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2010年，美國(guó)《時(shí)代》周刊的一篇文章將康巴什推向輿論中心。

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文中提到，這座耗資50億元打造的新城，街道上清潔人員的數(shù)量甚至超過(guò)行人，新建住宅的空置率竟高達(dá)97%。

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自那時(shí)起，“鬼城”這一稱號(hào)便如影隨形地貼在康巴什身上長(zhǎng)達(dá)十余年。

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即便到了今天，仍有網(wǎng)友在刷到康巴什相關(guān)視頻時(shí)留言評(píng)論，稱其為“燒錢建出的空城”。

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令人費(fèi)解的是它的房?jī)r(jià)——一個(gè)被冠以“鬼城”之名的地方，房?jī)r(jià)竟然超過(guò)了鄂爾多斯的老城區(qū)。

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真正解開(kāi)“鬼城”謎團(tuán)的關(guān)鍵，就藏在這背后的發(fā)展邏輯之中。

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為啥被罵“鬼城”

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康巴什的起點(diǎn)頗為特殊。2004年啟動(dòng)建設(shè)之際，這里還是一望無(wú)際的草原牧場(chǎng)。

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官方公布的初期投資金額為50億，但這僅是龐大支出的開(kāi)端。

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后續(xù)的綠化工程、交通網(wǎng)絡(luò)、市政設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)持續(xù)投入資金。

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據(jù)康巴什城投公司透露，單是城市綠化項(xiàng)目，就拖欠施工企業(yè)近十億元款項(xiàng)。

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而這筆債務(wù)，只是整體財(cái)政壓力中的一小部分。

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盡管背負(fù)巨額投入，康巴什的城市硬件水平卻達(dá)到了區(qū)域領(lǐng)先水準(zhǔn)。

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全市綠化總面積達(dá)3400萬(wàn)平方米，綠化覆蓋率高達(dá)43%，這在西部城市中極為罕見(jiàn)。

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2012年，它成為全國(guó)首個(gè)以整座城市名義獲評(píng)國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)的行政區(qū)。

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教育和醫(yī)療資源也同步跟進(jìn)，先后建成23所中小學(xué)、2所高等院校，另有多個(gè)院校正在籌建中。

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根據(jù)2012年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)在校學(xué)生總數(shù)已達(dá)2.7萬(wàn)人，若按每位學(xué)生對(duì)應(yīng)一個(gè)家庭計(jì)算，相當(dāng)于已有2.7萬(wàn)個(gè)家庭在此定居。

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那么問(wèn)題來(lái)了：為何依舊被稱為“鬼城”？

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根本原因在于房屋建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人口增長(zhǎng)節(jié)奏。

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2010年，鄂爾多斯商品房銷售面積達(dá)到1009.4萬(wàn)平方米，相當(dāng)于北京同年銷量的62%。

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然而，鄂爾多斯當(dāng)時(shí)的常住人口僅為194萬(wàn)，不足北京的十分之一。

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進(jìn)入2011年，當(dāng)?shù)赜?jì)劃新開(kāi)工商品房面積達(dá)1300萬(wàn)平方米，施工總量攀升至2300萬(wàn)平方米。

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換算下來(lái)，每天有接近6萬(wàn)平方米的新房進(jìn)入市場(chǎng)，人均新增住房面積超過(guò)10平方米。

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房源供應(yīng)如同當(dāng)?shù)氐拿禾抠Y源一般充沛，高庫(kù)存與高空置自然難以避免。

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更關(guān)鍵的是，2011年后房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)大幅跳水。

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康巴什的平均房?jī)r(jià)從每平方米1萬(wàn)元跌至3000多元，許多樓盤陷入滯銷困境。

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最具代表性的案例是星河灣項(xiàng)目，最初規(guī)劃銷售額超百億元，最終只能通過(guò)大規(guī)模降價(jià)促銷勉強(qiáng)回款。

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樓市遇冷疊加人口未達(dá)標(biāo)，“鬼城”的說(shuō)法迅速擴(kuò)散并深入人心。

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但很少有人追問(wèn)：如果真是無(wú)人居住的“死城”，房?jī)r(jià)為何沒(méi)有持續(xù)崩盤？

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反而到了2025年，這里竟發(fā)展成鄂爾多斯房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。

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房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲

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2025年12月發(fā)布的鄂爾多斯各區(qū)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示：

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康巴什新區(qū)新房均價(jià)為9845元/平方米，二手房掛牌價(jià)則高達(dá)13837元/平方米。

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這一價(jià)格不僅遠(yuǎn)高于達(dá)拉特旗、杭錦旗等周邊旗縣，甚至超過(guò)了主城區(qū)東勝。

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同期東勝區(qū)新房均價(jià)為6403元/平方米，二手房為7906元/平方米，與康巴什存在明顯差距。

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房?jī)r(jià)是市場(chǎng)的溫度計(jì)，一座真正荒廢的城市，不可能支撐如此高的資產(chǎn)估值。

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康巴什房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺，核心支撐來(lái)自產(chǎn)業(yè)升級(jí)與公共服務(wù)完善。

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外界普遍不了解的是，康巴什如今已是鄂爾多斯的政治中樞、文化高地和科教重鎮(zhèn)。

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神華集團(tuán)等大型國(guó)企將員工生活基地選址于此，原計(jì)劃安置三萬(wàn)戶家庭，截至2012年已實(shí)現(xiàn)一萬(wàn)戶入住，帶來(lái)近三萬(wàn)名常住居民。

