陜西浩公律師事務(wù)所 民商事研究院 文章/邊海霞

一、案件情況

2019年A公司（出租人）與B公司（承租人）簽訂了《商品房租賃合同》，約定將A公司名下的某物業(yè)整租給B公司，B公司用于開(kāi)設(shè)醫(yī)院。同時(shí)約定了租金、違約條款、滯納金、解除條件等。2021年B公司將其經(jīng)營(yíng)的醫(yī)院賣給C公司，C公司與A公司簽訂《商品房租賃合同續(xù)簽協(xié)議》，約定由C公司代替B公司的地位履行A公司與B公司簽訂的商品房租賃合同》，原合同其他條款繼續(xù)有效。2024年C公司將醫(yī)院賣給D公司，D公司與A公司簽訂《商品房租賃合同續(xù)簽協(xié)議》，約定由D公司代替C公司的地位履行A公司與B公司簽訂的商品房租賃合同》，并與A公司簽訂《商品房租賃合同續(xù)簽協(xié)議》，雙方承諾原《商品房租賃合同》繼續(xù)有效，2024年下半年受當(dāng)?shù)蒯t(yī)保政策等綜合影響，D公司開(kāi)始拖欠租金，2025年年初D公司營(yíng)業(yè)困難，無(wú)力支付2025年租金，陸續(xù)結(jié)清了2024年欠付租金。2025年11月，A公司將D公司訴至法院，訴訟請(qǐng)求：1.強(qiáng)求判令解除《商品房租賃合同》關(guān)系；2.請(qǐng)求判令被告支付欠付租金500萬(wàn)元；3.請(qǐng)求判令被告支付滯納金55.2萬(wàn)元；4.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

二、判決結(jié)果

法院審理查明，雖然D公司目前欠付租金屬實(shí)，但D尚有270萬(wàn)保證金壓在A公司，D公司實(shí)際欠付租金200多萬(wàn)，鑒于D公司雖暫時(shí)經(jīng)營(yíng)困難，但尚且正在經(jīng)營(yíng)，且D公司同意在半年內(nèi)分期償還欠付租金，A公司訂立合同目的能夠?qū)崿F(xiàn)，而且本案能否解除合同，法院需要結(jié)合證據(jù)情況予以審查，為了平衡雙方利益，建議分期付款的方式調(diào)解，最終在法官支持下得以調(diào)解。

三、律師說(shuō)法

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況復(fù)雜，任何的法律行為都需謹(jǐn)慎評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，繼而簽訂合同。在合同的履行中出租人在房屋安全的情況下旨在獲得穩(wěn)定的租金收益，承租人按時(shí)繳納租金是基本義務(wù)，任何一方的瑕疵履行，不必然解除合同。司法實(shí)踐中，欠付租金不超過(guò)應(yīng)付租金的50%等，承租人有能力有意愿繼續(xù)履行合同，則法院傾向于合同繼續(xù)履行。只有構(gòu)成根本違約，守約方訴請(qǐng)解除合同的訴求才有可能被支持，或者陷入合同僵局賦予守約方及違約方解除的權(quán)利。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十條