圖：上海愚園路

來源：小紅書用戶Kumiko

當(dāng)全國歷史街區(qū)還困在“守舊沒人氣”和“過度商業(yè)化從而失去靈魂”的兩難死局時，上海愚園路早已跳出內(nèi)卷——這條880米長街，日均客流3-5萬，峰值可達(dá)30萬人次，租金也是增長60%-80%，內(nèi)部的首店年銷翻倍。

究其原因，它沒有靠大牌堆砌，沒有走同質(zhì)化老路，而是把“情緒”做成了核心產(chǎn)品，完成了一場從“賣商品”到“賣體驗(yàn)”的商業(yè)革命。

今天，我們來拆解這條老街的破局邏輯，看它如何用六大核心動作，重構(gòu)商業(yè)與人心的連接。

拆掉圍墻，把歷史街區(qū)變成“情緒容器”

愚園路的空間改造，從來不是“刷墻鋪路”的表面功夫，而是精準(zhǔn)擊中現(xiàn)代人“松弛感”需求的底層重構(gòu)。

它先打破物理邊界：拆去老洋房的圍墻，擠出500㎡草坪做成“城市客廳”，讓私密的歷史建筑變成人人可躺、可聊、可發(fā)呆的公共空間；再打通地鐵換乘通道，解決歷史街區(qū)“可達(dá)性差”的致命痛點(diǎn)，讓情緒體驗(yàn)觸手可及。

更妙的是對“歷史”的活化：

他們并沒有把名人故居做成“只能看不能摸”的標(biāo)本，而是轉(zhuǎn)化為可消費(fèi)的商業(yè)場景——老洋房里開起小眾咖啡館，弄堂深處藏著文創(chuàng)空間；再用文旅VR地圖還原舊時光，設(shè)計Citywalk路線串聯(lián)文化節(jié)點(diǎn)，讓“懷舊”從抽象記憶變成沉浸式體驗(yàn)。

最難得的是“煙火氣守恒”：刻意保留老內(nèi)衣店、修鞋鋪這些民生業(yè)態(tài)，讓潮流商業(yè)與市井生活共存；辦鄰里電影節(jié)、納涼晚會，用弄堂議事會化解商居矛盾，讓街區(qū)不只是“消費(fèi)場”，更是“生活場”。

在這里，松弛感、懷舊感和煙火氣三重情緒疊加，構(gòu)成了愚園路獨(dú)一無二的空間基底。

圖：上海愚園路

來源：追光研究所

拒絕“連鎖品牌”，用四維矩陣鎖定情緒載體

愚園路的招商邏輯，堪稱“反內(nèi)卷教科書”：他們不貪大求全，不招標(biāo)準(zhǔn)化連鎖品牌，只篩“能承載情緒價值”的玩家。

這背后是一套清晰的底層邏輯：

他們先鎖定三大核心客群——25-35歲品質(zhì)白領(lǐng)、18-24歲打卡學(xué)生、本土文化愛好者，再圍繞他們的“治愈、社交、懷舊、潮流”四大情緒需求，搭建了精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)矩陣：

• 25%治愈系（獨(dú)立咖啡館、冥想空間）：承接職場人的解壓需求；

• 30%社交系（主題餐廳、共享辦公）：滿足年輕人的認(rèn)同與連接渴望；

• 15%懷舊系（復(fù)古市集、老物件商店）：喚醒集體記憶；

• 30%文化系（獨(dú)立書店、藝術(shù)展廳）：承載精神表達(dá)。

當(dāng)然，能落地這套業(yè)態(tài)矩陣，離不開“政府+國資+企業(yè)”的三方協(xié)同：

政府協(xié)調(diào)資源，國資整合分散產(chǎn)權(quán)（破解歷史街區(qū)“產(chǎn)權(quán)碎片化”難題），企業(yè)主導(dǎo)專業(yè)招商。更關(guān)鍵的是對優(yōu)質(zhì)商戶的“政策賦能”——他們前幾年租金補(bǔ)貼、資源對接，大幅降低入駐門檻，這也是它能吸引30家各級首店的核心原因，用“稀缺性”進(jìn)一步強(qiáng)化情緒差異化。

場景化造浪+線上閉環(huán)，讓流量自動循環(huán)

愚園路很少用硬廣引流，而是靠“情緒事件”制造話題，再用線上線下聯(lián)動形成流量閉環(huán)。

它的節(jié)奏感極強(qiáng)：“周周有快閃、季季有主題”——咖啡文化節(jié)主打“治愈”，滑板賽鎖定“潮流”，老弄堂游戲節(jié)喚醒“懷舊”，每個活動都精準(zhǔn)擊中一類情緒需求，讓街區(qū)始終保持新鮮感。

