該降？

物業(yè)對(duì)于一個(gè)小區(qū)而言，還是很重要的。好的物業(yè)，可以讓小區(qū)減緩衰老的速度，有利于長(zhǎng)期的價(jià)值。

但對(duì)大多數(shù)小區(qū)而言，業(yè)主更多地會(huì)覺(jué)得服務(wù)與收費(fèi)不匹配。就像一項(xiàng)標(biāo)價(jià)高昂的產(chǎn)品，如果銷(xiāo)量慘淡，自然是市場(chǎng)不認(rèn)可的結(jié)果。

對(duì)于物業(yè)來(lái)說(shuō)，最好的評(píng)價(jià)體系，自然也是居住在里面的住戶。如果住宅小區(qū)長(zhǎng)期物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，住戶又怨氣滿滿，那對(duì)于物業(yè)而言，提升服務(wù)質(zhì)量和降低物業(yè)費(fèi)就是解決這一矛盾的舉措。

只是提升服務(wù)質(zhì)量并不是一件容易的事情，如果長(zhǎng)期磨合下來(lái)，業(yè)主還是大多不滿意，就說(shuō)明物業(yè)也不具備讓自己的服務(wù)匹配收費(fèi)的能力。如此，不如早點(diǎn)和業(yè)主達(dá)成和解，主動(dòng)降費(fèi)。總比長(zhǎng)期僵持著收不上物業(yè)費(fèi)，又被業(yè)委會(huì)鬧著要換掉，來(lái)得強(qiáng)。

而有了第一個(gè)、第二個(gè)小區(qū)為樣本，或許接下去廈門(mén)將開(kāi)啟一輪物業(yè)降費(fèi)潮，就看各個(gè)小區(qū)的業(yè)主們，如何評(píng)價(jià)自家物業(yè)了。