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年度觀點

HIGHLIGHTS

行業(yè)環(huán)境

• “十四五”期，全國住房租賃政策經(jīng)歷從“體系構建”到“質效并重”的深刻轉型，“十五五”期保障性住房強調“優(yōu)化供給”，“存轉保”或成主要籌集來源，精細化、品質化運營趨勢凸顯
  

• 地方政策持續(xù)高頻，核心一二線仍為政策重地；優(yōu)化供應方式指導政策落地，從源頭上解決市場供需失衡的矛盾，且助力存量去化

• 保障房REITs首發(fā)+擴募成功落地，融資結構持續(xù)優(yōu)化，債券類融資占比大幅提升

• 險資、基金等非國企企業(yè)主導涉租大宗交易市場，外資收并購動作相對活躍，但布局主要聚焦一線及強二線城市

市場篇

• 全國55城個人房源掛牌高位回落，業(yè)主面對市場壓力，以價換量成交穩(wěn)定上漲
  

• 核心15城集中式公寓規(guī)模持續(xù)上漲，年內(nèi)新建類項目及保租房項目主導新開
  

• 核心15城集中式公寓出租率普遍趨穩(wěn)，受保租房規(guī)模入市影響，多城租金持續(xù)承壓

企業(yè)篇

• “國家隊”積極入局，TOP30開業(yè)規(guī)模年增長超9萬間
  

• 地方國企深化市場化運營及自品牌落地與規(guī)模擴張

• 市場化企業(yè)發(fā)展向聚焦輕資產(chǎn)轉型，主要拓展與地方國企或跨行業(yè)大廠

展望篇

• “十五五”期間住房租賃政策將呈現(xiàn)“強規(guī)范、重支持、促創(chuàng)新”的三維體系，推動行業(yè)從高速發(fā)展轉向高質量發(fā)展
  

• 26、27年仍然是保租房供應高峰，在保租房供應集中區(qū)域競爭聚焦“存量爭客”，產(chǎn)品力與運營效率將成為決定項目成敗的核心

以下為2025年中國住房租賃行業(yè)發(fā)展盤點·縮略版

*報告完整版獲取方式附于文末*

Chapter 1

行業(yè)環(huán)境

一、“十四五”期，全國住房租賃政策經(jīng)歷從“體系構建”到“質效并重”的深刻轉型，“十五五”期保障性住房強調“優(yōu)化供給”，“存轉保”或成主要籌集來源，精細化、品質化運營趨勢凸顯“十四五”期間住房租賃政策大致可以分為三個階段。第一階段為2021-2022年：聚焦體系構建與供給攻堅，政策核心是搭建頂層設計并迅速增加供給量，初期以新建和改造閑置住房為主要途徑，同時加大金融支持。第二階段為2023-2024年：聚焦模式探索與存量盤活，政策重心轉向拓寬供給渠道、盤活存量資源。第三階段為2025年：聚焦質量提升與法制規(guī)范，《住房租賃條例》正式出臺，政策方向轉向質量提升與法制規(guī)范，同時積極培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。

2025年10月，《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》發(fā)布，提出優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。此前，“十四五”規(guī)劃對保障性住房供給的提法為“有效增加”，預計“十五五”時期，我國對保障性住房的優(yōu)化方向或包括保障性住房供給的籌集來源、質量提升、規(guī)模等維度。

二、地方政策持續(xù)高頻，核心一二線仍為政策重地；優(yōu)化供應方式指導政策落地，從源頭上解決市場供需失衡的矛盾，且助力存量去化

地方住房租賃相關政策體系持續(xù)完善，推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，2025年作為“十四五”收官之年，全國各地出臺約259條租賃政策，仍以一線城市及強二線城市主導。政策指導類占比61%最多，其次為規(guī)范類占比23%；2024年及以前政策主導市場供應與市場需求匹配，2025年以來隨著保租房籌集工作逐步收尾，下一步多為地方指導保租房發(fā)展及相關配套政策的部署及落位，進一步指導和約定行業(yè)發(fā)展邊際，從而推動住房租賃行業(yè)高質量發(fā)展。

三、保障房REITs首發(fā)+擴募成功落地，融資結構持續(xù)優(yōu)化，債券類融資占比大幅提升供需兩側協(xié)同發(fā)力，通過精細化施策，推動“租購并舉”落地

