中經(jīng)記者 吳靜 盧志坤 北京報道

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)調(diào)整中迎來結(jié)構(gòu)性重塑。前11個月商品房銷售面積同比下降7.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑15.9%，行業(yè)告別大規(guī)模增量擴(kuò)張的“舊周期”，已然成為不爭的事實。

在傳統(tǒng)動能減弱的表象之下，一場以“存量提質(zhì)”與“功能再生”為核心的深刻轉(zhuǎn)型，正以前所未有的力度重塑行業(yè)生態(tài)與發(fā)展邏輯。隨著中央補(bǔ)助、預(yù)算內(nèi)投資、國債、專項債、專項借款等多渠道發(fā)力，金融機(jī)構(gòu)在城市更新領(lǐng)域的信貸投放積極性明顯增強(qiáng)。

這一鮮明對比，不僅揭示出行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性分化，更標(biāo)志著一個以城市更新為關(guān)鍵抓手、以“好房子、好社區(qū)”為品質(zhì)追求、以運(yùn)營和服務(wù)為價值錨點(diǎn)的“新坐標(biāo)”正在確立。

從中央到地方，從政策設(shè)計到市場實踐，房地產(chǎn)行業(yè)正靜水深流地邁向以人為本、可持續(xù)運(yùn)營的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

增量退潮，存量崛起

作為“十四五”收官之年，2025年是房地產(chǎn)新舊模式、新舊動力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵之年。這一年里，交房任務(wù)全面完成，行業(yè)調(diào)整對民生保障的沖擊基本解決。隨著出險企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入重組階段，行業(yè)風(fēng)險釋放的高峰也已過去，工作重心開始逐漸轉(zhuǎn)向新模式的構(gòu)建。

回顧整個“十四五”時期，中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷高速增長后，迎來了供求關(guān)系的根本性轉(zhuǎn)變。2023年中央政治局會議首次明確“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，為行業(yè)轉(zhuǎn)型定下基調(diào)。隨后，“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被正式提出，標(biāo)志著行業(yè)頂層設(shè)計發(fā)生方向性調(diào)整。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，過去五年，房地產(chǎn)工作思路已逐漸由增量擴(kuò)張向存量運(yùn)營過渡。

變化之中，兩條主線格外清晰。

一方面，住房保障體系不斷完善，形成了公租房、保障性租賃住房和配售型保障房的多層次結(jié)構(gòu)，累計建設(shè)籌集各類保障性住房、城中村和城市危舊房改造等安置住房1100多萬套，惠及群眾超3000萬人。

另一方面，則是城市更新在行業(yè)中的地位逐漸凸顯，自2021年首次寫入《政府工作報告》后，迅速從邊緣探索上升為行業(yè)主流，成為穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手。

2025年，這一轉(zhuǎn)向體現(xiàn)得尤為清晰。Wind數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額7.86萬億元，同比下滑15.9%。而城市更新相關(guān)投資規(guī)模仍在增長中，有行業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測2029年市場規(guī)模將超9萬億元。

兩組數(shù)據(jù)的鮮明對比，揭示出行業(yè)內(nèi)部動能的根本性轉(zhuǎn)換：傳統(tǒng)住宅開發(fā)持續(xù)收縮，而以老舊小區(qū)改造、存量資產(chǎn)盤活、產(chǎn)業(yè)升級為代表的城市更新，正成為支撐行業(yè)穩(wěn)定與未來增長的核心引擎。

2025年7月，時隔十年再次召開的中央城市工作會議明確提出“城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，并強(qiáng)調(diào)“高質(zhì)量開展城市更新”。這一判斷，不僅是對城鎮(zhèn)化階段的重新定位，也為“十五五”乃至更長時期的城市發(fā)展與房地產(chǎn)模式指明了方向。

城市更新成為增長新引擎

“現(xiàn)在的城市更新，和過去二十年的舊城改造、棚戶區(qū)改造，有本質(zhì)上的不同。”

