獨立 稀缺 穿透

重溫初心，不負期許！

作者：俊逸

編輯：李琦

風品：張戈

來源：銠財——銠財研究院

董事長減持、企業(yè)回購，貝殼年末這波操作著實吸睛。

12月9日，公司公告，聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長彭永東計劃減持140萬股美國存托股票（ADS）。根據(jù)“1份ADS對應3股A類普通股”的轉(zhuǎn)換機制，此次擬出售股份對應420萬股A類普通股。若以公告當日收盤市值估算，減持總價值約2405.2萬美元，折合人民幣近1.7億元。

計劃一出引發(fā)資本市場高度關注。公告當日，貝殼港股美股股價均出現(xiàn)明顯回調(diào)：前者收盤下跌4.78%報42.60港元，后者下跌3.86%報16.42美元。截至12月25日，兩市分別報收41.12港元與16.04美元。觀望情緒延續(xù)，何以反應這么敏感呢？

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左手慈善右手高薪

提振股價靠什么

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值得注意的是，此次套現(xiàn)是為履行一項早前承諾的公益捐贈。

2025年4月，貝殼曾公告彭永東計劃捐贈900萬股A類普通股，按當時股價估算價值約4.4億元。本次出售所得資金完稅后，將全數(shù)用于公益用途：一半擬改善居住服務業(yè)從業(yè)者及其家庭的醫(yī)療健康福利，一半擬幫扶應屆畢業(yè)生等群體的租房需求。

“首售即捐”，兌現(xiàn)了公益承諾，尤其在行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的時期，沒有選擇套現(xiàn)落袋為安難能可貴，體現(xiàn)了企業(yè)家責任感、長期主義。也得益于此，彭永東榮登《2025胡潤慈善榜》第三位，躋身當年14位“億元級捐贈慈善家”之一。

不過，除了積極投身公益，其高薪酬也較為吸睛。據(jù)貝殼財報，彭永東薪酬從2021年的847.8萬元飆至2023年的7.13億元，類似情況也出現(xiàn)在聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛身上，同期薪酬從685.3萬元漲至5.29億元，2023年兩人合計薪酬達到了12.42億元。

即便2024年有所回落，分別約為4.01億元、2.99億元，整體仍處于高位。對此，貝殼曾公開解釋，兩聯(lián)合創(chuàng)始人高薪酬主要源于公司為滿足港股上市規(guī)則中關于“同股不同權(quán)”架構(gòu)的要求，而向彭永東授予的限制性股票。這部分權(quán)益在財務報表上按“直線攤銷法”計入薪酬成本，并非傳統(tǒng)意義上的現(xiàn)金年薪。該會計處理方式，一定程度上造成外界對其“天價年薪”的誤解。

孰是孰非，留給時間來作答。能夠肯定的是，貝殼對股價信心提振不予余力。為穩(wěn)定市場情緒、傳遞發(fā)展信心，公司三季度以來加大了股份回購力度。三季度單季回購金額達2.8億美元，同比增長38.3%，創(chuàng)近兩年新高。進入12月后，幾乎每個交易日執(zhí)行回購，截至12月中旬累計回購金額已近3000萬美元。

遺憾的是，股價走勢仍不算光鮮，截止2025年12月25日港股、美股收盤較開年累縮約11.51%、12.92%。遙想2021年5月，創(chuàng)始人兼董事長左暉因病辭世，令行業(yè)震動。彼時貝殼仍處發(fā)展巔峰：股價報收于每股52.5美元，市值一度破800億美元，穩(wěn)居中國互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)市值頭部之列。

行業(yè)分析師李小敬表示，股價縮水反映了資本市場對貝殼的估值預期趨于謹慎，也折射出面對房市調(diào)整周期的審慎態(tài)度。無論彭永東出售股份兌現(xiàn)公益承諾，還是公司大規(guī)模股份回購，都是在向外界展示發(fā)展信心、責任擔當。但想根本提振、源頭還在業(yè)績面，拋開高薪酬爭議，彭永東、單一剛等高管層重任在肩頭。

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營收微增、凈利下行

轉(zhuǎn)型陣痛持續(xù)

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看看最新季報，不算多苛求。2025年三季報貝殼凈收入231億元，同比微增2.1%。增長主要得益于房屋租賃服務大增，但這一亮點被新房及存量房業(yè)務的收入下滑抵消不少，最終總收入微增反映了核心業(yè)務板塊仍在承壓。