年內(nèi)成功首發(fā)2只并完成2單擴募，同時有超15家企業(yè)籌備發(fā)行，市場已從試點探索，邁向“擴容提質”的規(guī)?；l(fā)展新階段。隨著保障房REITs發(fā)行節(jié)奏的加快，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。

四、險資、基金等非國企企業(yè)主導涉租大宗交易市場，外資收并購動作相對活躍，但布局主要聚焦一線及強二線城市

2025年租賃市場大宗交易共計11宗，已披露交易金額共計71.44億，其中僅新黃浦和上海前灘國際商務區(qū)投資有限公司為國企性質，另外資收并購動作相對活躍，參與大宗交易4宗，合計金額23.8億元（一宗未披露收購金額），占比約33%，積極布局上海、北京等高能級城市。

Chapter 2

市場篇

一、全國55城個人房源掛牌高位回落，業(yè)主面對市場壓力，以價換量成交穩(wěn)定上漲
從2021至2025年全國55城個人房源年度供應走勢來看，租賃市場與房地產(chǎn)整體周期呈現(xiàn)出緊密關聯(lián)。2025年全年個人房源新增供應量約為576萬套，同比小幅下降約3%。這一持續(xù)溫和下滑的趨勢，既與房地產(chǎn)新開工放緩、二手房交易情緒漸穩(wěn)有關，也暗示著個人租賃房源供給逐步進入穩(wěn)定平臺期。

從2021至2025年全國55城個人房源年度成交走勢來看，市場呈現(xiàn)出與供給端高度聯(lián)動、需求持續(xù)釋放的結構性增長特征。2025年全年成交規(guī)模約218萬套，同比增幅約10%。成交穩(wěn)步增長，一方面反映出在房價預期趨于平穩(wěn)背景下，租賃正成為更多人長期、穩(wěn)定的居住選擇，租賃習慣逐步深化；另一方面也體現(xiàn)出個人房源在租賃市場中仍具有較強競爭力，尤其在滿足多樣化、個性化居住需求方面，持續(xù)吸引著年輕家庭、新市民等核心客群。

從個人房源租賃市場租金坪效來看，從2022年之后，業(yè)主以租待售，供應增加，競爭加劇疊加經(jīng)濟壓力下，客戶租房預期下降，業(yè)主降低租金，匹配需求，導致成交均價下滑。個人房源租金呈現(xiàn)出持續(xù)下滑趨勢，2025年掛牌價對比2022年下降4.7%，年均降幅約1.6%；成交價對比2022年下降約7.3%，年均降幅約2.4%。個人房源租賃市場成交表現(xiàn)出以價換量態(tài)勢。

二、核心15城集中式公寓規(guī)模持續(xù)上漲，年內(nèi)新建類項目及保租房項目主導新開

滬深兩城集中式公寓規(guī)模領跑，十城保租房市占超45%，“保障+市場”雙軌格局形成。截止2025年末，上海、深圳兩城規(guī)模分別為43萬套、34萬套持續(xù)高位運行；從供應格局來看，上海、武漢、廈門、成都、深圳、西安、鄭州、濟南、天津、重慶、蘇州共11城保租房市占超45%，“保障+市場”雙軌格局成型。

2025年新開持續(xù)高位運行，新建項目及保租房主導供給。2025年核心十五城新開集中式公寓規(guī)模為19.5萬套，同比微降2個百分點；從新開項目建設類型來看，新建類項目占比達76%，同比上漲3%，未來隨著租賃土地供給端的持續(xù)收窄，行業(yè)供應將逐步轉向存量改建主導；從新開項目屬性表現(xiàn)來看，保租房規(guī)模市占84%，同比上漲6%，未來各地將積極進行存量收購類資產(chǎn)的改造與入市工作，城市保租房市占或將持續(xù)上漲。

三、核心15城集中式公寓出租率普遍趨穩(wěn)，受保租房規(guī)模入市影響，多城租金持續(xù)承壓

2023年來平均出租率保持91%+高位水平，多城出租率波動企穩(wěn)。分城市看，2025年核心城市出租率7城同比上漲、8城下降，整體漲降幅多在±2%以內(nèi)，杭州同比降幅達7.0%最高，主因城市新建大型租賃集中入市影響，且該些新建型項目區(qū)位及交通等配套較弱影響項目爬坡期較長，導致城市整體出租率下滑。

