童鞋們，我開(kāi)了一個(gè)新的股票分享號(hào)《朱羅紀(jì)價(jià)投筆記》，重點(diǎn)記錄我的股市投資體會(huì)，涉及到我的投資框架、操作紀(jì)律、實(shí)盤(pán)分享。未來(lái)大號(hào)《朱羅紀(jì)》會(huì)一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀(jì)》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開(kāi)小號(hào)多為企業(yè)價(jià)值分析。對(duì)于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強(qiáng)調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請(qǐng)大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹(jǐn)慎操作。祝你投資順利，日進(jìn)斗金。

信悅灣這個(gè)項(xiàng)目相信是許多房產(chǎn)人的“一號(hào)”項(xiàng)目，在限價(jià)政策未放開(kāi)時(shí)，大家都卯足了勁兒等它面市。不是因?yàn)榧颜讟I(yè)出了問(wèn)題，可能這個(gè)項(xiàng)目在2023年就出來(lái)了。當(dāng)時(shí)我還跟一些粉絲探討，如果限價(jià)維持，那么大家可以合伙去打新。那時(shí)候，我對(duì)它的遠(yuǎn)期估值是在大約30萬(wàn)/平米。

等它開(kāi)價(jià)之后，我注意到，本地自媒體許多觀點(diǎn)談到，中信信悅灣均價(jià)24.4萬(wàn)/平米、最高38萬(wàn)/平米的價(jià)格，一點(diǎn)兒也不貴。（E棟74套302平米戶型，總價(jià)介乎5326萬(wàn)-8051萬(wàn)，均價(jià)20.8萬(wàn)/平米；B棟80套370平米戶型，總價(jià)介乎7920萬(wàn)-1.15億，均價(jià)26.3萬(wàn)/平米；2套頂復(fù)，519平米總價(jià)1.87億，單價(jià)36萬(wàn)/平米、657平米戶型總價(jià)2.5億，單價(jià)38萬(wàn)/平米）。

這是睜眼說(shuō)瞎話，它的確開(kāi)價(jià)太貴了。我認(rèn)為它應(yīng)該開(kāi)價(jià)到18萬(wàn)/平米左右為佳，最高不應(yīng)該突破20萬(wàn)/平米。昨天我也和幾位開(kāi)發(fā)商大佬交流了這一點(diǎn)，大家不約而同給的價(jià)格也是18。即便我非常看好深圳超級(jí)豪宅的遠(yuǎn)景，但我也認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)邏輯轉(zhuǎn)換之下，1年時(shí)間市場(chǎng)中樞價(jià)從13萬(wàn)+/平米到突破24萬(wàn)/平米的開(kāi)價(jià)，太夸張了！信悅灣的價(jià)格不但是深圳最貴，還是全國(guó)最貴——已經(jīng)超過(guò)上海最豪的高層開(kāi)價(jià)，這是“牛市的價(jià)格”。以這個(gè)價(jià)格面市，貼近了極限，已經(jīng)完全喪失了性價(jià)比，扣除相關(guān)成本，買(mǎi)家的資產(chǎn)安全墊，在很長(zhǎng)時(shí)間里都將會(huì)“薄得可憐”。

對(duì)深圳今年的豪宅，我先前談過(guò)一些看法。一是，2025年是深圳超級(jí)豪宅的復(fù)興元年，始自2024年上海的天價(jià)豪宅熱潮會(huì)呈現(xiàn)擴(kuò)散之勢(shì)，現(xiàn)在深圳已經(jīng)用事實(shí)說(shuō)明了。站在行業(yè)角度說(shuō)，2025年深圳出現(xiàn)的超級(jí)豪宅，也成功接續(xù)上了紅樹(shù)西岸——深圳灣壹號(hào)的豪宅傳統(tǒng)，是一個(gè)好事。

