中國恒大，負(fù)債2.4萬億，天文的數(shù)字背后，是曾經(jīng)的地產(chǎn)帝國，如今卻在高杠桿的祭壇上等待獻(xiàn)祭。

2023年，中國居民部門債務(wù)收入比攀升至140%，而這一數(shù)字在2008年還只是30%。當(dāng)房企與家庭同時被債務(wù)的繩索越勒越緊，一場不可避免的收縮正悄然而至。

從萬人搶房的狂熱到房企暴雷的轟鳴，從消費(fèi)升級的幻夢到以貸養(yǎng)貸的窘迫，這場持續(xù)二十年的高杠桿狂歡，終于迎來了它的終局。

黃金時代：地產(chǎn)造神運(yùn)動與杠桿魔術(shù)

Part.1

“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！?/strong>這句2003年寫入國務(wù)院文件的話語，開啟了中國房地產(chǎn)的黃金十年。

開發(fā)商們很快發(fā)現(xiàn)了一個簡單而暴利的商業(yè)模式——高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債。

某房企用“5986”模式（5個月開工、9個月銷售、第一個月售出8成、產(chǎn)品必須6成是住宅）詮釋了什么是高周轉(zhuǎn)；恒大則用“三高一低”（高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本）展示了資本魔術(shù)的極致。

一塊價值10億的土地，房企只需自有資金3億，剩余7億靠“土地貸”；拿到地后立即抵押獲取“開發(fā)貸”；項目剛啟動就預(yù)售回款；資金回籠后不是完善項目，而是火速拿下更多土地。

這個循環(huán)如同魔法，讓房企規(guī)模呈幾何級數(shù)增長。恒大從2009年銷售額僅303億猛增至2020年7232億，增長近24倍；碧桂園從2007年上市時的150億躍升至2017年5508億，十年增長37倍。

全民狂歡：消費(fèi)主義盛宴與借貸陷阱

Part.2

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商在杠桿的助推下高歌猛進(jìn)時，一場消費(fèi)革命也在普通中國人中間悄然上演。

“花明天的錢，圓今天的夢”—— 這句曾經(jīng)陌生的口號，在信用卡、花唄、白條、網(wǎng)貸的輪番轟炸下，成為一代年輕人的消費(fèi)信條。

1998年出生的上海白領(lǐng)李曉（化名），月薪1.2萬，卻背負(fù)著每月9000元的還款壓力?！皠傞_始只是用花唄買一部新手機(jī)，后來辦了五張信用卡，現(xiàn)在每個月都在拆東墻補(bǔ)西墻?！?/p>

中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院數(shù)據(jù)顯示，中國90后群體債務(wù)收入比高達(dá)1850%，每個90后平均負(fù)債12萬元。這些債務(wù)并非用于投資未來，而是消費(fèi)在過去。

奢侈品、網(wǎng)紅餐廳、海外旅行、最新電子產(chǎn)品...在社交媒體的推波助瀾下，消費(fèi)不再是滿足需求，而是身份認(rèn)同的手段。而金融機(jī)構(gòu)恰到好處地提供了這場盛宴的“燃料”。

共謀與共生：一場被設(shè)計的繁榮

Part.3

房地產(chǎn)高杠桿與消費(fèi)信貸爆炸并非孤立現(xiàn)象，而是同一模式在不同層面的體現(xiàn)。

地方政府依靠土地財政獲得收入，銀行通過房貸和消費(fèi)貸賺取利潤，房企借助杠桿快速擴(kuò)張，家庭通過負(fù)債提升生活品質(zhì)——各方在這場游戲中似乎都是贏家。

“經(jīng)濟(jì)增長、政府收入、銀行利潤、家庭財富，在某個時期確實形成了多贏局面?！?/strong>一位資深銀行家坦言，“但這種模式的可持續(xù)性，建立在資產(chǎn)價格持續(xù)上漲和收入穩(wěn)定增長的前提上?！?/strong>

數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行各項貸款余額的39%，而居民債務(wù)中53%來自房貸。房地產(chǎn)真正成為了“大到不能倒”的行業(yè)。