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長吳璟的觀察，點(diǎn)出了這場變革的核心。過去，在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)、房地產(chǎn)需求旺盛的背景下，更新更多以土地價值最大化為導(dǎo)向，核心是通過“大拆大建”提升容積率、轉(zhuǎn)換土地用途，最大化釋放土地價值。而如今，在多數(shù)城市新增建設(shè)空間需求大幅下降、部分城市面臨庫存壓力的背景下，更新的驅(qū)動力從“腳下的土地”轉(zhuǎn)向“地上的建筑”，核心目標(biāo)是恢復(fù)和提升建筑與空間的功能。

吳璟強(qiáng)調(diào)，這種根本性差異也直接導(dǎo)致項目操作難度加大，模式更加多元。過去那種通過拆遷補(bǔ)償、調(diào)整規(guī)劃后重新出讓的“標(biāo)準(zhǔn)化”更新模式，已難以適應(yīng)當(dāng)前的復(fù)雜需求。

他觀察到，城市更新在新時期呈現(xiàn)出多種模式并存的格局。局部改造與綜合提升是最為常見的形式。對于建筑結(jié)構(gòu)尚好但設(shè)施老舊的社區(qū)，采取不拆除、僅進(jìn)行局部改造的方式。住建部數(shù)據(jù)顯示，2019年至2024年，全國累計開工改造老舊小區(qū)28萬個，惠及居民4800萬戶、超過1.2億人。2025年前11個月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.58萬個。

同時，城市更新開始更注重功能轉(zhuǎn)換與資產(chǎn)盤活。尤其是在核心一、二線城市，對于區(qū)位良好但功能不符合當(dāng)前需求的建筑，通過市場化方式進(jìn)行功能再造。在核心一、二線城市，將老舊廠房改造為文創(chuàng)園區(qū)、將閑置酒店或?qū)懽謽欠聻殚L租公寓等案例日益增多。

作為參與企業(yè)，龍湖集團(tuán)旗下長租公寓品牌“冠寓”通過改造國企閑置資產(chǎn)、舊宿舍、低效商辦等，成功盤活多個存量項目。例如，北京亞運(yùn)村關(guān)莊店將7400平方米的國企大院改造為融合公寓、聯(lián)合辦公與院落空間的復(fù)合社區(qū)；北京郭公莊地鐵站店作為北京市首批“非改居”保障性租賃住房示范項目，通過政企合作盤活低效商辦資產(chǎn)，解決職住平衡問題。這些項目出租率常年保持高位，成為存量資產(chǎn)煥新的標(biāo)桿。

此外，居民自主更新與“原拆原建”也在不斷探索之中。在政府支持下，由居民主導(dǎo)、出資，對危舊住房進(jìn)行拆除重建，不增加或小幅增加面積。這種方式在北京、上海等地已有探索，突出了“誰受益、誰主導(dǎo)、誰出資”的原則。

而片區(qū)統(tǒng)籌與綜合開發(fā)，在部分區(qū)域仍在實踐。在少數(shù)仍有經(jīng)濟(jì)可行性的核心區(qū)域，仍存在通過土地整合、重新規(guī)劃進(jìn)行整體更新的模式，但更強(qiáng)調(diào)與產(chǎn)業(yè)、文化、生態(tài)的融合。

中指研究院研究總監(jiān)吳建欽指出，與“十四五”初期相比，如今城市更新的參與主體更加多元化，建筑類企業(yè)、開發(fā)企業(yè)、運(yùn)營服務(wù)類企業(yè)等紛紛入局；資金來源也更加多元，中央補(bǔ)助、預(yù)算內(nèi)投資、專項債、政策性貸款等多渠道發(fā)力；營利模式則更注重通過持續(xù)運(yùn)營產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流來實現(xiàn)平衡。

“很難再用一種模式包打天下了。”吳璟建議，未來應(yīng)建立一套涵蓋“空間功能評估”與“經(jīng)濟(jì)價值評估”的雙重評價體系，并形成“前策劃—后評價”的閉環(huán)，從而更科學(xué)地判斷更新必要性與模式選擇。

