文｜鄧浩志

落戶限制將大幅放寬

近日，關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制工作情況的報(bào)告已提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議。國(guó)務(wù)院明確未來(lái)五年推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的任務(wù)舉措中，將放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制。

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查，我國(guó)共有22個(gè)超大特大城市，其中城區(qū)常住人口在1000萬(wàn)以上的為超大城市，共7個(gè)，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都和天津。換言之，在這7座城市之外，全國(guó)絕大多數(shù)的城市落戶限制，都將取消或大幅放寬。

點(diǎn)評(píng)：

1、落戶放寬將釋放部分中小城鎮(zhèn)、農(nóng)村人口進(jìn)入較大城市購(gòu)房的需求，這對(duì)樓市會(huì)起到一定的刺激效果。畢竟較大城市在醫(yī)療、教育等城市配套各方面都更優(yōu)質(zhì)，對(duì)中小城市人口的吸引力還是比較大的。

2、不同城市之間效果差異較大，受惠比較大的多為區(qū)域型中心城市，例如省會(huì)城市，或強(qiáng)二線城市，如杭州等。普通二線城市、三線城市經(jīng)過(guò)最近幾年，已經(jīng)基本取消落戶限制。更高級(jí)別城市松綁戶籍政策，反而可能產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，吸收掉這些中等城市的人口與消費(fèi)力。

3、最終效果要看具體落地時(shí)間以及放寬力度。戶籍制度的變更會(huì)影響樓市需求，但戶籍政策調(diào)整不會(huì)以房地產(chǎn)市場(chǎng)需求作為主要考慮的因素。而且當(dāng)前樓市的情況，單靠戶籍制度，也有“遠(yuǎn)水救不了近火”的事實(shí)。

2025年最后一個(gè)樓市利好：個(gè)人買房滿2年對(duì)外銷售免征增值稅

財(cái)政部在12月31日發(fā)布關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告。個(gè)人（不含個(gè)體工商戶中的一般納稅人，下同）將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。本公告自2026年1月1日起施行。

點(diǎn)評(píng)：

1、千呼萬(wàn)喚的樓市利好終于出來(lái)了。這是2025年樓市最后一條利好消息，也很可能是新一輪穩(wěn)樓市政策組合拳的一個(gè)全新開(kāi)始。2025年下半年（準(zhǔn)確說(shuō)是4月份開(kāi)始）樓市便一路低迷。到年底，管理層再次在若干重要會(huì)議上提出要穩(wěn)樓市。此前也有各種潛在樓市利好的傳聞，也有大量專家學(xué)者提出了許多建議和意見(jiàn)，各地方也各自出臺(tái)了一些小的局部性的支持性政策。這次財(cái)政部針對(duì)房屋買賣下調(diào)增值稅，是全國(guó)性的政策。進(jìn)入2026年，各部門（尤其財(cái)政、住建、央行等部門）或?qū)㈥懤m(xù)公布新的更多的支持樓市政策。

2、這次滿2年住房免征增值稅力度有限，對(duì)市場(chǎng)支持的效果一般。新政策和舊政策對(duì)比，2年以上免征的規(guī)則并沒(méi)有改變，只是不滿2年的交易，增值稅由之前的5%減少到3%。降幅是比較大的，對(duì)符合條件的住房交易，的確會(huì)起到大大降低稅負(fù)的效果。但二手房市場(chǎng)中，絕大多數(shù)交易的都是2年以上的房源（因?yàn)榇蠹叶枷肴~免稅），真正能夠享受到降低交易稅負(fù)的交易只是極少數(shù)的（估計(jì)不到1%）。所以能夠起到帶動(dòng)市場(chǎng)的效果也比較輕微。