這幾年，有很多吹捧美國(guó)房產(chǎn)“永久產(chǎn)權(quán)”的網(wǎng)文，說得跟白撿了天大的便宜似的。

看得人真想笑。

今天就來扒一扒，所謂“永久產(chǎn)權(quán)”的畫皮下，到底藏著什么貓膩。

一句話戳破：全世界真正意義上的永久產(chǎn)權(quán)，可能只有一個(gè)地方有。

1. 撕開“永久產(chǎn)權(quán)”的華麗包裝

先擺結(jié)論：美國(guó)房子所謂的“永久產(chǎn)權(quán)（Freehold）”，本質(zhì)是“1年產(chǎn)權(quán)，1年續(xù)費(fèi)”。

什么意思？你確實(shí)可以永遠(yuǎn)持有那張地契，但前提是，你必須每年按時(shí)向政府繳納房產(chǎn)稅（Property Tax）。

如果你不交？對(duì)不起，政府有權(quán)強(qiáng)制拍賣你的房子，用以抵稅。這個(gè)“永久”，是有昂貴附加條件的。

這跟租房子有什么區(qū)別？租客是每月付租金給房東，美國(guó)房主是每年付“租金”給政府。只不過這筆“租金”的名字，叫“房產(chǎn)稅”。

更扎心的是，這筆每年都要交的“續(xù)產(chǎn)權(quán)費(fèi)”，折算下來，可能比中國(guó)住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后要補(bǔ)繳的土地出讓金，還要高得多。

交不起房產(chǎn)稅，那只能流落街頭去流浪

2. 真正的“永久產(chǎn)權(quán)”長(zhǎng)什么樣？

對(duì)比之下，中國(guó)有一種產(chǎn)權(quán)，才是真正意義上的“永久產(chǎn)權(quán)”。

不是城市里70年產(chǎn)權(quán)的商品房，而是農(nóng)村的宅基地。

它的特點(diǎn)是：

真·永久：只要你是村集體成員，房子不塌，地就一直是你的，可以世代傳承。

無稅：不需要每年繳納“房產(chǎn)稅”來延續(xù)權(quán)利。

限制明確：你只有使用權(quán)，不能向村集體外的人自由買賣。核心功能是保障“居者有其屋”，而不是金融投資品。

一個(gè)每年交錢才能保住的“永久”，和一個(gè)無需交錢、傳家無憂的“永久”，哪個(gè)更實(shí)在？答案顯而易見。

3. 美國(guó)房產(chǎn)稅：一把精準(zhǔn)的“剪刀”

美國(guó)的房產(chǎn)稅，可不是一筆小錢。稅率通常在房屋評(píng)估值的1%-3%之間浮動(dòng)，每年都可能變化。

這意味著什么？

房?jī)r(jià)漲，稅跟著暴漲：你的房子因?yàn)樯鐓^(qū)變好而升值，恭喜你，明年政府的稅單也會(huì)笑容可掬地跟著一起“升值”。你的財(cái)富增長(zhǎng)，被政府精準(zhǔn)地切走一塊。

永不還清的“房貸”：哪怕你的房子貸款早已還清，你依然永遠(yuǎn)在還一份給政府的“分期付款”。所謂“永久產(chǎn)權(quán)”，等于背了一筆和房屋壽命等長(zhǎng)的“永久債”。

中產(chǎn)的隱形枷鎖：這對(duì)中產(chǎn)階級(jí)來說，是實(shí)實(shí)在在的財(cái)務(wù)壓力。很多退休老人因?yàn)楦恫黄鹉昴晟蠞q的房產(chǎn)稅，被迫賣掉住了一輩子的房子，所謂“以房養(yǎng)老”在稅單面前不堪一擊。

這根本不是產(chǎn)權(quán)制度，這是一種設(shè)計(jì)精巧的持續(xù)財(cái)政收入模式。政府通過持有土地的“終極所有權(quán)”，確保了旱澇保收的現(xiàn)金流。

4. 70年產(chǎn)權(quán) vs 1年產(chǎn)權(quán)：不同的邏輯，不同的歸宿

反過來看中國(guó)的城市商品房70年產(chǎn)權(quán)制度，邏輯完全不同。

一次出讓，長(zhǎng)期穩(wěn)定：開發(fā)商一次性繳納了70年的土地出讓金，這筆成本攤?cè)敕績(jī)r(jià)。對(duì)購(gòu)房者而言，在70年內(nèi)產(chǎn)權(quán)是清晰、穩(wěn)定的，無需年年為“持有權(quán)”續(xù)費(fèi)。

到期明確，費(fèi)用可控：70年后怎么辦？《民法典》已經(jīng)明確“自動(dòng)續(xù)期”，費(fèi)用將依法繳納。目前普遍認(rèn)為，這筆費(fèi)用不會(huì)太高，且是幾十年后才需面對(duì)的一次性支出，而非每年懸在頭上的劍。

制度服務(wù)于發(fā)展：中國(guó)的土地財(cái)政在城市化初期發(fā)揮了巨大作用，將未來幾十年的土地收益一次性投入當(dāng)期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是中國(guó)城市面貌能快速更新的重要原因。它更像一種“長(zhǎng)期債券”，而非“年租”。

兩種模式，體現(xiàn)了根本不同的土地管理哲學(xué)：一個(gè)追求的是持續(xù)不斷的現(xiàn)金流，一個(gè)在特定階段追求的是集中力量辦大事的初始資本。

5. 核心差異：土地到底屬于誰？

問題的根子，出在對(duì)土地終極所有權(quán)的理解上。

在美國(guó)：土地在法律上屬于私人，但政府的“征稅權(quán)”高于一切。這種權(quán)力，實(shí)質(zhì)上構(gòu)成了對(duì)土地的“終極所有權(quán)”。你的“永久產(chǎn)權(quán)”之上，永遠(yuǎn)懸浮著政府的“征稅權(quán)”，隨時(shí)可以落下。

在中國(guó)：城市土地屬于國(guó)家，農(nóng)村宅基地屬于集體。個(gè)人獲得的是有期限（城市）或無稅永久（宅基地）的使用權(quán)。權(quán)屬清晰，沒有那個(gè)年年催賬的“幽靈所有權(quán)”。

所以，別再被“永久產(chǎn)權(quán)”四個(gè)字忽悠了。天底下沒有免費(fèi)的午餐，更沒有不需要付費(fèi)的“永久”。

美國(guó)的房子，是你從政府手里“長(zhǎng)租”來的，租金叫房產(chǎn)稅，且隨時(shí)可能漲價(jià)。
中國(guó)的宅基地，才是集體無償、無稅分配給成員的根本保障。

一個(gè)設(shè)計(jì)來持續(xù)收割，一個(gè)設(shè)計(jì)來根本保障。高下立判，格局分明。

下次再有人吹噓“永久產(chǎn)權(quán)”，你就問他一句：“您那每年的‘保護(hù)費(fèi)’，今年又漲了多少？”