你以為“提前還貸”只是個(gè)理財(cái)小動(dòng)作？

說(shuō)起中國(guó)人買(mǎi)房，大家腦子里第一反應(yīng)肯定是“背房貸”，幾十年按揭，咬牙攢首付，然后盼著哪天房?jī)r(jià)翻倍，財(cái)富自由。

可到了2025年，這一套“財(cái)富劇本”突然被現(xiàn)實(shí)撕碎，不是大家還不起房貸，而是大家都搶著提前還清！

四年之間，提前還掉的房貸高達(dá)12.8萬(wàn)億，銀行的錢(qián)袋子眼看著“瘦身”，而購(gòu)房者卻一點(diǎn)沒(méi)輕松。

背后這場(chǎng)看不見(jiàn)的資金流動(dòng)，到底是誰(shuí)在贏，誰(shuí)在輸？是政策在救市，還是市場(chǎng)在自救？

房貸余額“逆生長(zhǎng)”，背后誰(shuí)在抽血？

以前房貸余額年年漲，買(mǎi)房的人越來(lái)越多，銀行的生意越做越大。

自2021年末起，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額竟“急轉(zhuǎn)直下”。初始為38.32萬(wàn)億，至2025年二季度末，已降至37.74萬(wàn)億。

這四年時(shí)間，全國(guó)新房銷(xiāo)售額加起來(lái)有40萬(wàn)億，按照六成房貸比例，理論上得新增24萬(wàn)億貸款，再算上二手房交易，凈增至少也有28萬(wàn)億。

可余額不升反降，唯一能解釋的辦法，就是提前還貸成了大趨勢(shì)。其實(shí)這還不是憑空猜測(cè)，數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)：2019年和2020年，房貸新增7.57萬(wàn)億，和理論推算的7.75萬(wàn)億幾乎一模一樣。

說(shuō)明在那會(huì)兒，大家都是老老實(shí)實(shí)按揭還款。

可眼下，提前還貸成了“全國(guó)運(yùn)動(dòng)”，12.8萬(wàn)億的規(guī)模，已經(jīng)超過(guò)了中國(guó)一年GDP的十分之一，這在全球都是罕見(jiàn)的現(xiàn)象。

提前還貸的“核動(dòng)力”，利率差讓所有人不淡定

為啥大家突然都想著提前還房貸？說(shuō)到底，還是錢(qián)的賬算得太明白。

過(guò)去房貸利率5%起步，甚至有的城市6%都不稀奇。自2024年起，銀行大幅下調(diào)首套房貸利率，一路降至3.25%。然而，存量貸款的利率卻依舊在高位徘徊，未能同步降低。

這時(shí)候你要是還不提前還貸，簡(jiǎn)直就是給銀行白送錢(qián)。這還不止，存款利率和理財(cái)收益也在往下掉。

有人做了個(gè)對(duì)比，把錢(qián)放銀行，兩年下來(lái)，利息還不夠還房貸的利息。理財(cái)產(chǎn)品動(dòng)不動(dòng)就“踩雷”，而樓市看起來(lái)又不靠譜。

這樣一算，手頭有點(diǎn)閑錢(qián)，提前把房貸還了，至少是穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。于是，不管是“佛系家庭”還是“精打細(xì)算型”，都開(kāi)始琢磨怎么把多余的錢(qián)砸向銀行，把房貸利息省下來(lái)。

其實(shí)這波還貸潮，某種程度上就是中國(guó)家庭的“避險(xiǎn)操作”。面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行、房?jī)r(jià)波動(dòng)和投資渠道縮水，提前還貸成了最理性的選擇。

大家都想“卸掉包袱輕裝上陣”，但這無(wú)形中也把風(fēng)險(xiǎn)從購(gòu)房者一把甩給了銀行。

房?jī)r(jià)下跌，負(fù)資產(chǎn)成了“新常態(tài)”？

房?jī)r(jià)跌幅這幾年比想象中還猛。深圳2024年，650萬(wàn)貸款買(mǎi)的房，現(xiàn)在市值只有360萬(wàn)，直接縮水一半還多。

