文｜鄧浩志

落戶限制將大幅放寬

近日，關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制工作情況的報告已提請全國人大常委會審議。國務院明確未來五年推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展的任務舉措中，將放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。

根據(jù)第七次全國人口普查，我國共有22個超大特大城市，其中城區(qū)常住人口在1000萬以上的為超大城市，共7個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都和天津。換言之，在這7座城市之外，全國絕大多數(shù)的城市落戶限制，都將取消或大幅放寬。

點評：

1、落戶放寬將釋放部分中小城鎮(zhèn)、農村人口進入較大城市購房的需求，這對樓市會起到一定的刺激效果。畢竟較大城市在醫(yī)療、教育等城市配套各方面都更優(yōu)質，對中小城市人口的吸引力還是比較大的。

2、不同城市之間效果差異較大，受惠比較大的多為區(qū)域型中心城市，例如省會城市，或強二線城市，如杭州等。普通二線城市、三線城市經過最近幾年，已經基本取消落戶限制。更高級別城市松綁戶籍政策，反而可能產生虹吸效應，吸收掉這些中等城市的人口與消費力。

3、最終效果要看具體落地時間以及放寬力度。戶籍制度的變更會影響樓市需求，但戶籍政策調整不會以房地產市場需求作為主要考慮的因素。而且當前樓市的情況，單靠戶籍制度，也有“遠水救不了近火”的事實。

2025年最后一個樓市利好：個人買房滿2年對外銷售免征增值稅

財政部在12月31日發(fā)布關于個人銷售住房增值稅政策的公告。個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。本公告自2026年1月1日起施行。

點評：

1、千呼萬喚的樓市利好終于出來了。這是2025年樓市最后一條利好消息，也很可能是新一輪穩(wěn)樓市政策組合拳的一個全新開始。2025年下半年（準確說是4月份開始）樓市便一路低迷。到年底，管理層再次在若干重要會議上提出要穩(wěn)樓市。此前也有各種潛在樓市利好的傳聞，也有大量專家學者提出了許多建議和意見，各地方也各自出臺了一些小的局部性的支持性政策。這次財政部針對房屋買賣下調增值稅，是全國性的政策。進入2026年，各部門（尤其財政、住建、央行等部門）或將陸續(xù)公布新的更多的支持樓市政策。

2、這次滿2年住房免征增值稅力度有限，對市場支持的效果一般。新政策和舊政策對比，2年以上免征的規(guī)則并沒有改變，只是不滿2年的交易，增值稅由之前的5%減少到3%。降幅是比較大的，對符合條件的住房交易，的確會起到大大降低稅負的效果。但二手房市場中，絕大多數(shù)交易的都是2年以上的房源（因為大家都想全額免稅），真正能夠享受到降低交易稅負的交易只是極少數(shù)的（估計不到1%）。所以能夠起到帶動市場的效果也比較輕微。