（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告王建國(guó)（已故）系北京市某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其名下有一處宅基地（后稱一號(hào)宅院），建有北房三間、西廂房?jī)砷g。

1994年3月2日，王建國(guó)與同村村民趙大勇簽訂一份《長(zhǎng)期租賃證明》，約定將一號(hào)宅院“長(zhǎng)期租賃”給趙大勇使用。協(xié)議載明：

租賃金2500元一次性付清；

允許趙大勇對(duì)房屋進(jìn)行翻蓋、拆除；

宅院四至明確，相關(guān)滴水、院墻歸屬亦作約定。

此后，趙大勇一直占有使用該宅院，并新建西廂房七間。土地使用權(quán)證原件亦由其持有。村委會(huì)后續(xù)將該宅院門牌登記在趙大勇配偶名下。

王建國(guó)去世后，其子女王海生、王秀蘭、王志遠(yuǎn)、王文靜作為繼承人，多次要求趙大勇返還宅基地未果，遂向法院起訴，主張：

趙大勇無(wú)權(quán)占有，應(yīng)立即返還一號(hào)宅院；

支付占用損失6萬(wàn)元。

趙大勇辯稱：雙方實(shí)為房屋買賣關(guān)系，2500元是購(gòu)房款，非租金；自己系文盲，當(dāng)時(shí)不知協(xié)議寫的是“租賃”；且已居住近30年并翻建房屋，應(yīng)視為實(shí)際所有權(quán)人。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 趙大勇于判決生效后十日內(nèi)向王海生、王秀蘭、王志遠(yuǎn)、王文靜返還一號(hào)宅院；

? 駁回原告關(guān)于6萬(wàn)元占用損失的請(qǐng)求。

名為“長(zhǎng)期租賃”，實(shí)為不定期租賃，超過20年部分無(wú)效，宅基地應(yīng)予返還。

法院說理

協(xié)議性質(zhì)以書面內(nèi)容為準(zhǔn)

雙方簽署的《長(zhǎng)期租賃證明》明確使用“租賃”“租賃金”等表述，且允許翻建系租賃常見約定，不能據(jù)此推定為買賣。趙大勇作為完全民事行為能力人，簽字即視為認(rèn)可協(xié)議內(nèi)容。

“長(zhǎng)期租賃”受法律最長(zhǎng)租期限制

根據(jù)《民法典》第705條（原《合同法》第214條），租賃期限不得超過20年，超過部分無(wú)效。

1994年簽約時(shí)無(wú)此限制，1999年10月1日《合同法》施行后，租賃關(guān)系應(yīng)受新規(guī)約束；

故有效租期為1999年10月1日至2019年9月30日；

此后繼續(xù)占用無(wú)合同依據(jù)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有。

土地證由承租人持有不等于所有權(quán)轉(zhuǎn)移

農(nóng)村實(shí)踐中，承租人代管土地證較常見，不能作為買賣關(guān)系的證據(jù)。

未支持占用損失，因原告長(zhǎng)期未主張權(quán)利

原告在近30年間從未就租賃期限或占用提出異議，現(xiàn)突然主張賠償，缺乏合理依據(jù)。

地上房屋問題可另行解決

判決僅處理宅基地返還，新建房屋權(quán)屬及補(bǔ)償問題未一并處理，當(dāng)事人可另案主張。

律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“長(zhǎng)期租賃”≠永久使用

即使協(xié)議寫“永久”“長(zhǎng)期”“祖?zhèn)骺捎谩�，法律仍�?qiáng)制限定租期為20年，超期部分自始無(wú)效。

農(nóng)村房屋“名為租賃、實(shí)為買賣”需充分證據(jù)

僅憑付款、翻建、持證等行為，不足以推翻書面租賃約定。主張買賣關(guān)系，必須有明確合意證據(jù)（如收條寫“房款”、證人直接參與談判等）。

20年租期屆滿后，出借方有權(quán)隨時(shí)收回

租賃到期后若未續(xù)簽，轉(zhuǎn)為不定期租賃，出租人可隨時(shí)解除并要求返還。

翻建房屋不當(dāng)然獲得宅基地權(quán)利

承租人經(jīng)同意翻建，僅對(duì)新增建筑可能享有補(bǔ)償權(quán)益，但宅基地使用權(quán)仍歸原權(quán)利人。

及時(shí)主張權(quán)利，避免“默認(rèn)放棄”風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)期沉默可能被法院視為對(duì)現(xiàn)狀的認(rèn)可，影響后續(xù)索賠或確權(quán)。

重要提醒：北京郊區(qū)大量存在1990年代“長(zhǎng)期租賃”宅院的歷史遺留問題。無(wú)論是出租方還是承租方，都應(yīng)盡快厘清法律關(guān)系——若想買賣，務(wù)必簽訂明確協(xié)議；若僅為租賃，切勿誤以為“住久就是自己的”。