最近兩年，受保租房大量入市以及業(yè)主直租比例回升影響，長(zhǎng)租公寓客源被持續(xù)分流，運(yùn)營(yíng)壓力與日俱增。

在此背景下，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)破解獲客難題，成為租賃行業(yè)發(fā)展的迫切需求。

長(zhǎng)租公寓，亟需新一輪產(chǎn)品內(nèi)卷。

卷戶型

過(guò)去的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，往往存在戶型設(shè)計(jì)單一、空間利用不合理、裝修標(biāo)準(zhǔn)較低、配套設(shè)施不完善等諸多

痛點(diǎn)。

而最近兩年，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也在與時(shí)俱進(jìn)，有的甚至不輸商品房。

第一是從個(gè)性化入手。

隨著95后、00后成為租房主力，其租賃需求也從之前的 “標(biāo)準(zhǔn)化”，變成更追求“個(gè)性化”。

亦有業(yè)內(nèi)人士提出，在行業(yè)周期調(diào)整階段，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品往往更難穿越周期，而個(gè)性化、非標(biāo)的產(chǎn)品更能精準(zhǔn)觸動(dòng)消費(fèi)者需求，反而更容易實(shí)現(xiàn)突圍和成功。降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租，戳此了解

比如為了照顧愛(ài)寵人士，某公寓不僅專門配置了寵物友好戶型，還特別為貓咪預(yù)留了設(shè)有貓爬架的獨(dú)立空間，并在全屋設(shè)計(jì)中考慮了貓咪的行動(dòng)路線。

保利公寓某門店，將“快耍潮活”的生活理念融入產(chǎn)品設(shè)計(jì)，打造了英雄聯(lián)盟電競(jìng)主題情侶樣板間及美妝直播主題女生樣板間，受到年輕一代的歡迎。

第二是從模板化入手。

除了提供個(gè)性化產(chǎn)品，不少長(zhǎng)租公寓還陸續(xù)推出靈活多變的模板化設(shè)計(jì)，租客可根據(jù)自身需求將空間進(jìn)行重新分隔組合。

一方面，長(zhǎng)租公寓的空間有限，通過(guò)模塊化設(shè)計(jì)，可以合理規(guī)劃室內(nèi)空間，提高空間的整體利用效率。

另一方面，模塊化設(shè)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品的規(guī)模化生產(chǎn)，提高經(jīng)營(yíng)效率的同時(shí)，亦能有效降低長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)成本。

比如萬(wàn)科泊寓就通過(guò)7個(gè)基礎(chǔ)模塊+2個(gè)加載模塊的功能搭配與空間組合，滿足獨(dú)居、情侶、萌寵家等差異化需求。

一是結(jié)合8大功能場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)每1m3收納空間的高效利用，套內(nèi)面積16.9m2可容納79個(gè)24寸標(biāo)準(zhǔn)行李箱。

二是通過(guò)墻面留白、投影電源預(yù)埋等設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)“影院模式”“DIY興趣墻” 等多場(chǎng)景切換。

三是結(jié)合就餐和起居空間，增加餐邊柜和開(kāi)放吧臺(tái)，令租客擁有一個(gè)專屬的美食、咖啡與美酒品鑒角落。

中海長(zhǎng)租公寓某門店也圍繞戶型尺度研究、收納體系升級(jí)、功能復(fù)合設(shè)計(jì)進(jìn)行全新優(yōu)化，打造“超靈活”“超便捷”的日常居住體驗(yàn)。

比如書桌與抽屜型斗柜的3.7米臺(tái)面一體化設(shè)計(jì)，將辦公、游戲、梳妝、收納多功能有機(jī)融合；可移動(dòng)組合沙發(fā)搭配2.2米長(zhǎng)桌，既可打造輕社交客廳，也能變身為家庭餐廳與小型會(huì)議區(qū)，最大化激活空間潛力。

第三是從裝修工藝入手。

租客對(duì)長(zhǎng)租公寓的不滿，很多都集中在裝修質(zhì)量問(wèn)題，比如墻面開(kāi)裂、地板起翹、漏水漏電、甲醛超標(biāo)等。這些問(wèn)題看似是“工藝細(xì)節(jié)”，實(shí)則直接影響居住安全感與舒適度。戳此了解智慧工程，開(kāi)發(fā)細(xì)節(jié)實(shí)時(shí)掌控

好的裝修，不僅有助于提高出租率和續(xù)約率，同時(shí)也能減少了后續(xù)運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。

比如華潤(rùn)有巢就通過(guò)工藝亮點(diǎn)、品質(zhì)軟裝、收納技術(shù)等辦法，打造“小而精”的居住空間。

其中，項(xiàng)目采用高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的E0級(jí)板材，并減少板材用量，可從源頭控制戶內(nèi)甲醛釋放；沙發(fā)床墊等軟體選用高密度海綿，并選用獨(dú)立彈簧來(lái)增加舒適層厚度，提升舒適感；書桌、餐桌、床等家具邊緣采用倒圓角設(shè)計(jì)，防止客戶碰撞受傷等等。

卷公區(qū)配套

隨著租客群體的日益年輕化和多元化，他們對(duì)居住環(huán)境的需求不再局限于基本的居住空間，而是希望有更多能滿足社交、娛樂(lè)、工作等需求的場(chǎng)所。

首先，在公區(qū)配置設(shè)施方面，有調(diào)查就顯示，受訪租客最期待的公區(qū)配置TOP5分別為閱覽室、電競(jìng)游戲室、公共洗烘房、健身房、影音室，以期滿足日常清潔、休閑娛樂(lè)、提升自我等個(gè)性化需求。