拆分各業(yè)務面，結(jié)構(gòu)分化較為明顯：存量房業(yè)務交易額雖增長5.8%至5056億元，可由于加盟門店主導的成交額比重提升，凈收入下降3.6%至60億元。新房市場承受壓力更大，總交易額1963億元，下降13.7%，直接拖累板塊收入同比下降14.1%至66.4億元。家裝家居收入43億元，與去年同期基本持平，新興及其他業(yè)務收入4億元，則同比略滑。由此，房屋租賃服務成唯一增長引擎，凈收入大增45.3%至57億元。

只是看向利潤貢獻，就不那么光鮮了：存量房、新房仍是妥妥主力，三季報顯示，公司租賃業(yè)務增速雖快，卻僅貢獻利潤約5億元，正處于“以投入換規(guī)�！彪A段，短期盈利能力有限。

另一廂，營業(yè)成本攀升使得貝殼三季度毛利同比下降3.9%至49億元，毛利率由22.7%滑至21.4%。經(jīng)營利潤6.08億元，低于去年同期的7.27億元；經(jīng)營利潤率從3.2%降至2.6%。凈利潤同比下降36.1%至7.47億元。經(jīng)調(diào)整凈利為12.86億元，同比減少27.8%。

營收微增、凈利大滑，面對業(yè)績承壓，貝殼也在尋求降本增效。三季度內(nèi)部傭金及薪酬成本42億元，同比下降3.7%。公司表示，主要由于鏈家經(jīng)紀人及相關運營人員服務的新房交易總額減少，導致對應傭金下降。

據(jù)泰山財經(jīng)消息，有鏈家店員反映，經(jīng)紀人薪資結(jié)構(gòu)多為“底薪+提成”，新人期底薪約3000-4000元，轉(zhuǎn)正后底薪普遍降至1300元左右，后期甚至可能無底薪、完全依賴業(yè)績提成。由于市場低迷導致成交周期拉長、開單難度加大，不少經(jīng)紀人收入波動劇烈，繼而加大自然流失，一定程度上減輕了公司在薪酬支出和主動裁員方面的壓力。

整體來看，貝殼正經(jīng)歷業(yè)務結(jié)構(gòu)與盈利模式轉(zhuǎn)型陣痛。傳統(tǒng)新房和存量房業(yè)務收入占比過半，增長卻乏力、利潤貢獻減弱；租賃業(yè)務增長迅猛，成本卻高企、利潤微薄，尚難有效支撐整體盈利。

拉長維度看，這種轉(zhuǎn)型陣痛與并非突然出現(xiàn)，2021年左暉遺憾離世僅四天后，42歲的彭永東臨危受命，扛起董事長重任。回溯其任內(nèi)，貝殼業(yè)績表現(xiàn)與房地產(chǎn)業(yè)的整體周期深度交織，呈現(xiàn)出較大的波動行情：

2021年增收不增利，營收807.5億元，凈利虧損5.2億元。2022年營利雙降，營收降至606.7億元，凈利虧額擴至近14億元。2023年觸底反彈，得益于大幅削減成本、提升經(jīng)營效率，市場環(huán)境逐漸回暖，公司營收恢復至777.7億元，凈利潤58.8億元，成功扭虧為盈。然2024年又增收不增利：全年營收攀至934.6億元，凈利則滑超30%至40.65億。至2025前三季 ，營收增到723.9億元，凈利則下降16.8%至29.06億元。

行業(yè)分析師王婷妍認為，彭永東接手貝殼這幾年，業(yè)績整體保持了增勢，個中起伏卻較大，有行業(yè)因素也有應對市場變化而作出的自身調(diào)整。然營利波動較大，畢竟不是資本信心加分項，如何發(fā)揮更多龍頭韌性，成長性穩(wěn)健度兼顧，考驗貝殼、彭永東大智慧。

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重溫初心

裁員、投訴面面觀

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一句韌性成長，可謂點到題眼。盤點2025年，隨著市場深調(diào)，壓力傳導至銷售一線，直接影響了貝殼內(nèi)部人員結(jié)構(gòu)。

