（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙建國與妻子李秀英育有三子女：長子趙強(qiáng)、次子趙明、女兒趙芳。1989年，老兩口通過分家協(xié)議，將家中兩處宅院分別分給兩個(gè)兒子——趙強(qiáng)得東院，趙明得西院。

1996年，趙強(qiáng)去世，其妻王麗、兒子趙磊繼續(xù)與趙建國、李秀英共同居住在東院。2007年，因奧運(yùn)項(xiàng)目拆遷，兩處宅院均被征收：

趙明單獨(dú)簽訂拆遷協(xié)議，獲得西院的補(bǔ)償款及一套回遷房；

趙建國、李秀英、王麗、趙磊作為東院家庭成員，共同簽訂另一份拆遷協(xié)議，獲得補(bǔ)償款約48萬元，并享有每人45㎡優(yōu)惠購房指標(biāo)。

此后，四人用東院拆遷指標(biāo)選購了三套回遷房。其中一號(hào)房屋（93㎡）登記在趙建國名下，由其單獨(dú)居住。該房屋使用了李秀英45㎡、趙建國32.85㎡、王麗15.16㎡的優(yōu)惠面積。

趙明稱：

“父母和嫂子都說‘誰出錢買房，房子歸誰’，我支付了全部購房款、裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，所以一號(hào)房屋應(yīng)歸我所有?！?/strong>

但趙建國、王麗、趙磊堅(jiān)決否認(rèn)：

“從未承諾‘誰出錢歸誰’！趙明已分得西院全部利益，東院拆遷權(quán)益屬于趙強(qiáng)一家。讓他出錢是基于兄弟公平，不代表放棄產(chǎn)權(quán)?！?/strong>

2024年初，趙建國立下代書遺囑，明確表示一號(hào)房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，擬出售用于養(yǎng)老。趙明當(dāng)場(chǎng)未提出權(quán)屬異議，僅要求返還購房款，遭拒后起訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有并過戶。

二、裁判結(jié)果

? 駁回趙明的全部訴訟請(qǐng)求。

關(guān)鍵結(jié)論：

回遷房含家庭成員共有拆遷利益（如優(yōu)惠指標(biāo)、安置資格），不能僅憑出資認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬；

主張“誰出錢歸誰”需提供明確合意證據(jù)，口頭說法無佐證，法院不予采信；

不動(dòng)產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，實(shí)際出資人若無協(xié)議，難以推翻產(chǎn)權(quán)登記。

三、法院說理要點(diǎn)

房屋性質(zhì)特殊：非普通商品房，而是家庭共有拆遷權(quán)益轉(zhuǎn)化

一號(hào)房屋使用了李秀英、趙建國、王麗三人的優(yōu)惠購房面積；

拆遷時(shí)李秀英尚在世，其享有的45㎡指標(biāo)構(gòu)成房屋價(jià)值的重要組成部分；

優(yōu)惠指標(biāo)具有人身屬性，不可單獨(dú)繼承或轉(zhuǎn)讓，但可折價(jià)分割。

“誰出錢歸誰”無證據(jù)支持

趙明雖支付購房款、裝修費(fèi)等，但未提供任何書面或錄音證據(jù)證明父母曾作出此承諾；

被告方一致否認(rèn)，且2024年立遺囑時(shí)，趙明未對(duì)房屋權(quán)屬提出異議，僅索要退款，反證其不認(rèn)為房屋歸己。

出資行為可能源于贍養(yǎng)或家庭互助，非購房合意

法院指出：趙明作為兒子，為父親購房、裝修、繳費(fèi)，可能屬于履行贍養(yǎng)義務(wù)；

尤其在趙明已獨(dú)享西院全部拆遷利益的情況下，為東院房屋出資更具“平衡補(bǔ)償”性質(zhì)。

不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示效力，推翻需充分反證

《民法典》第216條明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬的根據(jù)；

趙明未能證明“真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記不一致”，故不能確權(quán)。

糾紛本質(zhì)是繼承/析產(chǎn)，非所有權(quán)確認(rèn)

若趙明認(rèn)為其對(duì)李秀英的拆遷權(quán)益（如45㎡指標(biāo)）享有繼承份額，應(yīng)另案提起法定繼承之訴，而非直接主張整套房屋歸己。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

回遷房≠普通商品房！

其價(jià)值包含宅基地補(bǔ)償、人口安置、優(yōu)惠指標(biāo)等家庭共有權(quán)益，不能簡單按“誰付款歸誰”處理。

口頭承諾風(fēng)險(xiǎn)極高：

即使父母當(dāng)面說“房子給你”，若無書面協(xié)議、錄音、見證人，一旦反悔或去世，幾乎無法維權(quán)。

出資≠產(chǎn)權(quán)：

在家庭內(nèi)部，付款可能是贈(zèng)與、贍養(yǎng)、債務(wù)或補(bǔ)償，需結(jié)合背景綜合判斷。務(wù)必簽訂《借名購房協(xié)議》或《權(quán)屬確認(rèn)書》。

警示案例：

趙明支付數(shù)十萬元，卻因無協(xié)議、無合意證據(jù)，最終被認(rèn)定為“普通出資人”，房屋仍屬父親遺產(chǎn)，未來將由三子女法定繼承。