我還提到，當(dāng)下的市場(chǎng)是一個(gè)典型的“K型市場(chǎng)”——表現(xiàn)為高端與低端好賣(mài)，中端滯銷。我看有一些觀點(diǎn)現(xiàn)在也開(kāi)始使用了這個(gè)說(shuō)法，但我要提醒的是，K型市場(chǎng)是一個(gè)階段狀態(tài)，它是一個(gè)不健康、不具備持續(xù)性的市場(chǎng)。

自古熊市出樓王，香港的天璽、上海的湯臣一品，都是過(guò)往的代表。大熊市里，超級(jí)豪宅反而創(chuàng)出歷史最高價(jià)，這不是什么新鮮事，也說(shuō)明不了什么。市場(chǎng)整體依然是一個(gè)熊市，這一點(diǎn)我們應(yīng)當(dāng)冷靜看到。所以，大方向依然是速度賣(mài)貨無(wú)疑。

在討論信悅灣開(kāi)價(jià)之前，我認(rèn)為有必要再?gòu)?qiáng)調(diào)一下超級(jí)豪宅在當(dāng)下面臨的環(huán)境，應(yīng)該說(shuō)是“過(guò)去20年最友好的環(huán)境”。正是因?yàn)檫@個(gè)友好環(huán)境，才促使開(kāi)發(fā)商在今日敢于開(kāi)價(jià)。有三個(gè)表現(xiàn)。

其一，政策環(huán)境：強(qiáng)監(jiān)管政策的解除催生了超級(jí)產(chǎn)品的出現(xiàn)。去年開(kāi)始，決策層在一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)住房市場(chǎng)兩個(gè)層面都開(kāi)始去監(jiān)管化，在賣(mài)地時(shí)降低容積率、在產(chǎn)品上去除90·70、在價(jià)格上取消限價(jià)政策，這是房地產(chǎn)過(guò)去20年的第一重要事件。讓商品房開(kāi)始快速回歸自由市場(chǎng)，正是開(kāi)發(fā)商加大研發(fā)做出好產(chǎn)品、推出天價(jià)豪宅的機(jī)會(huì)窗。今天我們?cè)谏虾！⑸钲?、杭州看到的超?jí)豪宅云集涌現(xiàn)，都是得益于這些監(jiān)管解除。

其二，市場(chǎng)環(huán)境：富人群體多年受壓抑的改善需求釋放。房地產(chǎn)自2003年取消低密度用地出讓至2016年推行限價(jià)以來(lái)，基本上超級(jí)豪宅是處于長(zhǎng)期中斷狀態(tài)。這導(dǎo)致了富人群體的對(duì)豪華居所的需求長(zhǎng)期被壓抑，而隨著如今政策環(huán)境的轉(zhuǎn)變，這批需求有條件釋放出來(lái)。這對(duì)于現(xiàn)今面市的超級(jí)豪宅，恰恰形成了良好的供需匹配。考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逆轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)這個(gè)釋放周期會(huì)低于預(yù)期。

其三，輿論環(huán)境：輿論對(duì)天價(jià)地王、天價(jià)豪宅變得友好。往前想想，但凡有一個(gè)地王、樓王出現(xiàn)，輿論經(jīng)常是“群起而攻之”，挾帶憤怒的“民意”強(qiáng)烈呼吁政府干預(yù)。像金陵華庭、高福云境、沄璽、信悅灣這些價(jià)格爆出，在以往，上市公司都要展開(kāi)危機(jī)公關(guān)的。而今這一切不再了，輿論在面對(duì)一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)的天價(jià)地王、天價(jià)豪宅，反而表現(xiàn)出了“喜悅與欣賞”。這個(gè)機(jī)會(huì)難得，意味著開(kāi)發(fā)商會(huì)在一段時(shí)間里不用畏首畏尾的去做好產(chǎn)品。