從核心八城各季度出租率來看，核心八城整體出租率在80%以上，呈現(xiàn)高位運行態(tài)勢。其中廣州、深圳、南京、武漢、成都五城出租率更是保持在95%左右。從各城市出租率變化來看，城市分化明顯，北京、深圳、南京、武漢四城出租率近期呈現(xiàn)上漲趨勢；上海、廣州、杭州、成都四城出現(xiàn)小幅波動下滑。

低價保租房規(guī)模入市，核心15城平均租金同比降幅達3.3%，租金表現(xiàn)為近五年低位；分城市看，2025年全年僅北京、廣州2城租金同比上漲，其余城市租金同比普降，其中成都、重慶、杭州三城降幅超7%，主要受城市近年來新增供應以低價的保租房項目主導，導致城市整體租金同比降幅較高。未來隨著城市保租房持續(xù)入市，集中式公寓整體租金水平或持續(xù)承壓。

Chapter 3

企業(yè)篇

一、中國住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模/管理規(guī)模榜單發(fā)布

需要特別說明的是在開業(yè)規(guī)模TOP30的企業(yè)中，其中有10家屬于各地方國企平臺公司租賃企業(yè)，這些國企租賃項目中存在部分項目交由第三方運營的情況，存在項目資產(chǎn)方與運營方不歸屬同一個主體的情況，在此次統(tǒng)計中采取雙計原則，可能會提高整體TOP30租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模，但由于雙計房源量占比極低，對整體行業(yè)的開業(yè)規(guī)模不構成絕對影響因素。

二、“國家隊”積極入局，TOP30開業(yè)規(guī)模年增長超9萬間

在國家及地方政府持續(xù)強化住房租賃政策支持的背景下，特別是配租型保障性住房項目進入大規(guī)模建設與交付周期，地方國有企業(yè)依托其顯著的資源整合與平臺運營優(yōu)勢，展現(xiàn)出強勁的市場發(fā)展動能。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年末，國企系企業(yè)在住房租賃市場TOP30企業(yè)中的市場份額占比已達20%。尤為值得注意的是，其市場份額的同比漲幅達5.41%，大大領先于房企系及資管系企業(yè)，標志著住房租賃市場頭部格局正加速向國企主導方向演進。在此過程中，地方國企憑借其穩(wěn)定性和資源稟賦，在有效滿足社會日益增長的多元化、多層次住房需求方面發(fā)揮著關鍵作用，同時為促進住房租賃市場長期平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展提供了重要支撐，其行業(yè)引領地位日益凸顯。

數(shù)據(jù)來源：CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

據(jù)監(jiān)測，近年來，TOP30的國企系企業(yè)規(guī)模加速擴張態(tài)勢明顯，2025年國企系年規(guī)模增長超9萬間。多家國企系企業(yè)亦在加速涌入住房租賃市場，地方平臺公司表現(xiàn)尤為活躍。從典型城市看：成都16家平臺公司創(chuàng)立租賃品牌，開業(yè)規(guī)模約4萬間；上海8個入局品牌合計開業(yè)規(guī)模超10萬間，其中城方超4.2萬間、城投寬庭城投超1.6萬間；鄭州城發(fā)“美寓”單品牌規(guī)模更超7.2萬間，擴張勢頭強勁。此外，今年，合肥（肥西產(chǎn)城集團“梧桐寓”、高新區(qū)“高新云果”）、廣州（國資管理集團“新嶼公寓”）等地平臺公司持續(xù)推出自有租賃品牌，地方平臺品牌化入局步伐未停。

數(shù)據(jù)來源：CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

三、地方國企深化市場化運營及自品牌落地與規(guī)模擴張

2025年四季度，地方國企圍繞保障性租賃住房的籌集、建設與運營，展現(xiàn)出以下幾大鮮明走勢：1.地方國企加速入局，聚焦品牌化與體系化建設；2.盤活存量資產(chǎn)是核心房源籌集模式；3.專業(yè)化運營能力備受重視，“強強聯(lián)合”成為趨勢。

總結而言，近期地方國企的動態(tài)清晰地表明，它們正在中央及地方政策的強力指引下，大規(guī)模、系統(tǒng)化地深入?yún)⑴c保障性租賃住房市場。其當前發(fā)展路徑呈現(xiàn)出“盤活存量、品牌運營、規(guī)模擴張、合作共贏”的特點，旨在有效增加保障性住房供給的同時，探索一條可持續(xù)的、市場化的高質量發(fā)展道路，兼具社會民生與國有資產(chǎn)保值增值的雙重目標。這正深刻改變著中國住房租賃市場的格局。

