最近，萬科金域曦府的討論度居高不下。

熱議的起因，是小區(qū)物業(yè)近期公示了一份停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——

月保800元，臨停4元/小時，一天封頂36元。

不少業(yè)主在社交平臺吐槽：“遠(yuǎn)高于同類小區(qū)，憑啥？”

｜圖源：曦府茶話社

壹

金域曦府800元/月的停車費(fèi)方案，從公布之初就引發(fā)業(yè)主廣泛討論。

業(yè)主認(rèn)為，與金域曦府同屬芳村-廣鋼新城板塊的多個次新小區(qū)的月保價格，大都集中在400-600元區(qū)間。比如：

華發(fā)尚座430元（含管理費(fèi)）、葛洲壩紫郡府330元，珠江金茂府與融穗華府均為600元...

｜圖源：曦府茶話社

連保利西悅灣、保利堂悅這類車位配比僅0.7-0.9的小區(qū)，停車費(fèi)也維持在400-500元的價格區(qū)間。

而此前800元/月的中海學(xué)仕里，也已在2024年1月下調(diào)至750元。

相比之下，金域曦府?dāng)M定的800元月保，超出了區(qū)域主流水平。

｜廣州樓市發(fā)布 制

爭議的焦點(diǎn)，還從價格高低延伸到了定價邏輯的合理性。

業(yè)主指出，物業(yè)公示的對比樣本中，既納入了車位配比極低的老舊小區(qū)，也摻雜了其他片區(qū)的高價小區(qū)，甚至還有商業(yè)綜合體。

｜圖源：曦府茶話社

更讓業(yè)主難以接受的是，金域曦府本身車位資源并不緊張。數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)總戶數(shù)約3096戶，規(guī)劃車位3600個，車位配比約1.16。

不僅高于廣鋼部分小區(qū)，也超過廣州市1.08的平均水平（數(shù)據(jù)來源：廣州市人民政府）。

在車位供應(yīng)相對充足、競爭壓力較小的背景下，定價反而高于周邊車位緊張的小區(qū)，這一矛盾進(jìn)一步加劇了業(yè)主的質(zhì)疑。

｜廣州樓市發(fā)布 制

當(dāng)然，作為次新小區(qū)，金域曦府停車場在運(yùn)維、安保、保潔等方面的投入可能高于老舊小區(qū)，這或許是物業(yè)定價的考量之一。

若物業(yè)能結(jié)合車位資源充足的實(shí)際情況，給出更彈性的方案，業(yè)主接受度大概率會顯著提升。

貳

當(dāng)我們把視野從金域曦府拉至全廣州，小區(qū)停車費(fèi)的冰火兩重天早已是普遍現(xiàn)象。

樓市君統(tǒng)計了廣州多個小區(qū)的停車費(fèi)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)有小區(qū)月保高達(dá)2000元仍一位難求，有的小區(qū)卻能免費(fèi)停車。

｜廣州樓市發(fā)布 制

這種差異的背后，是廣州城市發(fā)展進(jìn)程中，停車資源配置、供需關(guān)系與區(qū)域定位共同作用的結(jié)果。

1）車位分布與人口密度的差異。

天河、越秀、荔灣、海珠等中心城區(qū)，是廣州人口密度的高地，也是城市商業(yè)、辦公、生活的核心。

比如越秀區(qū)，人口密度高達(dá)28994人/平方公里，天河、荔灣、海珠也均超19000人/平方公里，遠(yuǎn)超黃埔、白云等片區(qū)。

｜廣州樓市發(fā)布 制

而從車位供給來看，全市397.3萬個停車泊位中，老城區(qū)（指越秀、荔灣、海珠）僅占60萬個（數(shù)據(jù)來源：廣州規(guī)自局）。

人口高度集聚，但車位供給相對有限，供需關(guān)系的緊張直接推動了中心城區(qū)小區(qū)停車費(fèi)的走高，也催生了一位難求的現(xiàn)狀。

｜停滿車的員村地鐵口

｜廣州樓市發(fā)布 攝

2）停車資源的潮汐式供需矛盾。

除了區(qū)域分布的差異，廣州停車資源還存在著錯峰閑置的特點(diǎn)。

大量商場、寫字樓停車場，在非工作時間處于閑置狀態(tài)；而與之相鄰的居民小區(qū)，恰恰在夜間和節(jié)假日面臨車位緊張的難題。

這種潮汐式的供需錯配，加之部分區(qū)域停車信息不互通、共享機(jī)制不完善，進(jìn)一步放大了停車資源的利用缺口。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

3）住宅停車場定價的多元影響因素。

住宅停車場的定價，既受市場供需的直接影響，也與小區(qū)的定位、車位配比、運(yùn)維成本密切相關(guān)。

由于住宅停車場服務(wù)的特殊性，業(yè)主與物業(yè)在定價話語權(quán)上的訴求差異，也讓部分小區(qū)的停車費(fèi)調(diào)整成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

這本質(zhì)上是業(yè)主對定價合理性、程序透明度的關(guān)注，也是市場主體之間尋求利益平衡點(diǎn)的正常過程。

叁

好在，廣州近年來逐步推出停車優(yōu)化方案，持續(xù)破解停車相關(guān)難題。

一方面，鼓勵利用邊角地等空間，建智能立體停車庫，智能立體停車庫，實(shí)現(xiàn)"一塊地，N倍車位"的效果。

|番禺區(qū)東環(huán)街龍美村智能立體停車庫實(shí)景圖

｜圖源：廣州規(guī)自局

另一方面，公園、綠地、學(xué)校操場的地下空間也將被合理開發(fā)利用，建設(shè)大型地下停車場。

同時，通過統(tǒng)一的停車信息管理平臺，將商業(yè)辦公樓夜間閑置車位，向周邊居民開放，而小區(qū)白天的空閑車位也可供上班族使用。

這種錯峰共享的模式，相當(dāng)于原地“變”出大量流動車位。

｜圖源：小程序廣州泊車

更關(guān)鍵的是，近期修訂通過的《廣州市停車場條例》，將于2026年2月1日起施行，明確了住宅停車費(fèi)實(shí)行“議價型市場調(diào)節(jié)價”。

調(diào)整前須與業(yè)委會或業(yè)主大會協(xié)商，鎮(zhèn) 街指導(dǎo)協(xié)調(diào)；未經(jīng)協(xié)商擅自定價最高罰50萬元。有望讓停車費(fèi)調(diào)整脫離物業(yè)單方?jīng)Q定的舊模式。

相信在不久的將來，停車難、停車貴的問題將得到有效改善。

｜圖源：廣州人大網(wǎng)站

金域曦府的停車費(fèi)爭議最終如何落定，尚待業(yè)主與物業(yè)進(jìn)一步協(xié)商。

但這場風(fēng)波，映照出的是市民對公平定價、程序透明和資源合理配置的普遍期待。

你所在小區(qū)停車費(fèi)還好嗎？每月停車花多少錢？

一起聊聊吧～