比如濱江集團(tuán)旗下某公寓社區(qū)，專門打造了7000㎡園林綠化和800平方米共享空間，包括健身房、瑜伽室、桌球室、多功能廳、自習(xí)室、閱覽室、寵物驛站、風(fēng)雨廊等豐富功能區(qū)域。同時(shí)在公共空間規(guī)劃中打造“寵物驛站”功能復(fù)合化空間，并引入第三方專業(yè)寵物診所。

萬(wàn)科泊寓廣州某店，也通過(guò)”功能復(fù)合化+空間場(chǎng)景化+社群生態(tài)化”策略，打造3000㎡公區(qū)配套，以共享客廳、健身房、影音區(qū)、自習(xí)區(qū)、跨界區(qū)、綜合娛樂(lè)區(qū)等配套，形成復(fù)合型共享空間。

華潤(rùn)有巢南京項(xiàng)目設(shè)有超1500㎡超大公共活動(dòng)區(qū)，其中4號(hào)樓架空層以“靜區(qū)”為主，包含自習(xí)閱讀、黨建中心、多功能廳、城市微書房等公共空間。3號(hào)樓架空層以“動(dòng)區(qū)”為主，包含健身房、瑜伽房、拳擊運(yùn)動(dòng)、乒乓球等公共區(qū)域。

其次，在周邊商業(yè)配套方面，35%以上的租客期待配置便利店/商超、寵物醫(yī)院、藥店、社區(qū)醫(yī)院等。

比如龍湖冠寓就憑借對(duì)Z世代需求升級(jí)的精準(zhǔn)洞察，推出了“歡肆”產(chǎn)品線。其中合肥歡肆商業(yè)在3層為冠寓開(kāi)設(shè)了入口，使項(xiàng)目形成了比較完整的小型生態(tài)。歡肆商業(yè)為冠寓租戶提供休閑娛樂(lè)、健身、社交、寵物、美容美發(fā)、戶外公園等具體場(chǎng)景，冠寓為商業(yè)提供穩(wěn)定的客流，不同業(yè)態(tài)之間形成相互促進(jìn)的共生模式。了解租賃住房一體化運(yùn)營(yíng)，對(duì)客服務(wù)一站搞定！

微領(lǐng)地也在積極嘗試“青年社區(qū)+社區(qū)商業(yè)”的運(yùn)營(yíng)模式，其中北虹橋項(xiàng)目配置1314平方米社區(qū)商業(yè)街，新靜安項(xiàng)目配置7000平方米社區(qū)商業(yè)，為住戶提供更加便捷、豐富的商業(yè)配套的同時(shí)，也構(gòu)建了一個(gè)完整的“居住—消費(fèi)—社交”生態(tài)閉環(huán)。

卷服務(wù)

長(zhǎng)期以來(lái)，因?yàn)檫^(guò)于追求人房比，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓在服務(wù)方面一直存在諸多痛點(diǎn)，比如服務(wù)內(nèi)容單一、服務(wù)響應(yīng)速度慢、缺乏個(gè)性化服務(wù)或增值服務(wù)等等。

但隨著租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸白熱化，越來(lái)越多長(zhǎng)租公寓也開(kāi)始對(duì)標(biāo)星級(jí)酒店，“卷”起了服務(wù)。

第一是提供個(gè)性化定制服務(wù)。

比如中海長(zhǎng)租公寓就對(duì)標(biāo)五星級(jí)酒店的“管家式體驗(yàn)”，通過(guò)提供包括急件定制、商務(wù)接待、出行安排、私宴定制等個(gè)性化服務(wù)，讓高端租客心甘情愿為“家外之家”買單。

華發(fā)股份旗下某公寓品牌，專門在入口處設(shè)置了豪華的迎賓區(qū)域，并配以精心挑選的藝術(shù)品和綠植，讓每一次回家都充滿儀式感。

第二是提升客訴響應(yīng)速度。

比如萬(wàn)科泊寓提出24小時(shí)管家服務(wù)，如因電話未接聽(tīng)且未回?fù)茉斐傻目蛻魧?shí)質(zhì)損失，將由泊寓承擔(dān)。

保利公寓制定了551服務(wù)體系，要求所有門店在服務(wù)時(shí)間內(nèi)，對(duì)租客提出含投訴、報(bào)修、服務(wù)的需求，需在5分鐘內(nèi)作出響應(yīng)并積極處理。了解租賃住房一體化運(yùn)營(yíng)，快速提升人房比！

第三是提供各類社群活動(dòng)。

比如中海長(zhǎng)租公寓通過(guò)兩大策略，激活租客參與社群活動(dòng)：

一是每個(gè)季度、每個(gè)月推出不同主題的沉浸式社群活動(dòng)，讓更多租客重拾生活儀式感，在興趣共鳴中找到歸屬。

二是通過(guò)“租客主理人”機(jī)制培育花藝手作社群、寵物友好社群、騎行社群、籃球社群等多種社群，中海長(zhǎng)租公寓提供資源支持，形成可持續(xù)的社群生態(tài)鏈。

微領(lǐng)地則通過(guò)與大魚營(yíng)造、永璞咖啡、藝巢、日食記、街聲、稻草人旅行開(kāi)門去玩等結(jié)成V星聯(lián)盟，以此引導(dǎo)社群，培力住戶，打造共住、共學(xué)、共樂(lè)的氛圍。