近日，濟(jì)南市歷下區(qū)司法局與山東廣播電視臺(tái)聯(lián)合打造的《法潤(rùn)歷下》融媒體普法節(jié)目，邀請(qǐng)濟(jì)南市齊魯公證處主任助理、公證員侯雯以及山東圣義（濟(jì)南自貿(mào)區(qū)）律師事務(wù)所執(zhí)行主任劉誠(chéng)發(fā)律師，聚焦“公證視角下的帶封過(guò)戶實(shí)操指南”，結(jié)合實(shí)操案例與法律規(guī)定，全面解讀帶封過(guò)戶模式的創(chuàng)新背景、標(biāo)準(zhǔn)流程、核心優(yōu)勢(shì)及推廣價(jià)值，為群眾解決查封房產(chǎn)交易難題提供權(quán)威指引，推動(dòng)這一全國(guó)首創(chuàng)機(jī)制惠及更多市場(chǎng)主體。

一、核心界定：厘清帶封與帶押過(guò)戶的本質(zhì)差異

節(jié)目中，侯雯公證員首先明確了帶封過(guò)戶與帶押過(guò)戶的核心區(qū)別，為觀眾掃清認(rèn)知誤區(qū)。兩者均針對(duì)房產(chǎn)交易中的權(quán)利限制問(wèn)題，但適用場(chǎng)景與核心解決目標(biāo)截然不同：

帶押過(guò)戶：適用于房產(chǎn)僅存在抵押登記的情形，核心是解決抵押狀態(tài)下房產(chǎn)無(wú)法直接過(guò)戶的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“不用先還清貸款即可過(guò)戶”，簡(jiǎn)化二手房交易流程；

帶封過(guò)戶：適用于房產(chǎn)已被法院查封的特殊情形，核心是在維護(hù)查封制度嚴(yán)肅性、保障債權(quán)人合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，破解查封房產(chǎn)不得擅自處分與房產(chǎn)價(jià)值最大化處置之間的矛盾，讓查封房產(chǎn)通過(guò)合法渠道實(shí)現(xiàn)交易流轉(zhuǎn)。

侯雯公證員介紹，帶封過(guò)戶模式的創(chuàng)新并非刻意設(shè)計(jì)，而是源于公證實(shí)踐中的現(xiàn)實(shí)需求。此前，濟(jì)南市齊魯公證處在辦理帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)時(shí)，頻繁遇到房產(chǎn)在交易過(guò)程中突發(fā)查封的情況，導(dǎo)致交易停滯、買賣雙方權(quán)益受損。為破解這一困境，公證處主動(dòng)探索，聯(lián)合法院、銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等多部門，逐步形成事前介入排查、事中調(diào)解協(xié)調(diào)、事后閉環(huán)處置的帶封過(guò)戶方案，將原本“交易中遇查封再被動(dòng)應(yīng)對(duì)”的模式，升級(jí)為“提前介入查封房產(chǎn)，主動(dòng)推進(jìn)自行處置”的主動(dòng)服務(wù)模式，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)查封房產(chǎn)規(guī)范化交易的機(jī)制空白。

二、創(chuàng)新背景：從實(shí)踐困境到機(jī)制突破的探索之路

帶封過(guò)戶模式的誕生，背后是對(duì)多重實(shí)踐困境的針對(duì)性破解。侯雯公證員透露，早期處理帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)時(shí)，一旦房產(chǎn)被查封，交易往往陷入僵局：買方擔(dān)心購(gòu)買查封房產(chǎn)存在權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，不愿繼續(xù)交易；賣方因房產(chǎn)被查封無(wú)法順利變現(xiàn)，難以償還債務(wù)；債權(quán)人擔(dān)憂查封效力受損，權(quán)益無(wú)法保障；法院則面臨執(zhí)行壓力，查封房產(chǎn)處置周期長(zhǎng)、效率低。此外，傳統(tǒng)查封房產(chǎn)處置多依賴法拍流程，但法拍房往往存在估值偏低、交易流程復(fù)雜、買受人權(quán)益保障不足等問(wèn)題，既不利于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)最大價(jià)值，也難以充分滿足買賣雙方的合理訴求。在此背景下，濟(jì)南市齊魯公證處發(fā)揮公證中立性、專業(yè)性優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)參與矛盾調(diào)解，協(xié)調(diào)買賣雙方、債權(quán)人、債務(wù)人等多方主體，探索通過(guò)自行處置的方式實(shí)現(xiàn)查封房產(chǎn)交易。

