現(xiàn)在上海的郊區(qū)新盤普遍不好賣，開分銷也去化不動。

但是這類新盤卻搶爆了，還能神奇觸發(fā)積分！

第一個是松江新城前不久開出的國貿(mào)海上原墅，兩次開盤都觸發(fā)了積分：

2025年5月首開50分，7月二開56.72分，7萬元/m2的新盤價格在郊區(qū)遭到瘋搶：

國貿(mào)海上原墅北部是丁家埭村，西部是郊野公園和植物園：

第二個是浦東惠南的懷山望，12月19號開盤103套房140組認購，觸發(fā)積分32.61分。

懷山望處在惠南與宣橋交界處，北部是野生動物園，周邊也是村鎮(zhèn)和農(nóng)田，到16號線野生動物園站約3公里：

這兩個新盤都在郊區(qū)，周邊配套不怎么樣，比較荒涼，但是都賣爆了！

像郊區(qū)這類房子，為啥賣得這么爆火？大家搶過來以后是否燙手的山芋？未來能否增值保值？

國貿(mào)海上原墅、懷山望的開盤爆火都有很多共同點。

都是豪宅，產(chǎn)品做的好，別墅帶精裝修交付、品質(zhì)高，迎合了本地改善需求。

以懷山望別墅為例，除地下室外，地上空間全系精裝交付，裝修品質(zhì)非常高。

先看外立面，采用進口沉香米黃石材+古銅色鋁板+Low-E三玻兩腔玻璃+金屬型材與格柵：

這樣的裝修畫風看起來非常具有質(zhì)感，給人一種顯貴又耐看的氣息，不過時、不易顯舊。

國貿(mào)海上原墅外立面采用漸暖色石材、銀灰色及香檳色鋁板和涂料的組合，產(chǎn)品力也很強：

再看裝標與科技，兩個項目都采用了國際知名大品牌，嵌入了智慧生活系統(tǒng)，讓房子很懂人。

懷山望整合了華為鴻蒙智家、德國美諾廚電、大金空調(diào)、威能地暖等多個大牌：

國貿(mào)海上原墅的裝修標準同樣是一線品牌，如柏麗（BOConcept）櫥柜、杜拉維特（Duravit）衛(wèi)浴、玻纖壁布墻面、簡一巖板等。

兩個新盤都配置了華為AI智能控制的家居系統(tǒng)，產(chǎn)品力進一步提升，很吸引買家。

兩盤的容積率都創(chuàng)下了市面上的新低，國貿(mào)海上原墅是1.2，懷山望是0.87，都屬于上?！跋奘睢毕率觌y遇的純別墅超低密社區(qū)。

國貿(mào)海上原墅的容積率比松江新城早期標桿豪宅譽品谷水灣（1.6）還低；

而懷山望是浦東在售別墅1500萬總價以下唯一容積率低于1.0的產(chǎn)品，整個市面上找不到。

超低容積率意味著更寬的樓間距、更大的園林空間和更純粹的居住圈層。

容積率做低后，懷山望給上疊也配置了地上花園，不管是買上疊還是下疊，都是有天有地有庭院：

懷山望的地是從藝泰一品花園開發(fā)商手里接過來的，不是競拍所得，拿地價便宜，且產(chǎn)權有縮水，導致新房售價極具性價比，也是爆火的原因。

藝泰一品花園開發(fā)商資金鏈斷裂，導致零幾年拿的地一直沒有開發(fā)完成，就轉(zhuǎn)手給了懷山望。

所以懷山望建在了藝泰一品花園南部的后面（又名藝泰一品花園二期），兩個小區(qū)共用一個出入口：

現(xiàn)在懷山望的產(chǎn)權其實要減少23年，產(chǎn)權有明顯的瑕疵。

綜合原因讓它的銷售均價只有3.97萬元/m2，比周邊新盤低很多。

對比野生動物園北部在售的一個新盤璟瀾灣，地是競拍所得，售價明顯高很多：

別墅毛坯交付，均價5.19萬元/m2，洋房精裝3.8萬元/m2。

用璟瀾灣的毛坯價，已經(jīng)可以買懷山望的精裝別墅了。

再對比隔壁新場在售的高層新房招商象嶼星耀翠灣4.7萬元/m2、同潤新云都會4.56萬元/m2。

像懷山望這樣的3字頭精裝別墅產(chǎn)品，在整個浦東沒有競品，供應也很稀缺，性價比非常高。

這兩個別墅豪宅在各自的區(qū)域供應中都非常稀缺，面對的又是本地強大的改善購買力，直接火了。

以國貿(mào)海上原墅所在的松江新城為例，近幾年新房供應斷崖式下滑，2024年僅供應539套。

項目開盤前4月松江新城僅供應了246套新房，相比2022年的4049套和2023年的1922套大幅減少。

尤其是別墅在松江新城已經(jīng)斷供很久了，市場改善的需求一直在被壓制，集中釋放導致市場爆火。

懷山望所在的惠南、宣橋周邊區(qū)域也是，別墅產(chǎn)品好幾年沒有供應了。

在區(qū)域供應極度短缺的背景下，兩盤又憑借前期長時間的蓄客，成功點燃了一股市場熱流。

不管價格是高還是低，面對的都是本地強大的改善購買力，吸收的是本地土蓍有錢人購買。

以懷山望為例，認購的客戶中持有“南匯絕版身份證”的占比超八成。

這些項目在本地都是豪宅，市區(qū)剛需客不一定買得起，可能地段和配套也看不上。

但是本地人住習慣了，改善就要附近，且要住好房子，對品質(zhì)有較高要求。

懷山望售樓處周邊

雖然郊區(qū)豪宅好賣，但剛需盤卻不好賣，市場出現(xiàn)了兩極分化。

郊區(qū)剛需盤不好賣，意味著郊區(qū)重新回到內(nèi)生市場。

