本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。

閉館三年后，作為上海資歷最老的頂級酒店——華亭賓館搖身一變，由英資公寓品牌Savills Residence（以下中文簡稱：第一太平戴維斯）接手后，部分客房從五星級賓館煥新成服務式公寓，未來華亭賓館可能主要以“酒店+服務式公寓”雙業(yè)態(tài)運營，華亭賓館迎來新的發(fā)展周期。

一代五星級涉外酒店，煥新服務式公寓

最近，閉館三年后的華亭賓館終于迎來新開業(yè)喜訊。酒店從五星級酒店煥新成上海華亭賓館服務式公寓，項目共提供57套精裝全配服務式公寓，套內(nèi)有一居或兩居室戶型，實用面積達到60-90平方米，預計將于2026年第一季度交付。

在規(guī)劃之初，華亭賓館的占比面積就不小，主樓與副樓的總建筑面積近10萬平方米，在當時的上海酒店中屬于較高規(guī)格，提供1020間不同房型，如總統(tǒng)套房、花園套房、標準套房、雙人房、單人房等，不僅客房種類豐富多樣，還擁有龐大的客房供給能力，其房量占全上海客房數(shù)量的25%。

若按照每間客房平均面積約30-40平方米的行業(yè)標準，總客房面積能達到3萬—4萬平方米左右。按此類推，改造后的服務式公寓面積比曾經(jīng)的客房面積還翻了一倍，但房間數(shù)量大幅度減少。

可見煥新成服務式公寓后，華亭賓館在空間功能、服務定位、運營成本、創(chuàng)新設計等多方面進行了轉(zhuǎn)型調(diào)整。一位內(nèi)部人士告訴空間秘探，原華亭賓館改造后可能還會保留部分酒店，以“酒店+服務式公寓”雙業(yè)態(tài)運營，服務式公寓有57套，酒店部分運營方和具體規(guī)模還沒有披露。

除此之外，華亭賓館服務式公寓還引入數(shù)字化系統(tǒng)，圍繞智能化居住體驗展開，如智能門鎖、智能家居控制、能源管理、物業(yè)服務數(shù)字化平臺、訪客管理系統(tǒng)等，提供了更便捷、安全、高效的居住體驗。

然而，改造前的華亭賓館，自始至終都秉持著先進的服務理念與設施標準。1986年開業(yè)的華亭賓館因上海古地名“華亭”獲名，是國務院1978年批準建造的全國6大酒店之一，是上海第一家涉外五星級酒店，建成當年便與喜來登簽訂10年委管合同，引進了先進的服務體系，24小時客房送餐、全天候管家、游泳池、健身房、康樂中心、保齡球、網(wǎng)球、歌舞廳……這些時髦潮流的配置在那個年代，幾乎是難以想象的程度。

以至于開業(yè)兩年后，《外國經(jīng)濟與管理》刊登的一篇學術論文中，華亭賓館被這樣評價，由于中外雙方合作得很好，企業(yè)在1987年營業(yè)利潤達到一億多元人民幣，平均每個員工創(chuàng)匯2萬美元。

不止于管理制度上的先進，華亭賓館還規(guī)范員工服務標準，制定了上海酒店業(yè)第一本員工手冊，包含每個崗位的標準制度、獎懲措施等，內(nèi)容羅列詳細?？闪炕姆罩贫龋偈谷A亭賓館誕生了不少中國酒店業(yè)高管，被譽為中國酒店業(yè)的“黃埔軍校”，現(xiàn)任希爾頓大中國區(qū)總裁錢進先生，也曾在華亭賓館剛開業(yè)的前兩年擔任總經(jīng)理助理。

然而華亭賓館的輝煌時刻，伴隨與喜來登十年合約的到期歸于穩(wěn)定，進入新世紀雖面臨市場競爭，但憑借其品牌影響力與客戶忠誠度，仍維持一定市場份額，營收維持在1.5億元區(qū)間，凈利潤為500萬—800萬元，成為錦江國際（集團）有限公司重要利潤來源之一。