總之，當(dāng)前和未來(lái)一段時(shí)間，這樣的環(huán)境，非常有利于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)超級(jí)產(chǎn)品的，盡情的把產(chǎn)品做大、做豪，在這一場(chǎng)殘酷的市場(chǎng)出清中勝出。這是深圳灣沄璽、中信信悅灣敢于喊出高價(jià)的底層，也是深圳灣一號(hào)重新選擇推出剩余單位的考量。

但這樣的好環(huán)境，絕不意味著市場(chǎng)一夜之間可以接受“牛市的價(jià)格”。對(duì)于市場(chǎng)而言，所有商品都有市價(jià)，一個(gè)樓盤(pán)就像IPO一樣，市場(chǎng)不會(huì)傻到因?yàn)槟阕o(hù)城河寬就不管開(kāi)什么價(jià)格他都接受，行業(yè)者進(jìn)行這樣的推論也將面臨邏輯不足。而市場(chǎng)一旦出現(xiàn)遲疑，裂痕就會(huì)出現(xiàn)。

中信信悅灣的開(kāi)價(jià)，在我看來(lái)，偏過(guò)度樂(lè)觀。理由有如下四個(gè)。

其一，信悅灣客群基礎(chǔ)更窄。以我理解，信悅灣的客群會(huì)比沄璽客群年齡段更大一些、更偏向富一代“老錢(qián)”一些。沄璽所處的地段可以描述為“繁華的商務(wù)重奢圈”，其樣板房設(shè)計(jì)思路相對(duì)也是偏向“新貴”（包含富二代）。信悅灣強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力在于：永久性繁華海景。面向深圳灣無(wú)敵寶貴的濱海長(zhǎng)廊，全城無(wú)兩，可做永居。但老登會(huì)更喜歡，作為人生奮斗的自我犒賞，是非常自豪的事。中登要買(mǎi)可能要有其它前提，比如增值的前提，僅僅是無(wú)敵海景未必能夠打動(dòng)。過(guò)往恒二、半三吸引了大量的新貴階層不惜上杠桿，底層也是在于增值邏輯。

基于這一點(diǎn)，在兩者面積段類似的條件下，信悅灣的客群基礎(chǔ)，會(huì)更窄一些（考慮到兩者驗(yàn)資門(mén)檻的不同，也顯示了這一點(diǎn)）。

其二，地標(biāo)感不及深圳灣一號(hào)。從定價(jià)策略、驗(yàn)資門(mén)檻看，信悅灣顯然是要做深圳NO.1，超越上一代深圳超豪——深圳灣一號(hào)。這份勇氣可嘉，但我認(rèn)為其價(jià)格在對(duì)標(biāo)，但產(chǎn)品有不及。到目前為止，全行業(yè)公認(rèn)，過(guò)去10年來(lái)，可稱為豪宅天花板的存在、能代言深圳城市站位的樓盤(pán)，唯深圳灣一號(hào)，再無(wú)其它。在產(chǎn)品打造、產(chǎn)品營(yíng)銷的精細(xì)度上，這個(gè)項(xiàng)目的確做到了后無(wú)來(lái)者，且不輸于全球級(jí)地標(biāo)豪宅。它一個(gè)樣板房可以花上億的錢(qián)，并且可以慢慢一棟一棟的賣(mài)樓，到今天看不到別個(gè)可以做到。絕大部分公司做樓盤(pán)，是既想要超級(jí)豪宅的定價(jià)，又不想接受漫長(zhǎng)的去化周期，結(jié)果往往是：得了豪宅的價(jià)格，但得不到行業(yè)地位。深圳灣一號(hào)從一出生就引起了全國(guó)轟動(dòng)，外地來(lái)觀摩的同行不可計(jì)數(shù)，而后來(lái)多年深圳本地許多樓盤(pán)經(jīng)常打出來(lái)的銷售話術(shù)就是：“我們樓盤(pán)的用材和深圳灣一號(hào)看齊”。這本身就說(shuō)明了市場(chǎng)地位。而深圳灣一號(hào)當(dāng)年打出的“上海上海灘、深圳深圳灣”的口號(hào)，也第一次讓深圳灣開(kāi)始成為深圳整體城市形象的代言人，至今仍是行內(nèi)佳話。也是因?yàn)檫@些，這個(gè)盤(pán)成為了當(dāng)時(shí)高端買(mǎi)家不看增值只看身份買(mǎi)入的獨(dú)一號(hào)產(chǎn)品，至今在深圳能夠稱得上頂級(jí)圈層的代表者，依然可以說(shuō)是深圳灣一號(hào)。對(duì)于富人群體而言，這里是一個(gè)不言自明的標(biāo)簽。