原來郊區(qū)剛需賣得好，是因為市區(qū)新房少，大量的剛需外溢到了郊區(qū)。

但現(xiàn)在隨著市區(qū)舊改力度加大、騰地增多、新房也在增多，也不好賣了；

同時近郊動遷房與市區(qū)老破小性價比越來越高，形成了替代分流，導致外溢到郊區(qū)的少了。

郊區(qū)前幾年新房少，好項目開始好賣。

但現(xiàn)在剛需盤越開越多，本地人大多都有房了，只能靠有限的購買力慢慢去化。

所以現(xiàn)在是供應量決定市場。

剛需產(chǎn)品的品質(zhì)沒有豪宅高，從另一個角度來說開發(fā)商把資源重點投向利潤更高的豪宅賽道就是搶收有錢人。

這樣剛需產(chǎn)品的研發(fā)和投入自然不足，吸引力不大。

新規(guī)住宅或3.5代住宅目前只在市區(qū)，郊區(qū)最近拍地少，產(chǎn)品還沒全面升級。

要是2026年郊區(qū)4代住宅全面推開來，行情也可能會發(fā)生轉(zhuǎn)變。

上海各區(qū)域市場分析

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那么像郊區(qū)中這么爆火的新盤，買過來以后，未來能否增值保值呢？

國貿(mào)海上原墅和懷山望這么爆火，是因為短期內(nèi)同類產(chǎn)品供求關系不平衡造成的。

后續(xù)如果同類產(chǎn)品供應量加大，產(chǎn)品不再稀缺，就不火了，也很難再保值了。

以國貿(mào)海上原墅為例，也就一二期觸發(fā)積分了，后續(xù)的幾個批次開盤都不要積分了。

懷山望共415戶，首批只拿出來了103套，隨著后續(xù)加推和本地購買力的消耗，熱度肯定要下降。

本地富人購買力就那些，購買力會隨著新產(chǎn)品的開發(fā)而轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移走后老產(chǎn)品就難以保值了。

以松江新城為例，新一代豪宅國貿(mào)海上原墅的入市，吸引了本地改善購買力的轉(zhuǎn)移。

很多原先住在譽品谷水灣、東鼎名人府邸的有錢人換了房，導致這些老一代產(chǎn)品跌幅擴大：

同樣的道理，惠南、宣橋區(qū)域如果再有一些像懷山望這樣的低密別墅開發(fā)出來，也會吸引購買力轉(zhuǎn)移。

上海的“限墅令”在郊區(qū)已經(jīng)有所松動，后面可能會有更多容積率低于1.0的產(chǎn)品開發(fā)出來，稀缺當前的稀缺性。

2024年青浦區(qū)土地推介會上，朱家角鎮(zhèn)推出的3宗住宅地塊容積率均低至0.8，低于傳統(tǒng)的1.0限制。

這標志著上海打破14年的限制，開始在郊區(qū)試點放寬容積率限制，允許開發(fā)低密度別墅產(chǎn)品了。

如果后續(xù)有密度更低、產(chǎn)品更好的房子開發(fā)出來，會吸引新的購買力轉(zhuǎn)移。

上海郊區(qū)因為發(fā)展和購買力變化的原因，樓市呈現(xiàn)“縣城化”趨勢，即使是標桿盤后面也有風險。

以前上海的發(fā)展邏輯是無限攤大餅，城區(qū)不斷擴大，把一部分郊區(qū)包進去變成了市區(qū)。

但現(xiàn)在市區(qū)在收縮，無法再大規(guī)模擴張了，沒有和市區(qū)連接的郊區(qū)就脫節(jié)了，像一個孤立的縣城節(jié)點。

市區(qū)、郊區(qū)都有豪宅開發(fā)，但購買力體系完全發(fā)生了變化。

市區(qū)豪宅賣的不錯，是因為收割了全國的有錢人。

在市區(qū)高端購買力無法外溢到郊區(qū)的情況下，郊區(qū)又收割不了外地購買力；

本地富人購買力就那些，總量是有限的，隨著新的標桿豪宅開發(fā)，這部分購買力會轉(zhuǎn)移走。

這樣郊區(qū)的市場就像一個縣城內(nèi)部循環(huán)，市場瓶頸非常明顯。

加之郊區(qū)整體人口導入在放緩，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型或空心化導致區(qū)域購買力在減弱。

在這種情況下，郊區(qū)標桿豪宅沒有足夠的購買力支撐，就暴露了風險。

寶山的上海長灘、松江的東鼎名人府邸、臨港的陸家嘴滴水漣岸等標桿盤都遇到了麻煩。

那么哪些人適合買國貿(mào)海上原墅、懷山望這類新盤呢？

本地家庭改善、不想離開熟悉的地方，想住好房子、大房子，這類客群完全可以買。

但對于在市區(qū)上班或想要增值保值的客群來說，這類產(chǎn)品不一定是好選擇。

國貿(mào)海上原墅把價格頂?shù)搅?萬+元/m2，在郊區(qū)已經(jīng)很高了，再次上漲的空間有限。

而懷山望本身房子便宜，如果再下跌雖然幅度有限、不至于虧到哪里，但是要想大漲也很難。

盡管周邊新開的別墅比它貴、看似在抬轎子，但破發(fā)的概率大，將來變成二手房不一定還有新房的價。