經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐打磨，這一模式逐步成熟：從最初交易中遇查封再解決，到后來(lái)提前介入查封房產(chǎn)評(píng)估處置可行性；從僅針對(duì)二手房，到逐步探索向多類型財(cái)產(chǎn)延伸；從單一部門協(xié)作，到形成法院、公證、銀行、不動(dòng)產(chǎn)等多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，帶封過(guò)戶模式不斷迭代優(yōu)化，最終形成標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的實(shí)操體系，并在濟(jì)南市歷下區(qū)法院率先試點(diǎn)后，逐步推廣至濟(jì)南全市多家法院。

三、標(biāo)準(zhǔn)流程：公證主導(dǎo)的全鏈條閉環(huán)操作體系

帶封過(guò)戶以公證全流程介入為核心，形成“申請(qǐng)—簽約—監(jiān)管—裁定—過(guò)戶—交割”標(biāo)準(zhǔn)化閉環(huán)，每環(huán)節(jié)均遵循法律規(guī)定與實(shí)操規(guī)范：

申請(qǐng)啟動(dòng)：被查封房產(chǎn)權(quán)利人（被執(zhí)行人）向查封法院提交自行處置申請(qǐng)，法院審查通過(guò)后出具《同意自行處置裁定書》，啟動(dòng)流程；

公證調(diào)解與簽約：公證員協(xié)調(diào)買方、賣方、抵押權(quán)人、債權(quán)人等多方，化解資金分配、債務(wù)清償?shù)葼?zhēng)議。達(dá)成一致后，買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，與公證處簽訂《提存協(xié)議書》，并分別出具《不可撤銷委托書》，委托公證員代辦后續(xù)事宜；

資金提存監(jiān)管：買方將首付款、銀行/公積金貸款全額存入公證處“一案一戶”專用提存賬戶，賬戶獨(dú)立于公證處資產(chǎn)，交易未閉環(huán)前各方均無(wú)權(quán)動(dòng)用，保障資金安全；

裁定與材料轉(zhuǎn)遞：公證處向法院提交《提存證書》、交易協(xié)議、盡職調(diào)查報(bào)告等全套材料，法院核實(shí)后出具《協(xié)助過(guò)戶執(zhí)行裁定書》；

代辦過(guò)戶：公證員持法院裁定及相關(guān)材料，依托多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，代辦網(wǎng)簽、繳稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，無(wú)需買賣雙方跑腿；

交割收尾：買方取得新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，房產(chǎn)查封自動(dòng)解除。公證處按約定分配資金（優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人、債權(quán)人），剩余款項(xiàng)支付給賣方，同步完成物業(yè)交接、騰房等事宜，實(shí)現(xiàn)交易閉環(huán)。

四、公證賦能：三大核心優(yōu)勢(shì)筑牢交易安全防線

侯雯公證員強(qiáng)調(diào)，公證機(jī)構(gòu)在帶封過(guò)戶模式中扮演著協(xié)調(diào)者、監(jiān)管者、代辦者的多重角色，其核心優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在三個(gè)方面：

1.中立調(diào)解優(yōu)勢(shì)：公證處作為獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)，不依附于任何一方主體，能夠客觀公正地聽取買賣雙方、債權(quán)人、債務(wù)人的訴求，聚焦資金分配、債務(wù)清償?shù)群诵臓?zhēng)議點(diǎn)，通過(guò)專業(yè)溝通化解矛盾。實(shí)踐中，查封房產(chǎn)往往涉及一封、二封及一押、二押等多重權(quán)利關(guān)系，公證員需逐一溝通各方，了解其權(quán)益訴求與底線，最終找到利益平衡點(diǎn)，促成和解。