但以上這些，信悅灣目前看不到，尤其是沒(méi)有做到可以讓富人群體只為“收藏”而買(mǎi)入，未來(lái)我也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有可以對(duì)標(biāo)的線索，但是它的價(jià)格卻幾乎趕超了深圳灣一號(hào)。你的產(chǎn)品沒(méi)有做到它的極致，但是價(jià)格上卻挑戰(zhàn)了它，市場(chǎng)自會(huì)對(duì)賬。

如果同類可比，這意味著深圳灣一號(hào)必須要再漲至少20%，信悅灣的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力才能顯示出來(lái)。

這個(gè)市場(chǎng)……太難了。

其三，新盤(pán)IPO定價(jià)上升過(guò)快。6-7月間，我與深圳灣沄璽交流時(shí)，當(dāng)時(shí)他們的預(yù)期是20萬(wàn)/平米，我的看法是太高了，最好在15-16萬(wàn)/平米這一檔。最終沄璽開(kāi)盤(pán)的價(jià)格是16.8萬(wàn)/平米，比我預(yù)期略微高了一些。我當(dāng)時(shí)的看法是基于，在那之際，市場(chǎng)依然停留在深圳灣玖序開(kāi)盤(pán)之后、限價(jià)剛剛?cè)糠砰_(kāi)的試探中，市場(chǎng)對(duì)于超豪的定價(jià)理解是在15萬(wàn)/平米左右。從沄璽的開(kāi)盤(pán)結(jié)果證明，這是一個(gè)可以獲得良好去化效果的定價(jià)策略，對(duì)于開(kāi)發(fā)商、客戶都是一個(gè)利益最大化的選擇。在開(kāi)發(fā)商，可以快速回籠資金；在客戶，與二手價(jià)格比價(jià)關(guān)系合理可以促動(dòng)他們改善居所，并且擁有資產(chǎn)安全墊（當(dāng)然，如果以我的樂(lè)觀期望，真的要做超豪，應(yīng)該以數(shù)十套為單位慢慢賣(mài)，但那又需要完全不同的產(chǎn)品打造策略）。

信悅灣現(xiàn)今開(kāi)價(jià)突破20萬(wàn)/平米，并且逼近25萬(wàn)/平米，一下子躍升了太多個(gè)價(jià)格段，絕對(duì)價(jià)格比上海還要高。完全突破了深圳現(xiàn)有合理的價(jià)格體系，讓深圳超豪價(jià)格從年中市場(chǎng)共識(shí)預(yù)期的15萬(wàn)級(jí)，快速跨越20萬(wàn)級(jí)直接躍升到了25萬(wàn)級(jí)，這個(gè)跨越我認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)比較難以接受。

