年底了，又到了各種年度總結刷屏的時候了。

上周末，隨著越秀地產一錘定音，以14.36億底價拿下海珠廣紙地塊，廣州2025年的土拍馬拉松終于沖過終點線。

今天，我們也來盤一盤2025年廣州年終土拍總結。

整體市場：穩(wěn)字當頭

用一個詞形容2025年的廣州土拍，就是“穩(wěn)”。

先看大盤，全年總共掛牌57宗涉宅地，最終成交48宗，成交金額506.6億元。相比去年49宗、772.7億元的成績，金額明顯瘦身。

這說明什么？市場真的冷了嗎？

未必。

更準確的說法應該是：開發(fā)商出手更克制了。

今年溢價的地塊僅14宗，溢價率最高的高光時刻，給了海珠區(qū)南泰路地塊。保利發(fā)展跟越秀地產激戰(zhàn)76輪之后，過招后，以27.27%的溢價率拿下，樓面價為3.68萬/㎡。（除去安置房地塊）

這已經是今年最刺激的一場“對手戲”了。

絕大多數地塊，尤其是外圍區(qū)域，都是底價成交。

開發(fā)商拿地，不再是一味地買買買，而是心里有一本清晰的賬，絕不輕易為沖動買單。

各區(qū)成績大起底

土拍市場像一面鏡子，清晰地照出各區(qū)的樓市底色。

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核心區(qū)依然是“硬通貨”。

天河五宗地，樓面價全部站上3萬+/㎡。金融城地塊4.08萬/㎡，奧體路地塊（世界大觀四期地塊）更是沖到4.7萬/㎡，成為年度單價之王。

海珠也不遑多讓，樓面價在1.5萬-3.68萬/㎡之間，南泰路地塊成為年度人氣王。

核心區(qū)的邏輯很簡單：只要位置夠硬，永遠不缺買家。

白云、荔灣、番禺則是“剛改”大本營。

白云今年以10宗出讓成為了地塊數量王，地塊多集中在羅沖圍、嘉禾望崗等配套成熟區(qū)，開發(fā)商拿地相當理性，看準了才出手。

番禺則以8宗成交緊隨其后，特別是敏捷、番禺置業(yè)等民企的發(fā)力，讓番禺的存在感極強。

黃埔今年則是進入了“賢者模式”，只拍出了一塊地，但是因為區(qū)域內舊改多，競爭還是很激烈的。

南沙、增城、花都、從化的樓面價，普遍在萬元以下，用親民地價，吸引剛需客群。

土拍，出現了新變化

翻看今年的土拍數據，會發(fā)現幾個很有意思的變化。

一是國企還是主力軍，但民企開始小步回歸。

全年48宗地塊中，國企拿下39宗，占比約8成，依舊是扛大旗的。

但和去年比，民企的身影多了。

敏捷集團在鐘村街一口氣拿了4宗地，總價約33.2億元；綠城也分別在番禺、白云拿了地；連番禺置業(yè)也掰了6輪，拿下了番禺廣場的優(yōu)質低密地塊，溢價率19.48%。

現在這個市場，慢慢變成了國企穩(wěn)住基本盤，民企在各自看好的區(qū)域尋找機會。這恰恰說明，各方資本對廣州這座城，是在持續(xù)加碼的。

二則是地塊質量肉眼可見地提升了。

許多地塊容積率偏低，粗略統(tǒng)計，容積率低于3的地塊約占64%，除了陸居路地塊外，全都不超4，基本全是低密地塊，更是有13宗容積率1開頭的地塊，這意味著未來將有更多低密、改善型產品入市，住起來更舒服。

而且有不少回鍋肉地塊通過降低總價、調低容積率、減少配建負擔等方式重新上市，重新出讓，政府讓利，房企接盤，最終利好購房者。

同時，不少地塊都是學鐵商齊全，對購房者吸引力十足。

例如南泰路地塊

有趣的是，今年的安置房地塊全部溢價成交，其實也是安置房有政府回購兜底，開發(fā)商不用愁賣，利潤穩(wěn)，所以資本愿意入場。

三是今年廣州幾乎沒有出現單價地王。

地價穩(wěn)住了，“面粉”不貴了，“面包”的價格空間就更實在。開發(fā)商靠什么贏得市場？

靠真功夫——產品力、設計感、服務，來贏得人心。

而且因為容積率普遍降低，明年入市的這批新房，大概率會有：更寬的陽臺、更牛的戶型、更卷的公共空間。

特別是白云新城、海珠濱江、天河奧體這些板塊，改善型產品的競爭估計會卷到天際。對買家來說，選擇更多，但也更需要擦亮眼睛。

總的來說，2025年的廣州土拍市場，沒有大起大落的戲劇性，更多的是從容不迫的理性。

好位置、好素質、平價格，幾乎是今年成交的這些地塊的共同特征。

這批地塊，為未來一兩年的樓市定下了扎實的基調，可以預見，明年起入市的新房，很可能會帶來一波居住升級。

關于今年的土拍成績單，你覺得哪個區(qū)最讓你意外？或者你更看好哪個地塊出來的新房子？

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