2.盡職調(diào)查優(yōu)勢(shì)：為防范交易風(fēng)險(xiǎn)，公證員會(huì)開展全面細(xì)致的盡職調(diào)查。具體包括：核查房產(chǎn)權(quán)屬證明，確認(rèn)房屋是否為婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買（若為共同財(cái)產(chǎn)需配偶到場(chǎng)同意）；查詢賣方征信記錄，了解其債務(wù)情況及是否存在其他隱性債權(quán)；核實(shí)房產(chǎn)查封信息，確認(rèn)查封法院、查封金額、查封期限及是否存在其他在途訴訟；必要時(shí)實(shí)地勘查房屋現(xiàn)狀，了解房屋實(shí)際居住情況（若房產(chǎn)被查封無(wú)法進(jìn)入，會(huì)通過(guò)無(wú)人機(jī)拍攝等方式核實(shí)），并出具詳細(xì)的盡職調(diào)查報(bào)告，告知買方交易可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，確保交易基于真實(shí)、透明的信息開展；

3.全流程代辦優(yōu)勢(shì)：帶封過(guò)戶涉及法院、不動(dòng)產(chǎn)、稅務(wù)、銀行等多個(gè)部門，流程繁瑣、手續(xù)復(fù)雜。公證機(jī)構(gòu)憑借多年業(yè)務(wù)積累，打通了各部門協(xié)作壁壘，由專業(yè)人員全程代辦所有手續(xù)。買賣雙方僅需到公證處一次完成簽約，后續(xù)無(wú)需再到場(chǎng)處理任何事務(wù)（極特殊情況如補(bǔ)充貸款材料除外），既節(jié)省了當(dāng)事人的時(shí)間成本，又避免了因不熟悉流程導(dǎo)致的辦事延誤，大幅提升了交易效率。

劉誠(chéng)發(fā)律師從法律視角補(bǔ)充道，帶封過(guò)戶模式嚴(yán)格遵循《民事訴訟法》等相關(guān)法律規(guī)定，完全在法律框架內(nèi)運(yùn)行。該模式通過(guò)法院裁定確認(rèn)處置合法性，通過(guò)公證提存保障資金安全，通過(guò)盡職調(diào)查防范法律風(fēng)險(xiǎn)，既維護(hù)了“查封房產(chǎn)不得擅自處分”的立法原意，又為被執(zhí)行人提供了房產(chǎn)價(jià)值最大化處置的渠道，同時(shí)為買方提供了安全可控的交易路徑，實(shí)現(xiàn)了司法效率提升、當(dāng)事人權(quán)益保障、市場(chǎng)資源優(yōu)化配置的多方共贏。

五、推廣應(yīng)用：從房產(chǎn)到多領(lǐng)域的延伸，打造“濟(jì)南經(jīng)驗(yàn)”

目前，帶封過(guò)戶模式已在濟(jì)南市歷下區(qū)法院、多家基層法院形成成熟實(shí)踐案例，成功處置多起查封房產(chǎn)交易，有效減輕了法院執(zhí)行壓力，讓司法資源能夠更多投入到更復(fù)雜的執(zhí)行案件中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過(guò)帶封過(guò)戶模式處置的查封房產(chǎn)，交易效率較傳統(tǒng)法拍流程提升50%以上，房產(chǎn)成交價(jià)格更接近市場(chǎng)公允價(jià)值，既保障了債權(quán)人權(quán)益足額實(shí)現(xiàn)，又讓被執(zhí)行人獲得合理的剩余款項(xiàng)，買方也能以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)得房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)三方共贏。

