等了整整五年，二手房市場(chǎng)終于迎來(lái)了直接的稅費(fèi)新政。

就在昨日，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布二手房增值稅調(diào)減政策公告，核心內(nèi)容明確：個(gè)人將購(gòu)買不足兩年的住房對(duì)外出售的，按照3%的稅率全額征收增值稅。相比此前5%的稅率，直接下調(diào)了2個(gè)百分點(diǎn)。

該政策自2026年1月1日起正式執(zhí)行。值得注意的是，公告中還專門補(bǔ)充了一條過渡性規(guī)定：2026年1月1日之前，個(gè)人對(duì)外銷售住房且尚未申報(bào)納稅的，符合條件的可按照新政策執(zhí)行。

這句話的意思很明確：如果現(xiàn)在已經(jīng)完成了二手房交易，但還沒有申報(bào)繳納增值稅，那么等到2026年1月1日之后再進(jìn)行申報(bào)，就可以按照3%的新稅率來(lái)繳稅。

此次政策最大的變化，就是將不滿兩年住房的增值稅率從5%調(diào)減至3%。這一調(diào)整，是實(shí)打?qū)嵔o2021年之后在高位買入二手房的業(yè)主減輕負(fù)擔(dān)。

要知道，2021年之后房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，很多人當(dāng)年的購(gòu)房成本都處于高位，房子根本沒有增值空間。因此，無(wú)論現(xiàn)在是想賣掉房子降低負(fù)債，還是打算置換新房，這個(gè)政策都能幫業(yè)主省下一筆可觀的稅費(fèi)。

在政策出臺(tái)之前，由于不滿兩年的二手房增值稅稅率較高，大家賣房或換房時(shí)，往往都會(huì)選擇等到房子滿兩年之后再進(jìn)行交易。以成都的普遍次新房為例，一套房子的增值稅大概要交20多萬(wàn)元。這種高稅費(fèi)成本，嚴(yán)重制約了大家置換新房的積極性。

我們可以舉個(gè)具體的例子來(lái)直觀感受政策的影響：

政策實(shí)施前，你要賣一套價(jià)值400萬(wàn)且持有不滿兩年的房子，按照5%的稅率計(jì)算，需要繳納20萬(wàn)的增值稅。如果你的心理預(yù)期是繳納增值稅后實(shí)收380萬(wàn)，那么成交價(jià)格就必須定格在400萬(wàn)。在當(dāng)前買方市場(chǎng)的大環(huán)境下，這樣的定價(jià)會(huì)讓銷售難度大幅上升。

而新政實(shí)施后，同樣一套400萬(wàn)的房子，需要繳納的增值稅從20萬(wàn)下調(diào)到了12萬(wàn)。此時(shí)，你可以將成交價(jià)格定為392萬(wàn)，最終到手的錢反而比之前還多幾千塊，同時(shí)交易總成本直接下降了8萬(wàn)。

千萬(wàn)別小看這8萬(wàn)塊錢——在二手房交易過程中，因?yàn)?萬(wàn)塊錢談不攏而導(dǎo)致交易黃掉的情況比比皆是。因此，這大幾萬(wàn)的成本下降，完全可以提高市場(chǎng)交易的成功率，從而有效促進(jìn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。

如果市場(chǎng)流動(dòng)性持續(xù)降低，那么市場(chǎng)進(jìn)一步下沉的壓力就會(huì)更大，這和A股市場(chǎng)的縮量下跌是同一個(gè)道理。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，這次的政策是實(shí)打?qū)嵔o二手房市場(chǎng)帶來(lái)了直接利好，或者更準(zhǔn)確地說(shuō)，是對(duì)當(dāng)下的次新房構(gòu)成了直接利好。

從市場(chǎng)影響來(lái)看，短期之內(nèi)二手房的掛牌量可能會(huì)有所上升，這對(duì)于二手房的成交會(huì)構(gòu)成階段性壓力。但從長(zhǎng)期來(lái)看，政策對(duì)整體樓市都是利好，尤其利好新房市場(chǎng)——因?yàn)闀?huì)有更多業(yè)主賣掉原來(lái)品質(zhì)一般或位置較差的房子，去置換當(dāng)下品質(zhì)更好的新房，甚至不排除有人會(huì)賣掉兩套老房子，換一套高品質(zhì)新房的可能。

不過話說(shuō)回來(lái)，3%的稅率其實(shí)也不算低。而且現(xiàn)在有不少房子，明年就將滿足持有兩年的要求——畢竟持有時(shí)間是從繳納契稅的時(shí)間開始計(jì)算的。因此，這個(gè)政策更多的是直接利好當(dāng)下急于賣房的業(yè)主；對(duì)于不著急的業(yè)主來(lái)說(shuō)，大概率還是會(huì)等到明年房子滿兩年之后再進(jìn)行交易，畢竟?jié)M兩年后就可以免征增值稅了。

不知道大家對(duì)這個(gè)政策怎么看？