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此后陸續(xù)有更多企業(yè)分支機(jī)構(gòu)遷入，帶動(dòng)大量職工及其家屬長(zhǎng)期落戶。

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與此同時(shí)，康巴什的產(chǎn)業(yè)形態(tài)也在不斷優(yōu)化升級(jí)。

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鄂爾多斯高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、清華低碳谷項(xiàng)目相繼落地見(jiàn)效，同時(shí)引入了十家高校背景的科研平臺(tái)。

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2024年，康巴什實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值192.44億元，同比增長(zhǎng)8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到64365元。

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收入穩(wěn)步提升、配套設(shè)施齊全，自然吸引更多人選擇在此安家。

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更為重要的是，本地住房需求結(jié)構(gòu)正發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。

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早期開(kāi)發(fā)以商品房為主，隨著人口逐步聚集，潛在購(gòu)房需求被持續(xù)釋放。

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地方政府還專門組建轉(zhuǎn)移農(nóng)牧民勞務(wù)協(xié)作組織，幫助近500名農(nóng)牧民轉(zhuǎn)型就業(yè)，年人均收入突破5萬(wàn)元。

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有了穩(wěn)定收入來(lái)源后，他們?cè)诔鞘匈?gòu)置房產(chǎn)的意愿顯著增強(qiáng)。

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公眾只關(guān)注“尚未達(dá)到30萬(wàn)人口目標(biāo)”而斥責(zé)其為空城，卻忽視了城市發(fā)展本就是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程。

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正如鄂爾多斯官員所言，任何城市的成長(zhǎng)都要經(jīng)歷基礎(chǔ)建設(shè)、功能配套到人氣集聚的不同階段，無(wú)法一夜間成型。

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今天的康巴什，早已不是當(dāng)年那座寂靜無(wú)聲的新區(qū)。

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2024年全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)81.8億元，同比增長(zhǎng)8.5%。

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倘若真的無(wú)人居住，這些消費(fèi)活動(dòng)根本無(wú)法維系。

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“鬼城”傳聞背后

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所謂“鬼城”標(biāo)簽，本質(zhì)上是對(duì)康巴什發(fā)展的片面解讀。

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當(dāng)《時(shí)代》周刊發(fā)布報(bào)道時(shí)，康巴什僅建成六年，距離總體規(guī)劃設(shè)定的二十年周期尚早。

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該報(bào)道聚焦于“當(dāng)時(shí)人少”的表象，卻忽略了城市演進(jìn)的基本規(guī)律。

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正如當(dāng)?shù)毓賳T回應(yīng)：這種批評(píng)要么源于認(rèn)知缺失，要么帶有先入為主的偏見(jiàn)。

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頗具諷刺意味的是，“鬼城”之名反而成了康巴什獨(dú)特的傳播流量入口。

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不少人在看到負(fù)面報(bào)道后產(chǎn)生好奇，專程前往實(shí)地探訪。

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親臨之后才發(fā)現(xiàn)，這里綠樹(shù)成蔭、道路通暢，基礎(chǔ)設(shè)施完善程度超越許多內(nèi)地城市。

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可惜的是，外界的刻板印象并未因此扭轉(zhuǎn)。

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直至今日，仍有不少人反復(fù)引用舊數(shù)據(jù)攻擊康巴什，卻不曾查閱最新的統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

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他們未曾意識(shí)到，康巴什的債務(wù)狀況已在逐步改善。

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2012年起，鄂爾多斯市將拓寬民間資本參與渠道列為重點(diǎn)任務(wù)，并成立民間資本投資服務(wù)中心推動(dòng)融資轉(zhuǎn)型。

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本地民間借貸機(jī)構(gòu)也在調(diào)整信貸方向，減少對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的依賴，轉(zhuǎn)向支持小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

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這座城市正按照自身的步調(diào)，一步步兌現(xiàn)當(dāng)初的城市藍(lán)圖。

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判斷一座城市是否為空城，無(wú)需盲從外媒評(píng)價(jià)。

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觀察房?jī)r(jià)走勢(shì)、消費(fèi)活力、人口流動(dòng)趨勢(shì)，答案清晰可見(jiàn)。

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康巴什房?jī)r(jià)長(zhǎng)期高于周邊區(qū)域，常住人口持續(xù)增長(zhǎng)，本身就說(shuō)明其具備獨(dú)特吸引力。

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所謂“萬(wàn)億巨資打造鬼城”的說(shuō)法，實(shí)屬夸大其詞。

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官方披露的初始投資為50億元，后續(xù)追加的資金主要用于明確用途的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建設(shè)。

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這些投入并非浪費(fèi)，而是為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展夯實(shí)地基。

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結(jié)語(yǔ)

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康巴什的發(fā)展歷程揭示了一個(gè)深刻道理：切勿輕易被標(biāo)簽定義。

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它的成長(zhǎng)節(jié)奏或許未能滿足外界短期期待，但始終沿著既定路徑穩(wěn)步推進(jìn)。

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那些指責(zé)其“揮霍財(cái)政”的聲音，可能并不理解城市建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程。

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未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)30萬(wàn)人口的規(guī)劃目標(biāo)，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。

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但至少目前，它已用真實(shí)的房?jī)r(jià)水平和經(jīng)濟(jì)社會(huì)數(shù)據(jù)證明了自己的價(jià)值所在。

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