與此同時，全社會杠桿率一路攀升。2008年至2023年，中國實體經(jīng)濟(jì)杠桿率由141%上升至284%，幾乎翻了一番。這種增長速度在世界主要經(jīng)濟(jì)體中前所未有。

轉(zhuǎn)折點：當(dāng)潮水開始退去

Part4

“房子是用來住的，不是用來炒的”。2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”，標(biāo)志著政策風(fēng)向開始轉(zhuǎn)變。

2020年8月，央行、銀保監(jiān)會出臺房企融資“三條紅線”政策，為房企杠桿率戴上了緊箍咒。2020年12月，央行建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，為銀行房地產(chǎn)貸款設(shè)置了“兩道紅線”。

這些政策如同一把把利劍，刺穿了高杠桿模式的神話。

恒大首先撐不住了。2021年，恒大財富理財產(chǎn)品爆雷，引發(fā)全國范圍的抗議潮。曾經(jīng)的中國首許家印，如今成了“保交樓”的責(zé)任人。

“過去那種靠不斷借錢來維持運(yùn)營的模式行不通了?！?/strong>一位從恒大離職的高管表示，“銀行開始抽貸，供應(yīng)商要求現(xiàn)款現(xiàn)貨，購房者不敢買期房，整個循環(huán)一下子全斷了。”

連鎖反應(yīng)：從天堂墜入地獄

Part.5

房企的困境很快傳導(dǎo)至整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，而抽貸與斷貸則成為壓垮眾多企業(yè)與家庭的最后一根稻草。

“抽貸如同釜底抽薪，讓本已艱難的企業(yè)雪上加霜。”一位中型房企財務(wù)總監(jiān)痛心疾首。他所在的企業(yè)因為一筆5億元的貸款被銀行突然收回，導(dǎo)致三個在建項目停工，引發(fā)供應(yīng)商連鎖討薪。

更為嚴(yán)峻的是，一旦某家銀行開始抽貸，便會引發(fā)羊群效應(yīng)。其他銀行聞風(fēng)而動，唯恐落后于人，導(dǎo)致正常經(jīng)營的企業(yè)也因資金鏈斷裂而陷入困境。

在個人層面，斷貸的殺傷力同樣驚人。29歲的王明（化名）因公司裁員失去收入來源，向銀行申請延期還款遭拒?！拔也皇遣幌脒€，是真的暫時還不上。一旦征信出問題，將來再想貸款就難了?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2023年商業(yè)銀行個人住房貸款不良余額較2021年增長215%，而消費(fèi)貸款不良率更是創(chuàng)下歷史新高。

抽貸斷貸的危害遠(yuǎn)不止于個體，它會在整個經(jīng)濟(jì)體系中引發(fā)連鎖反應(yīng)：

·企業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致項目停工、員工失業(yè)

·個人信用破產(chǎn)抑制消費(fèi)能力，進(jìn)一步拖累經(jīng)濟(jì)

·銀行不良資產(chǎn)上升導(dǎo)致信貸收縮，形成惡性循環(huán)

·市場信心受挫引發(fā)更廣泛的信用緊縮

家具、建材、家電等房地產(chǎn)下游行業(yè)訂單銳減；廣告、會展、中介等服務(wù)行業(yè)陷入寒冬；地方政府土地出讓金大幅下滑，公務(wù)員降薪傳聞不絕于耳。

更嚴(yán)重的是，房地產(chǎn)作為信用創(chuàng)造引擎的功能正在失效。過去，房價上漲帶動抵押品價值上升，銀行更愿意放貸，從而創(chuàng)造更多信用，推動經(jīng)濟(jì)循環(huán)。如今，這一過程正在反向運(yùn)行。

反思：我們?nèi)绾巫叩搅私裉欤?/strong>

Part.6

這場危機(jī)表面上是流動性危機(jī)，實質(zhì)上是發(fā)展模式危機(jī)。

“把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，無異于飲鴆止渴。”國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦多次警告。

