“樓道的墻皮一摳就掉，電梯夢里才有，結婚想接爸媽來住，可他們爬五樓得歇三回。”——這條高贊留言，把“老破小”的尷尬拍在每個人臉上。

國家現(xiàn)在給兩條路：原地扒了重蓋，或者拿舊房去換新房票。聽著都香，真輪到自家簽字，腦子立刻炸成漿糊。

先說原地重建。北京石景山老樓試點，三個月把預制板拼成新樓，外帶保溫層、電梯、無障礙通道，抗震也拉到八級。好處是“根”沒動，街坊還是那撥人，小賣部的阿姨繼續(xù)給娃賒冰棍。壞處是錢：每戶大概要掏八到十萬，還得百分百同意，有一戶釘子就黃。去年南京某小區(qū)卡在二樓獨居老爺子，人家就不搬，全樓跟著繼續(xù)漏水。

再看“以舊換新”。成都錦江區(qū)政府直接按市場價收房，再給房票去二環(huán)邊買現(xiàn)房，舊房產權注銷，土地騰空做公園。有人八十平換到一百平，補差價每平只要七千，比周邊商品房便宜一半?？煞科毕薅▍^(qū)域，好樓盤靠搶，搖號人品敗光只能去郊區(qū)。而且評估價常比心理價低一成，心里滴血還得陪笑，不然連這張票都沒有。

怎么選？給個粗暴公式：樓體裂縫能塞手指、管道三年爆五次，直接重建；只是墻皮丑、沒電梯、但骨架結實，換房更省力。另外看年齡——小區(qū)退休老人過半，重建投票基本馬拉松；年輕人居多，巴不得早點搬走，換房更快。

錢袋子也有暗招。多地試點“公積金增量貸”，重建首付可提取公積金+貸款組合，利率比商貸低1.5個點；換房則可把舊房評估價直接沖抵首付，相當于“零首付”上車，但月供壓力得自己扛。別忘了，公共維修基金也能拿出來當“裝修紅包”，很多人忘了這筆錢，白白多掏幾萬。

最關鍵是“早簽”溢價。政府為了提速，前30%簽約戶往往給獎勵：重建的送全屋地暖，換房的多補5㎡面積。拖到90%后才簽，毛都沒一根。鄰居群里天天“誰簽了”接龍，就是心理戰(zhàn)，手慢真吃虧。

說到底，舊改不是簡單的“拆”或“搬”，而是把沉睡的資產叫醒。十年前買這兒是圖學區(qū)，現(xiàn)在娃上大學，房子價值歸零才奇怪。抓住這波政策，老破小也能翻身做“硬核中產門票”。簽字筆就在手里，按不按下去，決定的是未來二十年住樓梯房還是電梯房，甚至是誰來給爸媽養(yǎng)老。