文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

兩次調(diào)規(guī)，讓外界看到了建發(fā)在寶山美蘭湖的野心。

9月4日，上海七批次土拍中，建發(fā)以23.23億元的底價(jià)，競(jìng)得寶山區(qū)BSP0-2102單元0211-02、0212-01、0216-03、0217-07地塊。

成交樓板價(jià)21300元/㎡，扣除公租房面積后，實(shí)質(zhì)樓板價(jià)約22421元/㎡。

東側(cè)兩宗容積率1.2，緊鄰美蘭西湖公園，天然生態(tài)面優(yōu)越；西側(cè)兩宗1.5-1.6，容積率略高，但仍處在改善型社區(qū)可以接受的舒適區(qū)間。

拿地8天后，項(xiàng)目的完整規(guī)劃方案公示就掛了出來(lái)。

這樣的節(jié)奏，顯然不是拿地后再慢慢研究，而更像是在地塊出讓前，就已經(jīng)把路徑摸清、把邊界談透。

公示后兩個(gè)禮拜，上海住宅新規(guī)正式出臺(tái)，建發(fā)迅速啟動(dòng)調(diào)整。

11月28日，0216-03地塊調(diào)規(guī)；12月19日，0212-01地塊調(diào)規(guī)。

把前后兩版方案真正放在一起對(duì)照，會(huì)發(fā)現(xiàn)建發(fā)的這一次調(diào)整，堪稱一次大刀闊斧的產(chǎn)品重構(gòu)。

建發(fā)的取舍也相當(dāng)清晰。

四幅地塊中，保障房配建被集中放在整個(gè)組團(tuán)西南角一棟小高層內(nèi)，位置相對(duì)獨(dú)立，周邊同時(shí)布局了垃圾房、電站等配套功能。

商品房部分，則幾乎全部以洋房和疊加為主，一梯兩戶、首層架空，改善屬性非常明確。

先看調(diào)整最大的0216-03地塊：

左：調(diào)整后丨右：調(diào)整前

調(diào)整之后，地塊擬打造7棟10F住宅產(chǎn)品，在南側(cè)配置一幢15F保障房，其中，5#、6#、7#、2#做了首層全部/局部架空，大面積的下沉庭院位于小區(qū)主出入口處。

最直觀、也最具沖擊力的變化，是整個(gè)社區(qū)的“抬高”。

在新的方案中，建發(fā)幾乎是把社區(qū)整體地面抬升了5米以上。周邊市政道路的標(biāo)高大多在4-5米之間，而小區(qū)內(nèi)部的整體地面標(biāo)高已經(jīng)來(lái)到10.6米，單元樓首層更是達(dá)到10.75米。

相應(yīng)的，地上不計(jì)容建筑面積，也由原來(lái)的2106.2㎡，增加至現(xiàn)在的17427.99㎡。

這樣的處理方式，在當(dāng)前上海新房中并不常見(jiàn)。能夠做到完整落地的，屈指可數(shù)。

抬板之后，人的主要活動(dòng)空間被整體抬離城市地面，視線、隱私和安全感同步提升，社區(qū)內(nèi)部的公共活動(dòng)空間更從容。

與此同時(shí)，下沉庭院的價(jià)值被放大。

下沉庭院地面標(biāo)高為-1.9米，兩側(cè)樓棟首層全部架空，從二層陽(yáng)臺(tái)開(kāi)始，形成了可能超過(guò)15米的高差空間。這種縱向尺度，已經(jīng)不是普通小區(qū)景觀可以企及的。

再看0212-01地塊：

左：調(diào)整后丨右：調(diào)整前

調(diào)整前，該地塊擬建8棟4-8F洋房產(chǎn)品。調(diào)規(guī)之后，項(xiàng)目規(guī)劃變?yōu)榘藯澩伺_(tái)式建筑。樓層數(shù)不變，樓棟高度有增加，總建筑面積增加。

原來(lái)西南角的兩棟樓也通過(guò)大門和配套連接起來(lái)，兩棟樓之間增加了下沉庭院，原1#樓的四層疊拼從兩單元調(diào)整到了三單元。

疊加產(chǎn)品的比例明顯提高，部分8層洋房可能采用“下疊 上部平層洋房”的組合，其余樓棟則以4層或6層疊加為主。

這種搭配，既控制了風(fēng)險(xiǎn)，也為改善客群提供了更細(xì)分的選擇。

地塊抬板高度收斂到約3米，但整體邏輯并未改變。

完全人車分流、無(wú)地面停車位、全明車庫(kù)，構(gòu)成了一套相對(duì)克制但依然完整的改善型社區(qū)方案。

另外兩塊地方案如下：

0211-02地塊：擬建9棟5-17F住宅產(chǎn)品，其中2#、3#、5#做了首層全部/局部架空，并設(shè)置了下沉庭院。

0217-07地塊：擬建7棟8-10F住宅產(chǎn)品，其中3#、5#、6#、7#做了首層全部/局部架空。

項(xiàng)目建設(shè)單位是蘇州兆坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，法定代表人為凌祈，他同時(shí)也是建發(fā)華東集群總經(jīng)理。

整體看下來(lái)，建發(fā)的考量還是將四幅地塊視為整體，核心配套可共用，而獨(dú)立地塊上也有自己的小會(huì)所，是多贏的選擇。

美蘭湖板塊，上一次新房出讓還停留在2022年的天安象嶼·萃湖臻境。

三年的空窗期之后，市場(chǎng)等來(lái)的不是簡(jiǎn)單補(bǔ)倉(cāng)，而是一套在空間結(jié)構(gòu)和居住邏輯上都明顯向前走的方案。

從這個(gè)角度看，建發(fā)美蘭湖項(xiàng)目，更像是在為板塊重新確立居住標(biāo)桿。