然而，我們也不能因此將房地產(chǎn)一棍子打死。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)著數(shù)十個上下游行業(yè)，影響著數(shù)千萬就業(yè)崗位，仍然是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

問題的關(guān)鍵不在于房地產(chǎn)行業(yè)本身，而在于其發(fā)展方式。“我們不能因噎廢食，而要在去杠桿與保穩(wěn)定之間找到平衡點?！?/strong>一位金融監(jiān)管人士指出。

對于普通房企和家庭而言，簡單粗暴的抽貸、斷貸帶來的危害可能比高杠桿本身更大。當(dāng)正常經(jīng)營的企業(yè)因銀行抽貸而破產(chǎn)，當(dāng)有還款意愿的家庭因臨時困難而被斷貸，這種“一刀切”的做法會加劇系統(tǒng)性風(fēng)險。

更深層次看，這反映了我們對“發(fā)展”理解的偏差。GDP主義的增長觀，使得我們過度依賴投資和消費(fèi)的數(shù)量擴(kuò)張，而忽視了質(zhì)量和可持續(xù)性。

房地產(chǎn)的過度金融化，使得房子從居住屬性異化為金融屬性；消費(fèi)信貸的過度擴(kuò)張，使得年輕人從量入為出滑向及時行樂。

一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家痛心疾首：“我們用了二十年的時間，建造了一個又一個地產(chǎn)帝國，也培養(yǎng)了一代靠借貸消費(fèi)的年輕人?，F(xiàn)在帝國正在崩塌，而年輕人則被困在債務(wù)的牢籠中?！?/strong>

出路：重構(gòu)發(fā)展邏輯與價值觀

Part.7

走出當(dāng)前困境，需要從根本上重構(gòu)發(fā)展邏輯。

首先，重新定義“增長”的內(nèi)涵。從追求速度和規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量和可持續(xù)性，從物質(zhì)擴(kuò)張轉(zhuǎn)向人的全面發(fā)展。綠色GDP、幸福指數(shù)等更豐富的指標(biāo)體系應(yīng)被納入考核。

其次，重塑房地產(chǎn)行業(yè)定位。房地產(chǎn)不應(yīng)再是宏觀經(jīng)濟(jì)的“調(diào)節(jié)器”和“助推器”，而應(yīng)回歸其提供居住空間的本質(zhì)功能。

第三，改革土地財政和稅收體系。降低地方政府對土地出讓金的依賴，建立可持續(xù)的地方財政收入體系。

第四，建立差異化的信貸政策。對于正常經(jīng)營、有市場前景的企業(yè)，應(yīng)避免簡單抽貸；對于臨時困難的借款人，應(yīng)提供合理的寬限期和重組方案。

第五，加強(qiáng)金融監(jiān)管和消費(fèi)者保護(hù)。對各類金融創(chuàng)新實行“監(jiān)管沙盒”，防止過度金融化；同時加強(qiáng)金融教育和消費(fèi)者保護(hù)，避免弱勢群體陷入債務(wù)陷阱。

最重要的是價值觀的重塑。從追求“更多”轉(zhuǎn)向追求“更好”，從物質(zhì)占有轉(zhuǎn)向精神豐富，從個人享受轉(zhuǎn)向社會福祉。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.2%，而這一數(shù)字在2000年僅為36.2%。過去二十年的快速城鎮(zhèn)化，為房地產(chǎn)高杠桿模式提供了歷史舞臺。

如今，當(dāng)城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)造神運(yùn)動落下帷幕，當(dāng)消費(fèi)主義幻夢漸漸清醒，我們不得不面對一個根本問題：什么樣的發(fā)展，才是真正為了人民的幸福？

也許，答案就藏在那些不再被房貸壓得喘不過氣的年輕人笑容里，藏在那些不再盲目擴(kuò)張而專注產(chǎn)品質(zhì)量的企業(yè)轉(zhuǎn)型中，藏在那些不再依賴土地財政而尋求多元發(fā)展的城市探索里。

高杠桿時代的葬禮，或許正是高質(zhì)量發(fā)展時代的黎明。