門店櫥窗里的房源海報(bào)換了一茬又一茬，降價(jià)標(biāo)簽貼了一層又一層，可連個(gè)正經(jīng)詢價(jià)的客戶都沒遇到。

要知道，往年這個(gè)時(shí)候正是返鄉(xiāng)置業(yè)的旺季，但三四線城市的冷清態(tài)勢(shì)一目了然。

而且，2025年11月全國(guó)百城新建商品住宅去庫(kù)存周期已達(dá)27.4個(gè)月，三四線城市更是高達(dá)40.3個(gè)月，遠(yuǎn)超14個(gè)月的合理區(qū)間。

這意味著，即便現(xiàn)在停止所有新房供應(yīng)，三四線城市要消化完現(xiàn)有庫(kù)存，平均也需要三年多時(shí)間。

從人人爭(zhēng)搶的香餑餑，到如今無(wú)人問(wèn)津的“冷饅頭”，三四線城市的樓市到底經(jīng)歷了什么？

人口外流：剛需斷層的致命傷

“房地產(chǎn)短期看政策，長(zhǎng)期看人口”，這句行業(yè)老話在2026年的三四線城市得到了最真實(shí)的印證。

2025年全年三四線城市人口凈流出達(dá)312萬(wàn)人，持續(xù)的人口外流直接導(dǎo)致購(gòu)房剛需出現(xiàn)斷層。

在安徽阜陽(yáng)，2018年的時(shí)候，樓盤主要客戶是返鄉(xiāng)的年輕人和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的剛需群體，開盤即售罄是常有的事。

不用主動(dòng)推銷，客戶帶著現(xiàn)金來(lái)?yè)尫?，晚?lái)一步就只能選頂層或者底層。

可現(xiàn)在，剛需群體的占比不足20%。

這也難怪，年輕人都去合肥、南京這些大城市打工了，留在本地的大多是老人和孩子，根本沒有購(gòu)房需求。

即便有成交的，還是本地個(gè)體戶為了孩子上學(xué)買的學(xué)區(qū)房，而且都是挑著小戶型、低總價(jià)的選。

人口外流帶來(lái)的不僅是剛需減少，還有改善型需求的萎縮。隨著三四線城市優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源不斷向一二線城市集中，有改善需求的家庭更愿意把錢花在大城市的房產(chǎn)上，而非在本地置換。

更關(guān)鍵的是，人口外流還形成了惡性循環(huán)。

因?yàn)槟贻p人減少，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏活力，就業(yè)機(jī)會(huì)進(jìn)一步減少，又會(huì)吸引更多人外流，最終導(dǎo)致樓市需求持續(xù)萎縮。

已經(jīng)有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，人口持續(xù)外流的三四線城市，2026年房?jī)r(jià)可能再跌10%。

除了常住人口外流，返鄉(xiāng)置業(yè)潮的消退也讓三四線樓市雪上加霜。

對(duì)于返鄉(xiāng)人員來(lái)說(shuō)，在大城市打拼多年，雖然攢了點(diǎn)錢，但三四線城市的房產(chǎn)增值空間太小，不如把錢存在銀行或者投資其他領(lǐng)域。

如果說(shuō)人口外流是三四線樓市遇冷的根本原因，那么庫(kù)存高企和房源錯(cuò)配則是直接導(dǎo)火索。

二、買的不想要，要的買不到

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”成為重點(diǎn)任務(wù)。

這一政策定調(diào)，也從側(cè)面反映了三四線城市樓市的核心矛盾。

在江蘇鹽城，某遠(yuǎn)郊文旅盤的現(xiàn)狀讓人唏噓。

2019年開盤時(shí)，開發(fā)商以“生態(tài)宜居、度假康養(yǎng)”為賣點(diǎn)，吸引了大量投資客和本地購(gòu)房者，均價(jià)一度漲到8000元/平方米。

可到了2026年1月，該樓盤的二手房掛牌價(jià)僅為4800元/平方米，即便降價(jià)40%，仍有大量房源無(wú)人問(wèn)津。

小區(qū)里雜草叢生，大部分房屋都是空置狀態(tài)，不少窗戶玻璃已經(jīng)破損，顯得格外荒涼。

對(duì)于很多業(yè)主而言，當(dāng)時(shí)買這里就是想著投資升值，沒想到現(xiàn)在砸在手里了。連中介都說(shuō)這套房的流動(dòng)性基本枯竭了。”