但隨后受宏觀經(jīng)濟變化、“三公消費”限制、國際高端酒店、高端精品酒店增多等因素影響，分流了不少客源，加之設施老化與更新停滯，讓華亭賓館的品牌定位逐漸落后于市場變化，運營管理與服務創(chuàng)新能力，急需提升。直至2022年2月16日，華亭賓館因裝修改造而正式停業(yè)，停業(yè)前酒店仍保持較高的市場關注度和客流量，特別是餐廳等設施出現(xiàn)預訂火爆情況。

為何選擇服務式公寓

如今傳來新消息，華亭賓館——這家見證中國酒店業(yè)近四十年發(fā)展的老牌酒店宣布：部分客房改造成高端服務式公寓。為何華亭沒有選擇繼續(xù)翻新成新的高端五星級酒店，而是轉(zhuǎn)換解題思路首先選擇服務式公寓？

首先，稀缺地段涌現(xiàn)出更多靈活租住需求。近幾年，伴隨全球化與城市化進程加速，高端消費人群涌入城市，尤其是年輕白領、跨國企業(yè)外派人員、商務旅行者及家庭客群對長期穩(wěn)定居住的需求增加。同時，消費者偏好發(fā)生轉(zhuǎn)變，對居住品質(zhì)和性價比的要求提高，不再單純追求酒店豪華的設施。一方面是靈活租住需求的日益攀升，另一方面是對居住舒適性、便利性和生活化提出了要求。

兼具酒店服務靈活租住需求的服務式公寓應運而生，作為國際貿(mào)易樞紐城市與城市化進程的重要代表，截至2025年上海服務式公寓在其集中式公寓中占比5.54%，盡管較2024年微降0.5%，但2024—2025年期間，服務式公寓租金和出租率持續(xù)攀升，部分核心區(qū)域項目租金超90%，租金保持穩(wěn)定或小幅上漲。

不過，盡管服務式公寓通過融合酒店服務和居家功能，有效填補長短期住宿市場的空白，但規(guī)模發(fā)展依賴于城市經(jīng)濟水平、客群支付能力及物業(yè)選址，特別是對地段依賴性較強。而這正是華亭賓館等老五星級酒店的核心優(yōu)勢所在。

華亭賓館位于徐家匯核心商圈，周邊國際品牌商場、寫字樓、金融機構林立，如港匯恒隆廣場、太平洋百貨等，兼具商務、旅游、休閑等多元需求，與服務式公寓的受眾客群高度吻合。

更值得注意的是，住宿需求正在悄然細分。根據(jù)CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年6月，上海集中式公寓市場中兩房以上戶型產(chǎn)品市占率達44.6%，較去年年初增長7.1%，其中兩三居室戶型的市場占有率更高，達41.7%，較去年年初增長7%，而兩房戶型占比較去年增長了5.1%?？梢姡∷奘袌龉┙o結構有向中大戶型傾斜的趨勢，這在華亭賓館的改造戶型中也有所體現(xiàn)，而大戶型客房體量對于五星級酒店來說，受限于運營成本、市場需求、空間維護等因素，通常數(shù)量較少。

其次，沉淀的品牌文化力更容易盤活。在錦江國際（集團）有限公司改造華亭賓館之前，已有成功先例：由原上海靜安賓館轉(zhuǎn)型的海格公寓已于2025年3月1日開業(yè)，同樣定位為高端服務式公寓，主打稀缺大戶型（如241平方米四居室大平層、189平方米復式三居室）及個性化服務。

從入住率看，稀缺的戶型推出后受到高端客群的關注，目標客群更精準，吸引長期居住的商務人士、家庭客群及高端度假人群。相比改造前，服務式公寓的靈活性和私密性更能滿足市場需求，出租率較改造前提升32%。另一方面，除傳統(tǒng)商務客源外，新增家庭客群、長期租客及對歷史文化建筑感興趣的游客，客源結構更加豐富，抗風險能力增強。

租金方面，改造后房間面積普遍增大，不同房型滿足多元需求，租金定價較改造前大幅提高，如48㎡單間租金約3萬—3.5萬元/月，241㎡四居室租金達15萬—18萬元/月。同時，憑借歷史建筑文化價值、高端服務配套及稀缺性，海格公寓能在市場中形成差異化競爭優(yōu)勢，具備更多租金溢價的能力，能吸引更多高凈值客戶。