據(jù)新浪財經(jīng)《BUG》欄目消息，貝殼啟動大規(guī)模人員優(yōu)化，整體比例高達30%。有貝殼員工表示，產(chǎn)研部門裁員比例甚高，其中不乏高級別崗位。面對市場傳聞，一位接近貝殼的人士回應稱，整體裁員30%嚴重夸大，實不及0.5%。

拉長時間線，2021年左暉離世后不久，即有消息稱上海研發(fā)團隊整體被優(yōu)化，裁員補償方案為“N+3”。貝殼隨后回應稱，系因行業(yè)環(huán)境變化，對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務進行調(diào)整。

2022年底，公司旗下經(jīng)紀人數(shù)量較2021年減少13.3%，活躍經(jīng)紀人從40.68萬人降至34.97萬人。2025年調(diào)整仍在延續(xù)。半年報顯示，貝殼員工總?cè)藬?shù)約13.2萬人，較2024年末的13.5萬人減少約3000人。若結(jié)合上述0.5%比估算，近期波及人數(shù)約650人。

除了穩(wěn)團隊，品控基本功也不能松懈。瀏覽黑貓投訴，截至2025年12月25日，貝殼找房相關投訴累計超3927條，內(nèi)容多涉及中介費退還、服務體驗與傭金比例等。

如2025年12月21日，平臺過審投訴編號17391499597顯示，一消費者表示，自己是房屋房主與貝殼簽訂合同時并要求租客為一人住，貝殼擅自把房子出租給兩人居住，同時自己房屋內(nèi)床墊出現(xiàn)破損，貝殼未進行賠償?shù)耐瑫r，單方發(fā)出解約通知及物品交割單。

再如12月14日，平臺過審投訴編號17391240951顯示，一消費者稱自己通過貝殼出售商品房，目前尚未過戶。中介費已繳7700元，本人因部分原因想與買方協(xié)商戶口遷出時間，中介服務態(tài)度惡劣，消極對待，不主動溝通，只會甩合同。我向貝殼總部投訴無果。

（以上投訴均已經(jīng)過平臺審核）

如12月20日，平臺過審投訴編號17391491902顯示，一消費者表示，自己通過貝殼租房住進去以后房子問題不斷，過來修理不下十次，反映燃氣管道問題一直未處理，最終引發(fā)燃氣泄漏差點燃氣中毒，租客要求退租并且返還押金與賠償損失，貝殼拒不處理。

除了質(zhì)疑聲音，還有監(jiān)督實錘。如2025年2月，紅星新聞消息，據(jù)國家計算機病毒應急處理中心通報，貝殼找房微信小程序（版本9.91.2）因未對個人信息采取充分的加密、去標識化等安全技術(shù)措施，被列入存在隱私不合規(guī)行為的應用名單。

誠然，通報都有滯后性，不代表當下情形。用戶千人千面，人人滿意也不現(xiàn)實，上述投訴評論或有偏頗片面處。然還是那句話，消費體驗、合規(guī)運營是企業(yè)發(fā)展基石。遙想當年左暉就是憑借透明收費、專業(yè)服務，培育了較高待遇較高素質(zhì)的執(zhí)行團隊，在激濁揚清中重塑了交易市場，讓貝殼一路崛起為行業(yè)龍頭。能否俯身傾聽，及時重溫初心，筑牢發(fā)展底盤，做好短利長益選擇，或是貝殼對抗周期、激發(fā)更多成長韌性的不二法門。

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信心與崛起 一體三翼價值深解

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當然，轉(zhuǎn)型升級從不是輕松話題，尤其貝殼這樣的十多萬人大企，往往牽一發(fā)動全身。疊加市場深調(diào)，無論主業(yè)精進還是新業(yè)孵化往往難一蹴而就，需如烹小鮮、日拱一卒。

客觀而言，彭永東時代貝殼自我進化、革新動作并不算小，近年增長更多依賴戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型深度與執(zhí)行力度。自2021年底提出“一體兩翼”戰(zhàn)略以來，公司已將家裝家居與租賃業(yè)務提升至核心戰(zhàn)略層面。

2023年7月，又將“一體兩翼”升級為“一體三翼”。其中，“一體”指房產(chǎn)經(jīng)紀服務，“三翼”則覆蓋整裝、惠居及貝好家三板塊，旨在更全面、協(xié)同的布局業(yè)務。通過深耕居住服務領域，積極拓展家裝、租房等多元場景，向“一站式新居住服務平臺”邁進，為消費者創(chuàng)造更多“美好居住”選擇。

