作者：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

來源：澤平宏觀展望（ID：renzepinghg）

現(xiàn)在社會(huì)上對房地產(chǎn)的看法分歧很大，有人說2025年買房就是高位站崗，還有人說三四線房子白送都不要，但北上廣深可以閉眼買。

究竟買哪里的房子最保值？哪些城市的房價(jià)會(huì)再創(chuàng)新高？

網(wǎng)上的很多看法，情緒大于邏輯，似是而非，缺少專業(yè)的分析。

這些年，出版了三本專著《房地產(chǎn)周期》《全球房地產(chǎn)》《房地產(chǎn)大趨勢》，研究了全球幾十個(gè)國家的房地產(chǎn)百年歷史，總結(jié)出了房價(jià)保值增值的核心秘密。

直奔主題，買哪里的房子最保值？

首先，什么是保值？我們不能像網(wǎng)上的有些言論憑感覺，咱們要靠科學(xué)，為此我搜集了大量官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行“保值率”測算，也就是用最新的二手房均價(jià)，與2017年以來該城市的二手房價(jià)峰值，進(jìn)行相比計(jì)算。

做起來很復(fù)雜，花了三個(gè)多月時(shí)間，咱們直接看結(jié)論。我們發(fā)現(xiàn)，全國36個(gè)重點(diǎn)城市，過去十年深圳的房地產(chǎn)保值率排第一，上海、成都位列前三，北京、杭州也沖進(jìn)前五，他們的保值率都超過80%。反觀有些三四線城市，比如鶴崗、廊坊，保值率早就跌破60%，當(dāng)年買的房子現(xiàn)在打半價(jià)都很難出手。

這說明什么？后房地產(chǎn)時(shí)代，不是所有房子都能保值，能穿越周期的硬通貨只是少數(shù)。

有人會(huì)問：“深圳為什么能排第一？成都、杭州為什么能進(jìn)前五？”別急，每個(gè)保值率高的城市，都有自己的“核心優(yōu)勢”，咱們一個(gè)個(gè)拆解。

先看深圳，深圳房地產(chǎn)保值率為什么能拿第一？核心優(yōu)勢是“創(chuàng)新紅利+年輕人口流入”，深圳是粵港澳大灣區(qū)的龍頭，是全國創(chuàng)新最活躍的城市，誕生了像華為、騰訊、比亞迪、大疆這樣的世界級(jí)高科技企業(yè)，貢獻(xiàn)了萬億級(jí)的產(chǎn)值，提供了百萬級(jí)的高薪就業(yè)崗位。而且，深圳人口質(zhì)量在全國首屈一指，在澤平宏觀和智聯(lián)招聘聯(lián)合發(fā)布的《中國城市95后人才吸引力排名》中，深圳連續(xù)兩年位居全國榜首，深圳14-35歲青年人口超800萬，占全市人口46%，年輕、高學(xué)歷、高收入的人口結(jié)構(gòu)，帶來了源源不斷的購房需求。所以，過去十年深圳房地產(chǎn)保值率在全國排第一，就問你服不服？

再看上海，上海房地產(chǎn)保值率為什么能拿前二？靠的是“全球金融中心+城市供地稀缺”。上海是長三角城市群的龍頭，是全球的金融中心，這里有浦東陸家嘴，有上交所，是我國金融人才最富集的地方。上海還是長三角經(jīng)濟(jì)帶的龍頭城市，江蘇、浙江、安徽的有錢人都想在上海買房，就好像北方的人都想在北京買套房一樣，這就帶動(dòng)了上海強(qiáng)勁的購房需求。但是，上海的供地面積越來越少，過去五年上海土地供應(yīng)規(guī)劃面積降了六成，今年魔都核心區(qū)域再次出現(xiàn)了豪宅秒光和地王頻出的火爆現(xiàn)象。