文化方面，海格公寓與周邊歷史建筑、文化場所聯(lián)動，舉辦文化活動、藝術展覽等，促進社區(qū)文化發(fā)展。

海格公寓改造成服務式公寓，通過空間重組、服務升級、文化鏈接等多維度的傳承與創(chuàng)新，讓品牌文化在新的業(yè)態(tài)中煥發(fā)出別樣的生命力。

巧合的是，這兩個項目中都能看到第一太平戴維斯的身影，均承擔了策略顧問的角色，負責對項目進行市場調(diào)研、需求分析，為項目定位和轉(zhuǎn)型提供專業(yè)建議。區(qū)別在于，華亭賓館項目中，第一太平戴維斯更偏向綜合運營服務商，除租賃外，還深度參與日常運營與資產(chǎn)管理，對項目的長期發(fā)展和價值提升承擔更多責任。這種深度介入若能結合海格公寓的改造思路，或許能更好地激活華亭賓館深厚的品牌文化力。

最后，服務式公寓投資性價比高于傳統(tǒng)五星。數(shù)據(jù)顯示，上海高端服務式公寓的租賃回報率（毛租金回報率）大致在4%—6%之間。這一區(qū)間反映了市場主流項目的收益水平，涵蓋內(nèi)環(huán)至中環(huán)核心地段的優(yōu)質(zhì)項目。

以陸家嘴核心區(qū)項目為例，如PARK699·柏舍等高端服務式公寓，因地段稀缺、配套完善，租金回報率可達4%—5%，部分滿租項目甚至能接近6%；在中環(huán)成熟商圈，有中駿天悅方隅公寓等，滿租狀態(tài)下年租金回報率可達8.5%（未扣除運營成本）。

然而，根據(jù)公開數(shù)據(jù)，上海五星級酒店過去10年的平均投資回報率大致在3%—5%之間，聚焦于新興區(qū)域或非核心地段，投資回報率可能較低，通常在2%—4%左右，同時項目可能面臨市場競爭激烈、客源相對不穩(wěn)定等問題，需要更長時間來培育市場。

值得一提的是，核心城市優(yōu)質(zhì)項目中服務式公寓的平均出租率維持在85%—90%之間，租金抗跌性顯著高于五星級酒店55%—65%的區(qū)間內(nèi)。

在改造成本上，服務式公寓更注重居住的舒適性和實用性，硬裝重點在于臥室、廚房、衛(wèi)生間等功能區(qū)域方面的提升，而五星級酒店對客房、大廳、餐廳、會議室等公共區(qū)域裝修要求極高，成本隨之水漲船高。除此之外，服務式公寓軟裝以簡約裝點風格為主，運營管理相對五星級酒店也較為簡單……

在退出機制上，服務式公寓資產(chǎn)證券化退出更靈活，由于其租金收入相對穩(wěn)定且租期長（通常為月租或季租），更容易形成可預測的現(xiàn)金流。而五星級酒店收入受季節(jié)性、市場波動等因素影響較大，現(xiàn)金流穩(wěn)定性相對較差。目前，中國酒店類REITS尚處于起步階段，五星級酒店REITS項目較少，雖然高端服務式公寓REITS同樣屬于新興領域，但其更長期的現(xiàn)金流會更有發(fā)展前景。

“百態(tài)爭奪”各有不同

伴隨“租購并舉”住房政策推進以及經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)租賃市場需求增長，政策支持、市場環(huán)境和消費需求等多重因素推動高端服務式公寓進入規(guī)?；l(fā)展。與之相對的，在城市更新浪潮下，傳統(tǒng)老五星級酒店正迎來轉(zhuǎn)型期，如何精準定位、硬件有效升級、服務體驗創(chuàng)新、品牌重塑、運營優(yōu)化等一系列問題隨之而來。

過去，老五星級酒店式微，除了翻新維持五星級定位并升級，更多降級為中高端或精品酒店，從全服務轉(zhuǎn)變?yōu)榫贩?，抓住特色服務與個性化體驗，以降低運營成本并吸引特定客群?；蛘撸D(zhuǎn)型為其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，如寫字樓、商業(yè)綜合體、康養(yǎng)中心、企業(yè)總部等，通常是酒店所在區(qū)域的供需發(fā)生根本性變化而為之。