運(yùn)營能力成決勝關(guān)鍵

站在“十五五”起點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將在深度調(diào)整中孕育新的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶用“總量有空間，改善成主導(dǎo)”和“市場分化加劇”來概括未來五年的核心特征。

根據(jù)其測算，“十五五”期間全國城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平方米，年均新建商品住宅銷售面積預(yù)計為7億—8億平方米。盡管總量峰值已過，但每年新增城鎮(zhèn)人口仍較為龐大，人口持續(xù)流入的高能級城市仍具潛力。

更重要的是，改善性需求正成為住房消費(fèi)的核心增長點(diǎn)，預(yù)計“十五五”期間改善需求帶來的住房增量約20.3億平方米，占總需求四成。

與此同時，市場分化將進(jìn)一步加劇。2025年1—11月數(shù)據(jù)已顯現(xiàn)端倪：百城二手住宅價格累計下跌7.46%，其中二線城市跌幅達(dá)8.24%，超過一線城市（5.52%）；新房價格則呈現(xiàn)“核心城市漲、多數(shù)城市跌”的格局，一線城市累計上漲5.82%，上海豪宅入市帶動新房均價漲9.21%，而近六成二線城市價格下跌，三、四線城市則累計下跌1.54%。

曹晶晶指出，隨著限制性政策逐步退出，樓市將回歸供需基本面邏輯，人口和人才吸引力強(qiáng)的城市市場更具韌性，“好城市+好房子”的價值將逐步兌現(xiàn)。

對于企業(yè)而言，“玩法”正在改變。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水預(yù)判，“十五五”期間房地產(chǎn)企業(yè)的主流商業(yè)模式將從“開發(fā)驅(qū)動”向“開發(fā)+運(yùn)營雙輪驅(qū)動”轉(zhuǎn)變。

頭部房企已率先布局“輕重并舉”。從營業(yè)收入結(jié)構(gòu)來看，2025年上半年，華潤置地、招商蛇口、龍湖集團(tuán)持有物業(yè)和物業(yè)服務(wù)收入合計占比均超20%，較2021年有明顯提升。從利潤貢獻(xiàn)來看，2025年上半年，華潤置地非開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤六成，成為行業(yè)從“開發(fā)依賴”向“開發(fā)+運(yùn)營”雙輪驅(qū)動轉(zhuǎn)型的代表。

此外，部分出險房企通過“債轉(zhuǎn)+資產(chǎn)抵債”等組合模式削債，將發(fā)展重心轉(zhuǎn)向代建、物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。據(jù)劉水介紹，出險企業(yè)債務(wù)重組后，其資產(chǎn)負(fù)債表仍面臨壓力，而輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不需要大量資本投入，不增加有息負(fù)債。另外，部分出險房企多年積累的核心能力仍在，如擁有成熟的開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)團(tuán)隊且經(jīng)驗豐富，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)是較為合適的發(fā)展路徑。如金科重整后聚焦投資管理、開發(fā)服務(wù)、運(yùn)營管理等；遠(yuǎn)洋集團(tuán)積極謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，拓展代建、商管資管等各類輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

對于城市更新這一極具潛力的賽道，劉水建議，參與企業(yè)一要轉(zhuǎn)變思維，從追求高周轉(zhuǎn)的“開發(fā)商”角色，轉(zhuǎn)向深耕細(xì)作的“資產(chǎn)管理者”和“城市運(yùn)營商”。摒棄大規(guī)模“拆改建”思維，轉(zhuǎn)向長期運(yùn)營和價值挖掘，針對不同項目采用差異化策略。二是要拓寬融資模式，除了傳統(tǒng)融資方式，應(yīng)積極利用城市更新專項債、政策性銀行中長期貸款等支持工具。三是加強(qiáng)運(yùn)營能力建設(shè)，強(qiáng)化全周期運(yùn)營和業(yè)態(tài)創(chuàng)新，將BIM（建筑信息模型）、CIM（城市信息模型）等技術(shù)應(yīng)用于項目的規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)維管理，提升管理效率和風(fēng)險預(yù)警能力。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：顏京寧）