更聰明的是“場景綁定”：所有活動都不脫離街區(qū)肌理——在草坪辦音樂節(jié)，在弄堂搞游戲賽，讓情緒體驗(yàn)與空間深度融合，形成強(qiáng)記憶點(diǎn)。再同步發(fā)起抖音挑戰(zhàn)賽、小紅書打卡活動，鼓勵用戶自發(fā)產(chǎn)出內(nèi)容，把游客變成“免費(fèi)宣傳員”。

最終，他們的推廣就形成了線上內(nèi)容種草→線下體驗(yàn)觸發(fā)共鳴→拍照分享二次傳播→新流量到店復(fù)購的閉環(huán)，讓“情緒”成為流量的永動機(jī)。

圖：上海愚園路

來源：小紅書用戶鳶尾醬のyo

不止是招商，更是“情緒合伙人”孵化

愚園路從不是“招進(jìn)商戶就甩鍋”，而是與商戶深度綁定，做“情緒價值的共創(chuàng)者”。

它給商戶的支持，可以精準(zhǔn)解決小眾品牌的痛點(diǎn)：

比如幫商戶開發(fā)愚園路專屬文創(chuàng)（印刻街區(qū)元素的周邊），讓產(chǎn)品與街區(qū)情緒深度綁定；對接市集、KOL資源，幫商戶解決“流量少、資源缺”的難題；甚至提供運(yùn)營指導(dǎo)，確保店鋪裝修、服務(wù)流程與街區(qū)氛圍適配，讓單個商戶的體驗(yàn)融入整體情緒場域。

這種“陪跑式賦能”，讓商戶從“租客”變成“合伙人”，也讓愚園路的情緒價值更統(tǒng)一、更深厚——消費(fèi)者感受到的，不是零散店鋪的拼湊，而是一整套連貫的情緒體驗(yàn)。

多方協(xié)同+商居共生，讓情緒商業(yè)長治久安

愚園路的運(yùn)營，核心是“平衡”——在商業(yè)價值與民生需求之間找支點(diǎn)，讓情緒商業(yè)能長久扎根。

它建立了一套“四方協(xié)同”治理模式：政府管政策與公共資源，國資管產(chǎn)權(quán)與資金，企業(yè)管專業(yè)運(yùn)營，居民通過弄堂議事會、商居公約參與治理。這種模式既避免了“過度商業(yè)化”擠壓居民空間，也防止了“守舊”導(dǎo)致的運(yùn)營低效。

同時，它始終守住“商居共生”的底線：通過鄰里活動拉近距離，用民生業(yè)態(tài)保留煙火氣，讓商業(yè)發(fā)展不脫離社區(qū)根基。這種“有溫度的運(yùn)營”，讓愚園路擺脫了“網(wǎng)紅街曇花一現(xiàn)”的宿命，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展。

三重增長，驗(yàn)證情緒商業(yè)的商業(yè)閉環(huán)

所有動作最終都轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的商業(yè)價值：

• 客流：較孵化初期增長150%，日均3-5萬，峰值30萬，成為上海頂流打卡地；

• 租金：累計增長60%-80%，商業(yè)價值大幅提升；

• 營收：首店品牌年銷普遍翻倍，商戶粘性極高。

這背后是一套良性循環(huán)：情緒價值吸引客流→客流帶動商戶營收→營收支撐租金上漲→租金收益反哺街區(qū)更新與商戶賦能→更好的情緒體驗(yàn)吸引更多客流，讓“情緒”真正變成可變現(xiàn)、可循環(huán)的商業(yè)資產(chǎn)。

追光啟示：情緒消費(fèi)時代，商業(yè)的破局之道

愚園路的成功，本質(zhì)是抓住了一個核心趨勢：當(dāng)物質(zhì)需求被滿足，情緒價值成為商業(yè)競爭的終極戰(zhàn)場。

它的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，無論是歷史街區(qū)還是商業(yè)項目，破局的關(guān)鍵不在于“賣什么”，而在于“給用戶什么樣的情緒體驗(yàn)”，在這里：

• 空間要成為情緒的載體，而不只是物理容器；

• 招商要找“情緒合伙人”，而不只是租客；

• 運(yùn)營要平衡商業(yè)與溫度，而不只是追求流量；

• 推廣要讓情緒自己說話，而不只是硬廣轟炸。

在同質(zhì)化競爭白熱化的今天，愚園路的“情緒革命”，為所有商業(yè)項目提供了一個范本：真正的頂流，從來不是迎合市場，而是用精準(zhǔn)的情緒價值，定義市場。

而這場關(guān)于情緒與商業(yè)的探索，仍在繼續(xù)。

2026年1月11日，我們邀請東茅街茶館、蘇州洄歸、單向空間等標(biāo)桿項目負(fù)責(zé)人將齊聚上海，深度分享情緒商業(yè)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。或許在這場交流中，能找到2026年商業(yè)破局的更多答案。

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