第三名是成都，為什么新一線的成都房地產(chǎn)保值率擠進(jìn)前三，表現(xiàn)不輸一線？靠的是“新增長極+商業(yè)集聚”。川 渝被 稱為繼長三角、珠三角之后我國新的經(jīng)濟(jì)增長極，成都是中西部地區(qū)集聚世界五百強(qiáng)最多的城市。不要小看成都，成都人口高達(dá)2150萬人，比肩北京、上海、深圳這些一線城市，每年還有十多萬人源源不斷流入。而且成都商業(yè)十分發(fā)達(dá)，春熙路、太古里是我國西南部的消費(fèi)中心，吸引了周邊很多省市的人到成都購房生活，這座網(wǎng)紅城市真正兼顧了奮斗事業(yè)和人間煙火。自古成都就有“少不入川”的美譽(yù)，現(xiàn)在你打算入川買房了嗎？

第四名北京，北京是北方城市里房地產(chǎn)保值率排名最靠前的，底氣在于“首都稟賦+稀缺資源”。北京的教育、醫(yī)療資源全國都沒法復(fù)制，北京有全國最多的985、211高校，清華、北大、人大、北航、北師大、北理工名校扎堆；北京有全國最好的三甲醫(yī)院和專科醫(yī)院，協(xié)和醫(yī)院、北大人民醫(yī)院、阜外醫(yī)院聚集了全國醫(yī)術(shù)最高的醫(yī)生；北京有全國最好的公立教育資源，海淀六小強(qiáng)、人大附、史家這些名校聞名全國。這些教育、醫(yī)療稀缺資源，其他城市根本無法復(fù)制。而且全國70%的央企總部在北京，扎堆金融街、中關(guān)村，高凈值人群聚集。加上北京每年流入的人口中，本科以上學(xué)歷占比高達(dá)43%。試問，北方人誰不想在北京有套學(xué)區(qū)房？

第五名，是強(qiáng)二線的杭州，杭州的房地產(chǎn)保值密碼是“數(shù)字經(jīng)濟(jì)+營商環(huán)境”。杭州的民營經(jīng)濟(jì)活力四射，38家民企入圍中國500強(qiáng)，杭州的營商環(huán)境聞名全國，堪稱典范。繼阿里巴巴之后，這幾年又跑出了震驚世界的“杭州六小龍”。再加上西湖、京杭大運(yùn)河人間仙境，怪不得直播帶貨的網(wǎng)紅們扎堆杭州。上有天堂，下有蘇杭，在杭州定居該是怎樣的幸福??！

好了，看完房地產(chǎn)保值率最高的五大城市，我總結(jié)了3個(gè)核心規(guī)律：

1、區(qū)域上，看城市群：長三角、珠三角、成渝這三大城市群，平均保值率超過80%，人口流入、產(chǎn)業(yè)活力強(qiáng)；而東北、西北的低能級(jí)城市，人口外流、庫存高，保值率普遍低于75%，要避開。

2、城市上，看核心區(qū)：一線、強(qiáng)二線城市的中心城區(qū)、高科技園區(qū)最穩(wěn)。比如上海內(nèi)環(huán)、北京金融街、杭州濱江，這些地方要么土地稀缺，要么產(chǎn)業(yè)富集，能夠提供旺盛的需求。

3、房子本身，看“地鐵+學(xué)區(qū)+改善”：地鐵沿線方便通勤，學(xué)區(qū)房解決教育剛需，新房次新房的戶型和配套更好，這三類房子流動(dòng)性強(qiáng)，抗跌。要遠(yuǎn)離老破小和遠(yuǎn)郊區(qū)。

這3條房地產(chǎn)保值率的規(guī)律，不僅適用于中國，也是我研究全球幾十個(gè)國家上百年歷史總結(jié)出來的核心秘密，古今中外都適用。

最后，給大家兩條實(shí)用的操作建議：

如果你要買房：選“核心城市+核心地段”，地鐵沿線、帶學(xué)區(qū)的改善型住房，長期保值。

如果你要賣房：先查查所在城市的人口數(shù)據(jù)，要是在人口流出的小城市，尤其遠(yuǎn)郊區(qū)，不管現(xiàn)在什么價(jià)格，堅(jiān)決處理，別抱幻想，套你二十年沒商量。要是在一線、強(qiáng)二線的核心區(qū)，不用急著割肉，這些核心資產(chǎn)，短期抗跌，長期保值，未來還可能再創(chuàng)新高。

諸位，房地產(chǎn)早就不是“閉眼買就能賺到”的時(shí)代了，現(xiàn)在拼的是對城市基本面的分析，對后房地產(chǎn)時(shí)代規(guī)律的把握。

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