其四，客戶賺不到錢(qián)的現(xiàn)實(shí)。最后一個(gè)因由，當(dāng)前市場(chǎng)的熊市邏輯與往昔的牛市邏輯，已經(jīng)截然不同。過(guò)往幾年的市場(chǎng)，客戶在買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)越來(lái)越放棄了增值邏輯，這意味著他們不會(huì)或者選擇很少的杠桿，買(mǎi)入也會(huì)基于性價(jià)比考慮。這和以往是完全不同的，有投資邏輯的條件下，老錢(qián)新貴乃至合伙打新者都會(huì)涌入，沒(méi)有，則一夜消失。目前這樣的市場(chǎng)垮塌之下，千萬(wàn)不要?jiǎng)虞m就跟那些身家過(guò)億乃至幾十億的客戶妄談“買(mǎi)我的這個(gè)樓盤(pán)可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)穿越周期”，穿越周期有多難他可能比你更清楚。事實(shí)更可能是，放眼未來(lái)3-5年，買(mǎi)任何資產(chǎn)都賺不到錢(qián)，包括超級(jí)豪宅在內(nèi)。賺不到錢(qián)不意味著富人他們不買(mǎi)房（上面有解釋，就像你股市賺到了錢(qián)會(huì)給你老婆買(mǎi)個(gè)LV一樣），但是他們會(huì)考慮：以這個(gè)價(jià)格買(mǎi)，我要圖的是什么？你要從邏輯與事實(shí)上解決客戶的這個(gè)疑問(wèn)。信悅灣產(chǎn)品的確是有足夠的壟斷性（也有潛質(zhì)做出“收藏品”的地位），但再有錢(qián)的主，也不會(huì)不考慮價(jià)格。

單純從價(jià)格上講，歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，過(guò)于激進(jìn)的定價(jià)，即便是在牛市，客戶也要花比預(yù)期更長(zhǎng)的時(shí)間才能賺到錢(qián)。比如2005年的紅樹(shù)西岸定價(jià)、2009年的湯臣一品定價(jià)、2017年的深圳灣一號(hào)定價(jià)，這是“硬幣的另一面”了。而在如今的市場(chǎng)走勢(shì)下，激進(jìn)定價(jià)，很可能意味著……客戶虧損。也許未來(lái)的10年、20年后，它漲起來(lái)了，但是這個(gè)忍耐期你愿不愿意支付。

解決這個(gè)問(wèn)題不壞的辦法是開(kāi)發(fā)商定價(jià)減少激進(jìn)，為未來(lái)市場(chǎng)的不確定走勢(shì)預(yù)留出緩沖。假如說(shuō)信悅灣整體定價(jià)在我上面說(shuō)的，開(kāi)到18萬(wàn)/平米左右，乃至更高一點(diǎn)，到達(dá)20萬(wàn)/平米的關(guān)口，也OK，一者，它可以成功實(shí)現(xiàn)“截胡”沄璽，把后者的客戶搶走一批，再者，也將會(huì)有力的把深圳市場(chǎng)再拉升一個(gè)高潮。從這個(gè)角度，也許開(kāi)發(fā)商會(huì)自認(rèn)為利潤(rùn)有損，即便它可以銷售更快。

另外，還有“確定性”相關(guān)的問(wèn)題，這個(gè)市場(chǎng)都看得到。超級(jí)豪宅，對(duì)“充分的確定性”有高度的要求，我相信超豪的買(mǎi)家們對(duì)這個(gè)不太會(huì)容忍有瑕疵，這無(wú)關(guān)相不相信，要做出來(lái)才算數(shù)。但在信悅灣上面，有兩點(diǎn)不夠明確。一是未來(lái)交付質(zhì)量的確定性，中信曾經(jīng)引以為傲的房地產(chǎn)最后都被中海收走了，要說(shuō)品牌溢價(jià)所剩無(wú)幾，再打央企的招牌市場(chǎng)信心未必有想象的足。二是后期開(kāi)發(fā)的確定性，若是期待它對(duì)標(biāo)深圳灣一號(hào)，則其后期的非住宅類開(kāi)發(fā)就顯得極為重要，但在這一點(diǎn)上坦率說(shuō)還看不到，不知道他們的商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店準(zhǔn)備如何打造。這些，既然定位是超級(jí)豪宅按理說(shuō)應(yīng)該及早披露。這些單看信悅灣可能還可以存僥幸之心，但與其它超豪相比起來(lái)，劣勢(shì)就出來(lái)了。