四、市場化企業(yè)發(fā)展向聚焦輕資產(chǎn)轉型，主要拓展與地方國企或跨行業(yè)大廠

市場化長租企業(yè)的發(fā)展范式已發(fā)生根本性轉變，正從依賴資本投入的重資產(chǎn)持有加速邁向以專業(yè)能力驅動的輕資產(chǎn)運營模式。其核心商業(yè)邏輯，已從擁有物業(yè)產(chǎn)權獲取租金差價，轉變?yōu)檩敵銎放?、產(chǎn)品、運營及數(shù)字化系統(tǒng)，以此賺取管理服務費。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，頭部企業(yè)的輕資產(chǎn)運營管理占比已超過70%，這標志著其價值定位已從房東徹底轉變?yōu)橘Y產(chǎn)管理者與解決方案服務商。

這一轉型的關鍵路徑，在于與手握資產(chǎn)和需求并承擔著保障性租賃住房建設重要角色的地方國企平臺或其他行業(yè)大型企業(yè)建立深度鏈接。頭部企業(yè)正積極與地方政府、國有企業(yè)、高校及大型企業(yè)展開合作，通過成為人才住房與存量資產(chǎn)盤活的戰(zhàn)略合作伙伴，獲取穩(wěn)定且優(yōu)質的房源與客源。

資管系企業(yè)表現(xiàn)突出，TOP10企業(yè)中資管系企業(yè)占比過半，主要歸因于輕資產(chǎn)輸出模式日益成為市場的主流選擇。此外，在政策利好持續(xù)加持下，資產(chǎn)改建類需求將得以進一步釋放，對于資管企業(yè)來說，通過代建和代運營的方式介入，也將有效實現(xiàn)了自身規(guī)模的擴張與增長。城家作為早期聚焦于城市更新與空間改造的企業(yè)，憑借深厚的行業(yè)經(jīng)驗與資源積累，通過代建模式切入，以專業(yè)的項目管理能力和高效的運營模式，提升租賃住房的品質和居住體驗，進一步鞏固了其在市場中的競爭優(yōu)勢與地位。

數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

因此，市場化企業(yè)的核心競爭力已迭代為：1、全鏈條的資產(chǎn)管理與產(chǎn)品打造能力；2、經(jīng)過市場驗證的強大品牌與溢價能力；3、靈活多元的戰(zhàn)略合作與資源整合能力。未來，競爭的主戰(zhàn)場將不再是單純的規(guī)模擴張，而是在于能否以更專業(yè)的服務體系，深化與政府、國企、金融機構及產(chǎn)業(yè)端的協(xié)同，在復雜的市場格局中，憑借不可替代的運營價值，贏得持續(xù)發(fā)展的席位與機會。

Chapter 4

展望篇

一、“十五五”期間住房租賃政策將呈現(xiàn)“強規(guī)范、重支持、促創(chuàng)新”的三維體系，推動行業(yè)從高速發(fā)展轉向高質量發(fā)展“十四五”期間，頂層設計以“租購并舉”為核心，著力推動住房租賃市場規(guī)模擴張與制度框架搭建。進入“十五五”，預計政策重心將從“促規(guī)?！备噢D向“提質量、穩(wěn)秩序、優(yōu)結構”，形成多維度協(xié)同的政策與監(jiān)管體系。

二、26、27年仍然是保租房供應高峰，在保租房供應集中區(qū)域競爭聚焦“存量爭客”，產(chǎn)品力與運營效率將成為決定項目成敗的核心

當前至2026年，核心城市新建項目將繼續(xù)集中入市，預計2026年新增保租房規(guī)模約19.3萬套。供應持續(xù)放量下，市場競爭依然激烈，租金整體仍將承壓。2027年起，市場預計將進入以存量改建為主導的新階段，年度新增供應量預計回落至年均約12萬間。這一方面是因為新建項目供給高峰已過，另一方面也由于城市中易于改造的優(yōu)質存量資產(chǎn)逐漸減少，改造難度與成本逐年上升。若缺乏外部政策強力推動，2030年后新增供應規(guī)?？赡苓M一步放緩。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應用服務商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。