文/十一弟

昨天，深圳有一個(gè)頂級(jí)豪宅開(kāi)盤(pán)入市——

中信城開(kāi)·信悅灣。

這個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格，捅破了深圳房?jī)r(jià)的天花板——

它位于深圳灣核心地段，寸土寸金，政府批準(zhǔn)的備案均價(jià)，站上了24.4萬(wàn)/平米。

最高單價(jià)甚至摸到了38萬(wàn)/平米。

項(xiàng)目首期推出了156套房源，主力戶型是302平米、370平米的大平層。

信悅灣的備案單價(jià)，介于17.6萬(wàn)/平米~38萬(wàn)/平米，總價(jià)最少需要5327萬(wàn)起步。

它有兩套519平米、658平米的頂層復(fù)式產(chǎn)品，總價(jià)高達(dá)1.87億、2.5億。

信悅灣的看房門檻，設(shè)得很高——

現(xiàn)場(chǎng)需要驗(yàn)資2000萬(wàn)，參與認(rèn)籌的話，還需要凍結(jié)500萬(wàn)保證金。

若非億萬(wàn)身家的頂級(jí)富豪，連邁進(jìn)售樓處大門的資格都沒(méi)有，更別提看房了。

買得起信悅灣的人，非富即貴。

據(jù)說(shuō)，昨天的開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)，相當(dāng)炸裂——

首期推出的156套頂級(jí)豪宅，當(dāng)天賣掉了128套，去化率超過(guò)八成。

項(xiàng)目攬金100多億，只用了兩個(gè)小時(shí)。

明明大家都窮得好好的，結(jié)果一個(gè)豪宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，就冒出來(lái)這么多有錢人。

能花大幾千萬(wàn)甚至上億買豪宅的人，身家少說(shuō)也得過(guò)億了。

那些所謂的富豪榜，對(duì)中國(guó)人有錢的程度，還是太低估了，缺乏想象力。

從年初到年尾，上海、深圳、廣州幾個(gè)一線城市，總價(jià)動(dòng)輒幾千萬(wàn)、銷售額過(guò)百億的豪宅項(xiàng)目，已經(jīng)連著開(kāi)了好幾個(gè)。

中國(guó)的有錢人，多如牛毛，一茬接一茬，根本用不完。

信悅灣掛著中信城開(kāi)的招牌，但它原來(lái)真正的開(kāi)發(fā)商，其實(shí)是深圳的舊改之王——

佳兆業(yè)集團(tuán)。

信悅灣的前身，是位于深圳南山區(qū)的東角頭城市更新項(xiàng)目地塊。

十一弟查了下，早在2013年，佳兆業(yè)就通過(guò)收購(gòu)的方式，介入了東角頭地塊的開(kāi)發(fā)。

據(jù)上市公司對(duì)外披露，為了拿到這個(gè)項(xiàng)目的部分權(quán)益，它花費(fèi)的代價(jià)超過(guò)58億。

此后逾十年時(shí)間里，佳兆業(yè)未能推進(jìn)東角頭地塊開(kāi)發(fā)，但土地價(jià)值卻大幅飆升。

東角頭地塊是佳兆業(yè)名下最有價(jià)值的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一。

據(jù)其在2021年掛出來(lái)的資產(chǎn)處置清單，東角頭地塊的權(quán)益貨值，將近300億。

從收購(gòu)之初，佳兆業(yè)就為這個(gè)項(xiàng)目引入了大金主——

中信集團(tuán)。

當(dāng)時(shí)，中信信托與佳兆業(yè)設(shè)立的夾層信托，間接持有東角頭地塊70%的開(kāi)發(fā)權(quán)益。

項(xiàng)目另外30%的股權(quán)，一直在深圳市屬國(guó)企——深圳投控手上。

佳兆業(yè)爆雷以后，東角頭地塊背后的股權(quán)關(guān)系，開(kāi)始變得復(fù)雜。

持有東角頭地塊的項(xiàng)目公司，是深圳市航運(yùn)集團(tuán)有限公司，也就是信悅灣的開(kāi)發(fā)主體。

深圳投控仍然持有深圳航運(yùn)30%的股權(quán)，剩下70%的股權(quán)，在表面上，佳兆業(yè)象征性地持股0.7%。

2022年，原先間接持股69.3%的夾層信托退出以后，深圳市城開(kāi)信銀投資有限公司接盤(pán)進(jìn)來(lái)。

也就是說(shuō)，現(xiàn)在，信悅灣項(xiàng)目的股權(quán)結(jié)構(gòu)里——

城開(kāi)信銀是最大股東，持有69.3%的開(kāi)發(fā)權(quán)益，深圳投控持股30%，佳兆業(yè)僅持股0.7%。

十一弟查了下，城開(kāi)信銀是西部信托下屬全資子公司，在股權(quán)上，跟中信集團(tuán)或者佳兆業(yè)沒(méi)有任何關(guān)系。

不過(guò)，城開(kāi)信銀的管理層中，董事長(zhǎng)陸程是中信城開(kāi)深圳公司董事長(zhǎng)，其中兩名董事——?jiǎng)⒘⒑?、李海鳴，均為佳兆業(yè)的執(zhí)行董事。