而服務式公寓的崛起，讓老五星級酒店既能延續(xù)高端的酒店服務，又拓寬居住模式，為當下住宿語境提供了一種新的可能。因此，不同玩家開始注意到，這個市場需求增長、資產(chǎn)盤活意愿強烈、政策支持背景下的行業(yè)擁有廣闊的發(fā)展前景，那具體有哪些服務式公寓品牌入局？彼此又有什么特點？

/ 國際品牌力煥活在地文化

今年，雅詩閣與梁溪資產(chǎn)運營公司合作，將無錫的老牌飯店“中國飯店”改造為奧克伍德城中服務式公寓，并保留部分餐飲功能，實現(xiàn)酒店與服務式公寓的復合業(yè)態(tài)運營。

在空間設計上，將國際現(xiàn)代美學與江南元素結合，中式窗欞、太湖水波紋等隱現(xiàn)江南元素，營造空間寧靜靈動的氛圍。在餐飲服務上，與本地風味結合，小籠包、玉蘭餅等無錫特色小吃搭配西式早餐、沙拉、烘焙等國際餐點。在服務理念上，以“盡享舒適圈的溫馨自在”為理念，將國際旅居服務標準與無錫“家文化”融合。

同時，改造后的服務式公寓接入雅詩閣全球會員忠誠計劃“雅星會”中，為住客提供國際化的會員權益與禮遇；而且改造后能更好地結合本地資源，如周邊商業(yè)、文化設施等，為住客提供個性化服務，實現(xiàn)國際品牌服務與本地生活場景的無縫銜接。

/ 品牌衍生用“慢奢”打開思路

伴隨中國消費者對高品質(zhì)、深度體驗旅居需求的日益增長。雅高旗下瑞士酒店將新增六處選址，旨在布局中國慢奢市場，其中上海虹橋瑞士酒店服務式公寓是品牌在中國推出的首個服務式公寓項目，是雅高集團基于市場需求和品牌延伸策略推出的住宿產(chǎn)品類型。而背后被換牌的豪華酒店是上海虹橋錦江大飯店，前身為上海威斯汀太平洋大飯店，在1992年便已開業(yè)。

一方面，雅高集團察覺到老牌五星級酒店資產(chǎn)盤活市場需求迫切，將適配的高端酒店品牌切分，孵化出更細分的服務式公寓，搶占市場先機。另一方面，雅高集團從“慢奢”理念切入，精準對接大虹橋國際樞紐的長住需求，為長期駐滬人士提供了融合瑞士精準服務與海派生活美學的理想居所，填補了市場對高端、舒適、便捷長租公寓的空白。

/ 推出全新概念主動擁抱存量煥新

當然，除了在住宿行業(yè)主做酒店與公寓品牌的集團，還有一些玩家從老五星級酒店的存量煥新處下手，曲線切入高端服務式公寓賽道。

遠東飯店，是民國時期上海著名的旅館之一，位于上海市黃浦區(qū)西藏中路90號（與北海路相交），飯店于1923年便已正式開業(yè)，開業(yè)當天上海灘各大報紙爭相報道。2022年，OPARTMENT品牌為改造遠東飯店而誕生。項目在保留其原有建筑外觀和主體結構的基礎上進行全面重塑，最終打造出僅59套的高端公寓，提供studio、一房、二房三種戶型選擇。

值得一提的是，依托遠東飯店改造的成功經(jīng)驗，OPARTMENT品牌順勢推出多個產(chǎn)品系列：黑標系列專注盤活老五星級酒店資產(chǎn)；Light系列則面向都市青年，融合靈活分區(qū)、智慧科技與自然元素設計，平衡獨處與社交需求。目前，品牌計劃通過產(chǎn)品系列的迭代與創(chuàng)新，拓展更多業(yè)務領域與場景。

曾經(jīng)，作為上海改革開放的標志性建筑和近四十年的城市地標，華亭賓館的轉(zhuǎn)型恰逢其時：城市更新、人口流動與靈活住宿等多重需求，加之更性價比的投入產(chǎn)出，正驅(qū)動其向高端服務式公寓轉(zhuǎn)型。這一選擇既順應了老五星級酒店盤活存量的迫切性，也契合了高端服務式公寓市場的增長趨勢。未來，老五星級酒店的轉(zhuǎn)型之路或許將更加多元，而改造為服務式公寓不失為一條值得探索的路徑。