六、節(jié)目影響力：普法為民，讓創(chuàng)新機(jī)制直達(dá)群眾

《法潤(rùn)歷下》作為濟(jì)南市歷下區(qū)司法局與山東廣播電視臺(tái)聯(lián)合打造的融媒體普法節(jié)目，始終聚焦群眾，通過(guò)案例解讀+流程拆解+專家答疑的形式，讓專業(yè)法律知識(shí)與創(chuàng)新司法實(shí)踐成果走進(jìn)群眾視野。

《法潤(rùn)歷下》不僅在直播期間收獲大量關(guān)注，還通過(guò)多渠道擴(kuò)大傳播范圍，視頻回放可在山東音樂(lè)廣播視頻號(hào)、山東經(jīng)典音樂(lè)廣播視頻號(hào)查看，登錄山東廣播電視臺(tái)官方APP“閃電新聞”搜索“法潤(rùn)歷下”，能獲取節(jié)目完整內(nèi)容。《 法潤(rùn)歷下》節(jié)目廣播版在山東廣播電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)廣播播出，周一到周六晚上8點(diǎn)到9點(diǎn)，10點(diǎn)到11點(diǎn)播出，山東16地市覆蓋，均可通過(guò)山東經(jīng)濟(jì)廣播收聽。

節(jié)目嘉賓

侯雯公證員：山東省濟(jì)南市齊魯公證處主任助理、公證員

劉誠(chéng)發(fā)律師：山東盛義（濟(jì)南自貿(mào)區(qū)）律師事務(wù)所執(zhí)行主任

中國(guó)民主促進(jìn)會(huì)會(huì)員、青聯(lián)委員山東省律師協(xié)會(huì)

第十屆自貿(mào)區(qū)專業(yè)法律委員會(huì)委員

濟(jì)南市第九屆律師代表

濟(jì)南市律師協(xié)會(huì)第九屆調(diào)解專業(yè)委員會(huì)副主任

劉誠(chéng)發(fā)律師憑借專業(yè)的技術(shù)背景及豐富的法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可為客戶在公司運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)中高效分析公司核心特征，找準(zhǔn)案件關(guān)鍵點(diǎn)，并根據(jù)實(shí)際案件情況制定針對(duì)性解決方案；同時(shí)可為客戶進(jìn)行專利深度挖掘，還可指導(dǎo)客戶根據(jù)企業(yè)情況進(jìn)行商業(yè)布局，提升客戶商業(yè)體系競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

《法潤(rùn)歷下》節(jié)目介紹

近年來(lái)，歷下區(qū)精準(zhǔn)普法工作在發(fā)展快車道上鏗鏘前行，以精準(zhǔn)普法為重點(diǎn)，圍繞差異化法律需求，聚焦普法對(duì)象、渠道、內(nèi)容，積極回應(yīng)群眾個(gè)性化法律需求，深入開展法治宣傳教育，全區(qū)居民法治觀念明顯增強(qiáng)，社會(huì)治理法治化水平不斷提高，辦事依法、遇事找法、解決問(wèn)題用法、化解矛盾靠法的法治環(huán)境顯著改善。

《法潤(rùn)歷下》節(jié)目，通過(guò)融媒體直播的形式，借助傳統(tǒng)媒體與網(wǎng)絡(luò)傳播雙重渠道，實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的精準(zhǔn)普法。

《法潤(rùn)歷下》節(jié)目提高了群眾學(xué)法用法懂法守法的自覺性和運(yùn)用法律維護(hù)自身合法權(quán)益的能力。

《法潤(rùn)歷下》節(jié)目繼續(xù)邀請(qǐng)濟(jì)南眾多知名律師與多領(lǐng)域各行業(yè)專家做客直播間，帶來(lái)系列普法精品課，聚焦群眾需求，創(chuàng)新普法形式，增強(qiáng)普法實(shí)效。

《法潤(rùn)歷下》節(jié)目每周六15:00-16:00山東廣播電視臺(tái)融媒體中心S3直播間