負(fù)資產(chǎn)在一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市越來(lái)越常見(jiàn)，成了不少家庭的“心理陰影”。房?jī)r(jià)一跌，很多家庭成了“房奴2.0”：賣(mài)房還不夠還貸款，甚至需要倒貼。

銀行這頭，原本靠房貸“坐收漁利”，現(xiàn)在也開(kāi)始頭疼了。銀行不是沒(méi)辦法。以往銀行靠高額房貸利息，日子過(guò)得舒舒服服。

可現(xiàn)在，存量房貸利率高，新發(fā)貸款利率低，凈息差跌到1.42%，遠(yuǎn)低于國(guó)際警戒線(xiàn)1.8%。

什么意思？就是銀行每借出100塊，只賺1塊4毛2，利潤(rùn)越來(lái)越薄。更要命的是，個(gè)人住房貸款占銀行全部貸款的40%，一旦提前還貸潮持續(xù)，銀行的收入大頭直接被腰斬。

而且提前還貸還不是“慢慢來(lái)”，而是大規(guī)模、一波接一波。銀行不僅失去了利息收入，還要應(yīng)對(duì)提前收回的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

過(guò)去幾年，銀行主動(dòng)下調(diào)存量房貸利率，也是為了“穩(wěn)住陣腳”，希望能讓大家別再一窩蜂提前還貸。

可惜政策效果有限，大家錢(qián)袋子一緊，還是寧可省利息不要流動(dòng)性。這就像銀行自己把“金飯碗”遞出去，結(jié)果被客戶(hù)順順利利收走了。

政策救市，托底而不是“神話(huà)重現(xiàn)”

很多人期待政策一出，房?jī)r(jià)就能反彈。實(shí)際上，2024年以后，政策基調(diào)已經(jīng)變了。從“救房?jī)r(jià)”轉(zhuǎn)向“托底市場(chǎng)”，不再指望樓市重返高峰，而是防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

517新政就是個(gè)典型：首付比例降到15%，大城市優(yōu)化限購(gòu)，貸款利率下調(diào)，公積金政策放寬。

北京還直接統(tǒng)一房貸利率管理，二套房公積金首付降到25%。這些組合拳，目標(biāo)不是讓房?jī)r(jià)飆升，而是穩(wěn)住市場(chǎng)，讓交易能走起來(lái)，防止樓市徹底“躺平”。

政策層面其實(shí)也很清楚，全面救市已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)在的任務(wù)，是遏制提前還貸潮，減輕銀行壓力，激發(fā)“賣(mài)舊買(mǎi)新”的改善型需求，讓市場(chǎng)慢慢消化存量房源。

換句話(huà)說(shuō)，不是讓大家再去炒房，而是讓樓市回到一個(gè)“健康循環(huán)”的軌道上。

市場(chǎng)信號(hào)初現(xiàn)，“賣(mài)舊買(mǎi)新”悄然升溫

2025年第一季度，全國(guó)個(gè)人住房貸款新增2447億，比去年同期多出1519億，說(shuō)明新政多少起了點(diǎn)作用。

政策紅利之下，一線(xiàn)城市的“外環(huán)外”地帶，交易活躍度明顯提升，剛需與改善型人群開(kāi)始入場(chǎng)。

不過(guò)別高興太早，這波“小陽(yáng)春”本質(zhì)上是政策精準(zhǔn)刺激的結(jié)果，市場(chǎng)信心還遠(yuǎn)沒(méi)恢復(fù)?，F(xiàn)在大家買(mǎi)房，更看重自住和“好房子”，而不是投資賺錢(qián)。

房市“分化”已經(jīng)成常態(tài)：核心地段和優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)還能保值，普通地段、老舊小區(qū)則可能繼續(xù)下行。