得益于多年戰(zhàn)略蓄力，業(yè)務面已漸入收獲季。房產(chǎn)經(jīng)紀方面，數(shù)字化筑基，AI重構(gòu)服務。早自2008年，公司便持續(xù)推進信息化與數(shù)字化建設，打造“樓盤字典”房源數(shù)據(jù)庫，提升房源真實性。貝殼副總裁、首席運營官王超表示：“經(jīng)過十余年的積累，我們已實現(xiàn)全業(yè)務流程的標準化與線上化，為AI技術(shù)的融合奠定了扎實的數(shù)據(jù)基礎�！�

2023年以來，基于大語言模型，貝殼又啟動了對原有業(yè)務體系的重構(gòu)，如推出AI找房助手“布丁”來精準匹配房源，并聯(lián)動專業(yè)經(jīng)紀人完成服務閉環(huán)。也基于此，面對市場深調(diào)、收入下降，該業(yè)務仍保持了盈利韌性。

家裝家居方面，2025前三季貢獻利潤率提至32%，同比增長0.8個百分點。以“產(chǎn)品化樣板間”為核心的整裝精品館已在北京落地，客戶轉(zhuǎn)化率較傳統(tǒng)門店提升明顯；集采品類拓展至13種，推動部分核心材料采購成本下降。

同時，2023年推出的住宅開發(fā)服務平臺“貝好家”也在穩(wěn)步成長，近期在成都核心區(qū)域獲取地塊，計劃打造為首個自主操盤項目，全面實踐C2M（消費者直連制造）模式。

租房業(yè)務方面，規(guī)�？煸觥⑦\營提效，儼然已是新驅(qū)動引擎。如上所文，2025三季度該業(yè)務凈收入同比增長45.3%，體量已基本比肩傳統(tǒng)主力。且繼二季度首次在城市層面實現(xiàn)盈虧平衡，三季度貢獻利潤率進一步提至8.7%，同比增長4.3個百分點，實現(xiàn)在分攤總部費用前的盈利。疊加運營人工成本率下降，一增一減間，業(yè)務規(guī)模效應在加強。

在面向租客的省心租業(yè)務中，三季度凈收入39億元，同比增長118.4%。截至季度末，省心租在管規(guī)模破36萬套，較去年同期的超16萬套翻倍增長。租后服務方面，貝殼提供入住前檢修、標準化交房、物業(yè)交割等一系列服務，并通過管家集中化管理提升服務標準化與品質(zhì)。運營層面，通過精細化的二次招租管理，客戶續(xù)租率與房屋預售率均有所改善，空置成本得到控制。

用彭永東的話說，第二賽道在規(guī)模上已取得顯著突破，但比數(shù)字更重要的是，我們進一步堅定了對該賽道的選擇，也更清晰地認識到自身的不足與成長空間。在數(shù)據(jù)背后，是對行業(yè)理解的深化與知識儲備的增強。

2025年三季度，貝殼研發(fā)費增長13.2%至約6.5億元。國金證券研究報告指出，貝殼“三翼”業(yè)務正處于快速發(fā)展階段，逐步形成第二增長曲線�！耙惑w三翼”戰(zhàn)略驅(qū)動下，數(shù)字化技術(shù)不僅優(yōu)化服務流程、提升運營效率，也在推動行業(yè)數(shù)字化進程中發(fā)揮關鍵作用。

的確，從沒有見頂?shù)氖袌�，只缺發(fā)現(xiàn)的慧眼與進化的能力。放眼房市，高質(zhì)量發(fā)展空間、需求潛力依然巨大。從服務品質(zhì)提升到綠色居住推動，再到便捷服務與智能體驗提供，科技創(chuàng)新正日益成為行業(yè)發(fā)展的核心動力。貝殼蓄力數(shù)字化、奔赴“美好居住”這一時代課題，方向沒有錯。那么剩下的，就看上下一體、高效實操。

2025歲末的當家人減持捐贈、貝殼的大手筆回購，都是信心責任的傳遞。但愿2026年，能重溫初心再出發(fā)，讓這份信心化為更多的業(yè)績向上生長、業(yè)務向下扎實。內(nèi)塑合規(guī)性外強成長性，貝殼股價崛起，業(yè)績企穩(wěn)持增并不遙遠。