北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家北京人，在海淀西部有兩居室自住，無貸款，孩子今年中考。我是手中有點(diǎn)閑錢，100萬出頭，目前都是做*行的理財(cái)，現(xiàn)在平均收益4%-5%。但也得知目前銀行已經(jīng)沒有五年期存款了，因?yàn)槎碱A(yù)期利率下降通道。

所以我感覺現(xiàn)在房?jī)r(jià)應(yīng)該是最低谷時(shí)期，所以想買套小房，盡量不貸款，也不是為了自住，只要升值好就行，以后留著給孩子換房或者自住。您認(rèn)為現(xiàn)在的時(shí)機(jī)是否合適？房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)如何，畢竟要在十年后才用的上呢。

A：

1、孩子16歲，十年后用房，想買100來萬升值好的投資房。這夠嗆，北京是沒有這種房的，要不看看其他城市的吧。

2、主要是北京的房?jī)r(jià)太高，中位數(shù)基本都5/600萬。而升值好的多數(shù)都是改善房，總價(jià)大多在中位數(shù)以上。畢竟房子是用來住的，居住體驗(yàn)越好的才越受追捧，對(duì)標(biāo)的中產(chǎn)群體也才對(duì)價(jià)格不是太敏感，相對(duì)容易抬高價(jià)格。

而100來萬基本就是郊區(qū)了，地段兒大多一般，而且也買不了多大面積，無論在哪個(gè)區(qū)都是上車盤。這部分客群對(duì)價(jià)格很敏感，自住為主，投資升值不占優(yōu)。

3、另外您對(duì)收益的期望值可能也高了點(diǎn)兒，看樣子是認(rèn)為應(yīng)該超過5%是吧？我覺得挺難的，除非是跟歐美似的大通脹，否則房子不可能再有這么高的漲幅了。

4、所以您要不再問問別人吧。雖然我也認(rèn)為現(xiàn)在的北京房?jī)r(jià)算是階段底部，但找不到你想要的房子，也不認(rèn)為能有多高的收益，幫不上忙。

僅供參考。

二

Q:

北京除了東西海朝之外，還有哪個(gè)區(qū)的學(xué)區(qū)房性價(jià)比高？石景山和豐臺(tái)有嗎？最低需要多少錢？不要老破小。

A：

1、性價(jià)比高，這標(biāo)準(zhǔn)是什么??？或者說以哪方面為主，是教育資源對(duì)口學(xué)校還是房子的居住感受？否則不太好聊，相當(dāng)于問，除一線城市之外，還有哪座城市好混？這太寬泛了不好聊。

2、石景山和豐臺(tái)都有普遍意義上的學(xué)區(qū)房，但性價(jià)比是否高就得看自己的感受了。比如豐臺(tái)的北大地學(xué)區(qū)，從學(xué)校來講放到北京也算中上，現(xiàn)在學(xué)區(qū)溢價(jià)不高，所以可以算性價(jià)比高的。但豐臺(tái)的頂級(jí)高中只有十二中，這對(duì)牛娃來說或許吃虧，從這點(diǎn)來說又不太好算性價(jià)比高的了。

而且北大地學(xué)區(qū)多數(shù)都是老小區(qū)，連帶電梯的都不多。尤其您又想要最低價(jià)格的，那基本就是老破小了。

3、石景山怎么說呢，也有學(xué)校不錯(cuò)+溢價(jià)低的，比如景山遠(yuǎn)洋和京源的學(xué)區(qū)，性價(jià)比可以說比豐臺(tái)還高。但石景山更缺乏頂級(jí)高中，學(xué)霸孩子就更不好選了。合適嗎？

另外石景山的學(xué)區(qū)房大多都是商品房，房齡都不老，最低200來萬就行。

4、總之房子好找，但性價(jià)比高不高的還是您自己判斷吧。

僅供參考。

三

Q:

我在麗都附近工作，也一直住在附近，現(xiàn)在想換到陽(yáng)光上東的三居，現(xiàn)在差不多1500萬吧，您覺得保值會(huì)怎樣？

A：

1、陽(yáng)光上東的保值，我覺得怎么著也比之前那些年會(huì)強(qiáng)一些。也就是前些年麗都包括酒仙橋板塊都有些走弱，但之后至少應(yīng)該不再走弱。當(dāng)然這只是我的觀點(diǎn)，是否真的如此趨勢(shì)走著看吧。

2、在我看來前些年是酒仙橋被望京搶去了不少份額，從開發(fā)商賣房的角度能很明確的感到壓力，購(gòu)房人群被分流就導(dǎo)致價(jià)格走勢(shì)弱唄。

但現(xiàn)在望京也早就沒有新樓盤了，大家都一樣。而且產(chǎn)業(yè)發(fā)展也都到瓶頸了，望京還搬走了好幾個(gè)大家伙，那兩邊就沒什么太明顯的差距了。再加上酒仙橋的改造，騰出的土地和規(guī)劃就增加了想象空間。所以走著看吧，整個(gè)板塊至少不會(huì)再吃虧。

3、而且陽(yáng)光上東本來就是好小區(qū)，這幾年我沒怎么去過，但從均價(jià)來說不算單獨(dú)走弱。以后看物業(yè)吧，不便宜的物業(yè)費(fèi)，別明顯降低水平就行。

僅供參考。

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