這意味著，盡管城開(kāi)信銀由西部信托全資持有，但顯然西部信托只是通道，打了掩護(hù)，起到隔離風(fēng)險(xiǎn)的作用。

它背后真正的出資者，是中信城開(kāi)和佳兆業(yè)。

這是十分荒誕、詭異、割裂的一幕——

爆雷房企一邊還不上幾百億、上千億債務(wù)，不斷跟債權(quán)人極限拉扯，換來(lái)債務(wù)展期、債務(wù)置換、以資抵債；

另一邊卻在與大金主聯(lián)手，開(kāi)發(fā)銷售頂級(jí)豪宅，單價(jià)二三十萬(wàn)，總價(jià)大幾千萬(wàn)甚至過(guò)億，一開(kāi)盤(pán)就賣了上百億。

最關(guān)鍵的是，還沒(méi)人知道，在這個(gè)豪宅項(xiàng)目上，爆雷房企與大金主如何分配利益。

中信這樣的金融機(jī)構(gòu)，從一開(kāi)始向房地產(chǎn)大把砸錢，他們看中的，從來(lái)不是房企本身，而是有價(jià)值的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、寸土寸金的土地。

房企爆雷，反而讓它們占據(jù)了談判的有利地位，放大了在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的話語(yǔ)權(quán)，成為最大贏家。

佳兆業(yè)收購(gòu)東角頭地塊逾十年時(shí)間以來(lái)，最先引入的金主是中信信托，在爆雷以后，現(xiàn)在變成了中信城開(kāi)。

中信原本只是融資給錢的金主，現(xiàn)在直接親自上手干了。

在中信體系內(nèi)，中信城開(kāi)的定位，是專注于城市開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化發(fā)展平臺(tái)。

幾年前，中信一度退出過(guò)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

當(dāng)時(shí)，它將中信地產(chǎn)打包以后，出售給了中海地產(chǎn)。

這幾年，中信旗下的兩大地產(chǎn)平臺(tái)——中信泰富地產(chǎn)、中信城開(kāi)，又卷土重來(lái)了。

它們的擴(kuò)張，不需要在公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)拿地。

從這些爆雷房企手上挑揀幾個(gè)最有價(jià)值的土地項(xiàng)目，就足夠它們做大做強(qiáng)，賺得盆滿缽滿了。

在深圳，不止是東角頭地塊開(kāi)發(fā)而來(lái)的信悅灣，佳兆業(yè)至少還有三個(gè)地塊項(xiàng)目，已經(jīng)掛上了中信城開(kāi)的招牌——

深圳金沙灣國(guó)際樂(lè)園、航運(yùn)紅樹(shù)灣，以及佳兆業(yè)科技中心。

當(dāng)最有價(jià)值的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目悉數(shù)落入大金主的口袋里，佳兆業(yè)手上的籌碼，還能剩下多少。

十一弟查了下，到2023年，中信城開(kāi)的營(yíng)收大概39億，毛利不到4億，全年銷售規(guī)模只有8億左右。

現(xiàn)在，佳兆業(yè)在深圳的幾大核心項(xiàng)目到手，中信城開(kāi)也要迎來(lái)大爆發(fā)了。

其實(shí)，不光是佳兆業(yè)，另一家爆雷房企——融創(chuàng)，它名下的幾個(gè)核心項(xiàng)目，背后也都站著中信。

比如，上海壹號(hào)院、北京壹號(hào)院、重慶灣。

這幾年，中信、長(zhǎng)城、信達(dá)等央企AMC，大肆鼓吹自己對(duì)爆雷房企的紓困救助。

搶食不良資產(chǎn)、處置爛尾項(xiàng)目，本來(lái)就是它們的主業(yè)。

何況，佳兆業(yè)、融創(chuàng)手上的這些核心項(xiàng)目，就算爛尾，也并非不良資產(chǎn)。

在一片爆雷聲中，央企AMC成了吃得最飽的一群大金主。

不過(guò)，它們從來(lái)不說(shuō)，在這些最有價(jià)值的土地項(xiàng)目上，自己拿走了多少。

大快朵頤之后，又給爆雷房企及其債權(quán)人，留下了多少。

花了大幾千萬(wàn)、上億買到頂級(jí)豪宅的有錢人笑了，中信城開(kāi)贏麻了。

佳兆業(yè)也覺(jué)得自己又支棱起來(lái)了，重新坐上了牌桌。

那么，到底誰(shuí)賠了，誰(shuí)虧了，誰(shuí)輸了呢。