這類遠(yuǎn)郊文旅盤、養(yǎng)老盤，正是三四線城市庫(kù)存積壓的重災(zāi)區(qū)。

原因很簡(jiǎn)單，這類依靠概念炒作的房產(chǎn)，因?yàn)槿狈Ξa(chǎn)業(yè)支撐和配套設(shè)施，在市場(chǎng)調(diào)整期最先被淘汰，成為持有者的“資產(chǎn)包袱”。

除了遠(yuǎn)郊盤，房齡超20年的老舊小區(qū)也面臨成交困境。

數(shù)據(jù)顯示，目前三四線城市老舊小區(qū)二手房成交占比不足10%，成交周期普遍超過(guò)200天。

庫(kù)存高企的同時(shí)，三四線城市還存在嚴(yán)重的房源錯(cuò)配問(wèn)題。

三四線城市的新房供應(yīng)中，大戶型、低品質(zhì)的剛需戶型占比依然較高。

這就導(dǎo)致了“買的不想要，要的買不到”的尷尬局面。

政策層面雖然出臺(tái)了一系列去庫(kù)存措施，比如四川、浙江等多地發(fā)行專項(xiàng)債券用于收購(gòu)存量商品房作為保障性住房，但效果還未完全顯現(xiàn)。

而且這些政策主要針對(duì)位置較好、配套成熟的存量房，對(duì)于遠(yuǎn)郊盤和老舊小區(qū)的庫(kù)存消化，幫助有限。

有業(yè)內(nèi)人士分析，三四線城市要解決庫(kù)存問(wèn)題，不僅要控制新增供應(yīng)，更要優(yōu)化現(xiàn)有房源結(jié)構(gòu)，滿足不同群體的居住需求。

從政策導(dǎo)向來(lái)看，2026年樓市的“穩(wěn)”字底色已經(jīng)明確。

1月1日起，個(gè)人銷售購(gòu)買滿兩年及以上的住房免征增值稅的政策正式實(shí)施，各地也在深化公積金制度改革，通過(guò)提升貸款額度、優(yōu)化異地貸款政策等方式激活合理住房需求。

但這些政策在三四線城市的效果可能有限。

因?yàn)槿木€城市的樓市問(wèn)題，核心是需求不足和供需錯(cuò)配，而非政策限制。

有專家預(yù)測(cè)，公積金政策可能會(huì)向購(gòu)買“好房子”傾斜，形成“政策支持+品質(zhì)需求”的正向循環(huán)，但對(duì)于三四線城市的普通庫(kù)存房來(lái)說(shuō)，可能難以享受到太多政策紅利。

不過(guò)，三四線城市樓市從“普漲狂歡”回歸理性，未必是壞事。

畢竟，房子的本質(zhì)是用來(lái)住的，而非用來(lái)炒作的，樓市降溫有利于讓房子回歸居住屬性，也有利于城市的健康發(fā)展。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，樓市降溫意味著購(gòu)房壓力減小、議價(jià)空間增大。

以前在三四線城市買房，要面臨搶房、加價(jià)等情況，現(xiàn)在購(gòu)房者可以從容挑選，慢慢對(duì)比，找到適合自己的房子。

而且隨著房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，購(gòu)房者不用再擔(dān)心“買在半山腰”，可以根據(jù)自己的實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)能力理性置業(yè)。

對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，樓市降溫也能倒逼城市轉(zhuǎn)變發(fā)展模式。

過(guò)去很多三四線城市過(guò)度依賴房地產(chǎn)發(fā)展，忽視了產(chǎn)業(yè)培育和民生改善，導(dǎo)致城市競(jìng)爭(zhēng)力不足?，F(xiàn)在樓市遇冷，正好可以讓城市管理者把更多精力放在發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)、提升公共服務(wù)水平上。

只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)了，才能吸引人口流入，從根本上解決樓市需求不足的問(wèn)題。

當(dāng)然，我們也不能忽視樓市降溫可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，比如開發(fā)商資金鏈斷裂、房?jī)r(jià)大幅下跌引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)等。

這就需要政策層面精準(zhǔn)發(fā)力，堅(jiān)持因城施策，既要幫助合理住房需求釋放，也要防范化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2026年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”納入重點(diǎn)任務(wù)，明確提出“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的發(fā)展路徑，這一政策導(dǎo)向有利于三四線城市樓市平穩(wěn)調(diào)整。

相信在政策的引導(dǎo)下，三四線城市樓市能夠逐步走出困境，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。