提前還貸潮，真是“全民理財(cái)”嗎？

表面上看，提前還貸是中國(guó)家庭自我理財(cái)?shù)膭倮?。?shí)際上，這背后反映的，是國(guó)人對(duì)未來(lái)收入、房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)預(yù)期的深度轉(zhuǎn)變。

提前還貸，既有理性的賬本計(jì)算，也有對(duì)未來(lái)不確定性的焦慮。可以說(shuō)，這是一次集體性的“風(fēng)險(xiǎn)出清”。

對(duì)部分家庭來(lái)說(shuō)，提前還貸是為了省利息、輕裝上陣；對(duì)另一些人來(lái)說(shuō)，則是被房?jī)r(jià)下跌逼到絕路，不得不賣(mài)房還貸，甚至倒貼銀行。這背后沒(méi)有贏家，只有不同層次的“割肉”。

這輪提前還貸潮，其實(shí)也讓銀行和金融體系“被動(dòng)升級(jí)”。銀行得學(xué)會(huì)適應(yīng)凈息差壓縮、資產(chǎn)負(fù)債“逆周期”調(diào)整，不能再靠房貸“一招鮮吃遍天”。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，提前還貸帶來(lái)的“心理安全感”很重要，但也要警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，別把所有現(xiàn)金都砸進(jìn)房子里，留點(diǎn)余地應(yīng)對(duì)未來(lái)不確定性。

樓市未來(lái)會(huì)怎么走？

有人問(wèn)，提前還貸這么多，是不是意味著房?jī)r(jià)馬上就要見(jiàn)底反彈？其實(shí)未必。中國(guó)房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”確實(shí)已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)更多是慢慢調(diào)整、分化走勢(shì)。

政策不會(huì)允許房?jī)r(jià)自由落體，但也不再鼓勵(lì)全民炒房。接下來(lái)，就是“好房子更貴、一般房子更難賣(mài)”。政策的托底作用，更多是保障市場(chǎng)流動(dòng)性，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散。

比如推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售制，減少爛尾樓，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益；鼓勵(lì)“賣(mài)舊買(mǎi)新”，盤(pán)活存量；推動(dòng)租售并舉，讓年輕人不必非得買(mǎi)房才能安居。

可以預(yù)見(jiàn)，在2026年以后，樓市將進(jìn)入慢牛、分化、結(jié)構(gòu)調(diào)整的階段，房?jī)r(jià)暴漲暴跌的“戲碼”很難再現(xiàn)。

12.8萬(wàn)億背后的中國(guó)樓市真相

這場(chǎng)12.8萬(wàn)億的提前還貸潮，說(shuō)白了，是中國(guó)樓市、銀行和普通家庭一起自我修復(fù)、自我調(diào)整的過(guò)程。

誰(shuí)都不再幻想房?jī)r(jià)只漲不跌，也沒(méi)人相信“炒房暴富”還能重來(lái)。政策救市不是為房?jī)r(jià)托底，而是為市場(chǎng)托底，大家都在適應(yīng)新的游戲規(guī)則。

未來(lái)三五年，樓市將進(jìn)入“慢調(diào)整、重體驗(yàn)、拼品質(zhì)”的新時(shí)代。房住不炒、結(jié)構(gòu)分化、政策托底，這些詞會(huì)越來(lái)越常見(jiàn)。

無(wú)論你是買(mǎi)房、持房、還是投資，都要多一些獨(dú)立思考，少一點(diǎn)幻想，多一點(diǎn)理性。

最后想問(wèn)問(wèn)大家，你身邊有多少人提前還了房貸？你會(huì)怎么選擇？是繼續(xù)還貸，還是留著現(xiàn)金以備不時(shí)之需？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的看法！

參考來(lái)源：《2026年1月1日起，你的房貸可能下調(diào)！》——環(huán)球網(wǎng)